Согласно мониторингу ЕРЗ, скорость продажи жилья впервые превысила скорость вывода на рынок новых проектов на 800 квартир в день.

Фото: www.omskrielt.com

По данным опубликованного Аналитического обзора «Строительство жилья профессиональными застройками» в Российской Федерации за август 2019 года, из 134 млн м² строящегося жилья только 3 млн м², т.е. чуть более 2%, имеют разрешение на строительство, выданное в 2019 году. Для сравнения: год назад разрешения от 2018 года имели 10,6 млн м² строящегося жилья — в 3,5 раза больше!

Столь резкое изменение структуры текущего строительства по году выдачи разрешения на строительство вызвано дисбалансом основных показателей рынка новостроек. Скорость выдачи разрешений на строительство в 2019 году резко упала. Если в 2018 году в день выдавались разрешения на строительство в среднем 2 666 квартир, то в первом полугодии 2019 года — всего 331.

Темпы вывода в строительство и/или продажу нового жилья также снижаются. На протяжении всей истории мониторинга порталом ЕРЗ рынка новостроек (с 2015 года) в день выявлялось в среднем около 3 000 квартир. В прошлом году средний объем жилья, выводимого в строительство и/или продажу, в пересчете на квартиры составлял 3 259 единиц. В первом полугодии 2019 года показатель упал на 40% — до 1936 единиц. В июле среднее количество ежедневно выявляемых квартир опустилось до 1245.

При этом средняя скорость продаж оценивается более чем в 2 000 квартир в день. Впервые за период наблюдений расчетная скорость продаж оказалась выше скорости вывода на продажу новых квартир.

По мнению экспертов ЕРЗ, с выводами сегодня торопиться не стоит, поскольку один месяц — слишком короткий период наблюдений. Снижение темпов вывода в продажу новых проектов может носить как постоянный, так и временный характер.

А что думают сами застройщики? Генеральный директор рязанской ГК «Единство» Антон Воробьев (на фото) на вопрос портала ЕРЗ ответил, что в компании подтверждают такую тенденцию,  но вместе с тем Группа «Единство» не планирует в долгосрочной перспективе снижать объемы вывода на рынок новых проектов.   

Заместитель генерального директора  MR Group Андрей Кирсанов (на фото) сообщил порталу ЕРЗ, что компания активно готовится к работе по новым проектам в условиях финансирования жилищного строительства через счета эскроу. В связи с этим никаких планов по снижению вывода на рынок новых проектов у MR Group нет.

Другие публикации по теме:

В первом полугодии в Москве выдано в 7 раз меньше разрешений на строительство, чем годом ранее

Застройщики из ТОП 10 снизили темпы вывода  в строительство новых проектов

С начала года на рынок Москвы вышло более 60 новых проектов

Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов проанализировал актуальные способы финансирования жилищного строительства.

Переход в 2019 году на проектное финансирование строительства, отмечает Антон Орлов (на фото ниже), привел к сокращению количества девелоперов, консолидации рынка и «выходу на арену» крупных региональных и федеральных игроков.

Фото: www.nikoliers.ru

Эскроу-счета способствовали максимальной прозрачности и предсказуемости процесса финансирования жилых проектов, распределив риски между участниками рынка. Стабильное банковское кредитование избавило застройщиков от зависимости, связанной с поступлением средств дольщиков.

Основная трудность для большинства компаний, по мнению эксперта, — это займы на покупку участков, разработку исходно-разрешительной документации и прохождение экспертиз.

Фото www.1000dosok.ru

«Существует несколько способов решения проблемы: самый простой — найти участок с утвержденным проектом планировки территории и разрешением на строительство, чтобы получить проектное финансирование, расплатиться за землю и приступить к реализации проекта», — утверждает Орлов.

Для покупки участка «в поле» без документации или только с утвержденным проектом планировки территории действует бридж-кредит.

Фото: www.bn.ru

Это заем под достаточно высокий процент и на небольшой срок, объясняет аналитик. Застройщики, как правило, берут его на покрытие расходов в ожидании основного финансирования.

Но с 2022 года бридж-кредитование усложнилось: оно подорожало, а финансовые модели застройщиков стали вызывать вопросы у банков.

Поэтому такой заем, делает вывод специалист, берется в основном для приобретения наиболее перспективных участков в уникальных локациях или покрытия только части стоимости земли. Для рядовых проектов девелоперы ищут альтернативные схемы финансирования строительства.

Один из самых распространенных вариантов покупки участка — рассрочка. Другие владельцы участков предпочитают квадратные метры живым деньгам. Например, ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) заключает соглашение с владельцами земли и рассчитывается квартирами, которые передает партнеру на реализацию.

Все больше застройщиков стали прибегать к размещению облигаций — это, по мнению аналитика, более гибкий и быстрый инструмент для решения любых задач бизнеса. Так, в марте 2023 года GloraX (115-е место в ТОП застройщиков РФ) заявил о втором размещении биржевых облигаций, а холдинг Setl Group (5-е место в ТОП застройщиков РФ) увеличил объем облигаций до 5,5 млрд руб.

Фото: www.daytradingschool.ru

Еще один способ — использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который позволяет девелоперу снизить долговую нагрузку и реинвестировать полученный доход, поскольку такой фонд не является юрлицом и не платит налог на прибыль.

При подобном варианте затраты на покупку земли и получение разрешительной документации финансируется из средств ЗПИФ, а пайщики получают дивиденды после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета.

Этот механизм уже используют ГК Самолет, ПИК (1-е место в ТОП застройщиков РФ), ГК ФСК (6-е место), MR Group (12-е место) и ряд других компаний для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения.

Фото: www.i.kapital.kz

Пока два механизма предпроектного финансирования развиваются параллельно, поясняет Антон Орлов, их доля на рынке напрямую зависит от экономической ситуации и показателя ключевой ставки.

«Снижение ставки, — уточняет эксперт, — сделает бридж-кредит доступнее, повышение покупательского спроса смягчит требования банков, и застройщики станут активнее обращаться за кредитными деньгами».

Сейчас же, при развитии тенденции ставки к повышению, девелоперы продолжают искать иные инструменты покрытия расходов на ранних этапах строительства.

Дополнительные публикации по теме:

ЦБ вновь решил не менять перечень банков, уполномоченных для открытия счетов эскроу (список)

ЦБ: динамика проектного финансирования в IV квартале 2022 года показала рост

Как расширят перечень земельных участков, которые не могут быть предметом аукциона

Землю под строительство в 20 регионах передаст инвесторам ДОМ.РФ

Эксперты: частные инвестиции простимулируют участников рынка активнее пользоваться механизмом КРТ