В марте 2024 года застройщики вывели на рынок на 23% больше МКД, чем годом ранее (графики)
В марте 2024 года на рынок выведено 533 объекта от 257 застройщиков. Это 104 тыс. квартир совокупной площадью 5,14 млн м².
По сравнению с мартом 2023 года количество выведенных на рынок новых объектов увеличилось на 23%, а относительно февраля оно выросло на 29%.
С начала года на рынок выведено 1 333 объекта (на 24,9% больше, чем за аналогичный период 2023 года), или 225,3 тыс. квартир совокупной площадью 11,10 млн м².
В среднем с начала 2024 года на рынок ежедневно выводилось 2 476 квартир, что на 9% меньше, чем в 2023 году. При сохранении таких же темпов всего за год на рынок будет выведено 906 тыс. квартир.
Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с мартом 2023 года увеличилась на 51%.
Больше всего объектов за месяц выведено в Краснодарском крае (65 объектов), Московской области (26 объектов), а также Москве и Приморском крае (по 23 объекта). По площади новых объектов лидируют Москва (0,78 млн м²), Краснодарский край (0,47 млн м²) и Московская область (0,34 млн м²).
Регион
Домов
Квартир
Площадь, м²
Москва
23
14 421
780 009
Краснодарский край
65
10 482
467 966
Московская область
26
7 862
338 292
Тюменская область
22
5 865
286 516
Республика Башкортостан
18
5 914
242 895
Приморский край
23
4 224
229 867
Республика Крым
16
4 201
217 161
Свердловская область
15
3 492
183 844
Ростовская область
16
2 996
156 439
Новосибирская область
11
2 975
150 362
Челябинская область
15
2 871
135 880
Республика Бурятия
11
2 534
129 966
Калининградская область
12
2 012
117 139
Ставропольский край
13
1 997
109 295
Рязанская область
8
1 593
81 907
Санкт-Петербург
9
1 926
78 318
Республика Татарстан
8
1 400
68 162
Самарская область
4
1 225
66 004
Пермский край
6
1 457
64 636
Пензенская область
4
1 173
63 471
Ярославская область
8
1 025
59 482
Республика Адыгея
10
1 336
58 961
Республика Северная Осетия — Алания
9
906
53 954
Нижегородская область
12
1 124
53 474
Ленинградская область
5
1 430
53 452
Ханты-Мансийский АО — Югра
6
1 154
49 173
Волгоградская область
9
933
47 906
Республика Марий Эл
3
693
44 965
Иркутская область
5
925
43 963
Оренбургская область
6
761
39 524
Красноярский край
6
671
37 556
Ульяновская область
4
902
37 476
Республика Дагестан
5
583
33 185
Астраханская область
4
923
32 640
Кировская область
5
687
32 201
Курганская область
4
569
31 052
Алтайский край
2
597
26 967
Брянская область
3
423
24 990
Хабаровский край
5
530
24 443
Республика Саха (Якутия)
4
534
23 594
Тульская область
2
418
23 150
Калужская область
4
431
22 654
Ивановская область
4
312
20 251
Забайкальский край
2
414
18 304
Архангельская область
2
429
18 128
Воронежская область
5
320
17 328
Удмуртская Республика
18
373
17 311
Республика Тыва
10
448
16 581
Вологодская область
2
283
16 558
Тверская область
3
335
16 465
Смоленская область
4
278
16 388
Ямало-Ненецкий АО
9
299
15 319
Амурская область
3
341
14 271
Чувашская Республика
3
254
13 532
Липецкая область
1
205
12 911
Курская область
3
198
12 610
Новгородская область
2
207
12 470
Владимирская область
1
186
11 969
Томская область
2
228
11 548
Псковская область
3
210
11 357
Республика Карелия
2
221
10 178
Тамбовская область
2
199
9 500
Костромская область
2
155
8 486
Севастополь
2
154
6 665
Донецкая Народная Республика
1
96
6 025
Орловская область
1
90
4 484
Итого
533
104 410
5 141 530
Среди идентифицированных застройщиков (групп компаний) больше всего новых объектов на рынок вывели СЗ НСК-Групп (20 объектов), ГК ИНСИТИ (19 объектов) и СЗ Регион-2 (16 объектов). По площади новых объектов лидируют Брусника (252,44 тыс. м²), ГК Самолет (180,88 тыс. м²) и ГК ТОЧНО (163,64 тыс. м²).
ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в марте 2024 года
Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика
О правовых нюансах реализации проектов комплексного развития территорий в интервью порталу ЕРЗ.РФ рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры».
— Алмаз Наземетдинович, насколько известно, совместно с Минстроем России Вы проводите образовательные семинары на эту тему и не так давно выиграли дело в Верховном Суде. Расскажите, пожалуйста, о своей деятельности в сфере комплексного развития территорий (КРТ).
— Я руководитель юридического агентства, и наша основная специализация — градостроительные вопросы.
В прошлом году мы успешно работали над 11 проектами комплексного развития территорий (КРТ) в Москве. Кроме того, по одной-две площадки КРТ у нас было в семи регионах. В рамках своей деятельности мы защищали права правообладателей земельных участков (ЗУ), сопровождали проекты застройщиков и предоставляли консультации региональным властям.
Также мы провели три крупных семинара по КРТ с участием Минстроя России. Каждый раз нам удавалось собрать более 50 участников, среди которых были представители крупных застройщиков, правообладатели недвижимости в Москве и региональные власти.
За последние полгода я выступил c докладами на тему КРТ на нескольких площадках: в Общественной палате Москвы и России, в экспертном совете Фонда развития территорий и в «Деловой России».
25 сентября этого года наше агентство выиграло дело о том, в каком суде следует рассматривать дела об оспаривании решений о КРТ в Москве. Административная коллегия Верховного Суда РФ поддержала нашу жалобу и признала, что решение о КРТ — это нормативный правовой акт, поэтому такие дела должны рассматриваться в качестве первой инстанции Мосгорсудом, а не Арбитражным судом г. Москвы.
Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори
Этот вердикт суда высшей инстанции имеет значительные последствия. Теперь решение о КРТ можно оспорить на любом этапе реализации проекта, что открывает новые возможности для защиты прав и интересов заинтересованных лиц. В ближайшее время Верховный Суд РФ рассмотрит еще одно наше дело, связанное с КРТ.
— Как Вы относитесь к такому сложному механизму редевелопмента, как КРТ? Многие считают, что это похоже на передел собственности. А что думаете Вы?
— Я считаю, что КРТ — это замечательно. Это мощный инструмент для нашей экономики, который позволяет мобилизовать внутренние ресурсы. В условиях, когда многие финансовые потоки ограничены, КРТ дает возможность, несмотря на все трудности, вкладывать средства в развитие своей страны.
Комплексное развитие незастроенных государственных территорий, включая кварталы и микрорайоны с транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой, безусловно, полезно для всех. То же самое касается комплексного развития застроенных территорий. Однако я считаю, что вопрос изъятия частной собственности требует детального обсуждения.
В пользу создания института КРТ свидетельствуют два ключевых фактора. Во-первых, города растут, что в наше время влечет увеличение этажности в центральных районах и перенос производственных мощностей за пределы города. Это подчеркивает необходимость редевелопмента.
Второй и, пожалуй, наиболее значимый фактор — это последствия приватизации в нашей стране. Она привела к настолько сильному дроблению земельных участков, что собрать их в единый актив для редевелопмента в условиях свободного рынка становится практически невозможно.
В этом случае КРТ может стать решением проблемы. Изъятие застроенной территории у различных собственников позволяет объединить участки с изломанными границами и создать единый комплекс для застройки.
Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»
— В чем Вы видите главную цель КРТ? Вы согласны с тем, что комплексное развитие придает городским кварталам и микрорайонам правильные формы, как, например, в Барселоне или в американских мегаполисах, с их прямыми улицами и авеню?
— К сожалению, в законодательстве до сих пор не сформулированы в явном виде цели и принципы градостроительного планирования. Однако в контексте КРТ были озвучены такие важные цели, как устойчивое развитие, улучшение инфраструктуры, привлечение внебюджетного финансирования.
И все же главной целью, согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), является формирование комфортной городской среды.
При этом нигде в законе до сих пор не расшифровано, что под такой конституционной ценностью, как благоприятная окружающая среда, понимается и комфортная городская среда. В своем Определении от 06.10.2015 №2317-О Конституционный Суд РФ указывал, что решения, принимаемые органами публичной власти в градостроительной сфере, призваны обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах.
Еще одна проблема — это практически полное отсутствие в документах территориального планирования элементов планировочной структуры.
— Вы хотите сказать, что даже при реализации проектов КРТ не удается добиться правильной формы городской планировки?
— Важно подчеркнуть, в законе определено, что территории комплексного развития могут включать в себя не только замкнутые кварталы, но и, например, перекрестки (крайние участки к перекресткам).
В той же Москве активно реализуются проекты КРТ нежилой застройки на территориях, где раньше находились производственные предприятия. Эти территории имеют относительно четкие границы: так называемый ржавый пояс вокруг Третьего транспортного кольца с ответвлениями до МКАД. Однако и в этом случае не всегда удается сформировать территории комплексного развития правильно.
Оказалось, что проще всего изымать склады и другие невысокие промышленные здания под будущее многоэтажное жилье по цене недвижимости. Но совершенно невозможно привлечь внебюджетное финансирование, если речь идет о действующем успешном производстве, даже если оно малоэтажное. С переселением действующих производств из черты города надо работать по отдельным программам.
Кроме того, конфигурация границ территории КРТ вокруг сохраняемых заводов также не является оптимальным решением. Проблема заключается в том, что Верховный суд РФ допустил наложение санитарно-защитных зон на территории КРТ.
В результате чего, как это случилось в деле Кунцевского хлебозавода №22 (дело ВС РФ №А40-101706/2021), площадь застройки в уже расторгованном проекте КРТ неожиданно уменьшается, что значительно влияет на экономику всего проекта.
Решение тут лежит в более глубокой проработке градостроительного потенциала именно юристами. Но пока, к сожалению, мы наблюдаем, что у застройщиков сложной темой зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и другими нюансами градостроительного потенциала занимаются какие угодно отделы, но не юристы. Да и профильных юристов практически на рынке практически не встретишь.
— При этом все риски в КРТ — это риски застройщика?
— Верно. За всеми этими проблемами, связанными со сроками и качеством документов от органов власти, а также с интересами правообладателей и инвесторов, стоят застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов КРТ.
Судебная практика уже научилась справляться с обычными рисками. Застройщикам продлевают сроки по договорам КРТ и даже разрешают отклоняться от параметров строительства, указанных в конкурсной документации. Однако появились новые риски.
Все чаще можно наблюдать, как территории комплексного развития захватывают участки, которые уже были подготовлены для жилищного строительства. При этом КРТ, инициированный самими правообладателями, практически не осуществляется, на что также обращает внимание на страницах вашего издания заместитель генерального директора MR GroupАндрей Кирсанов.
В сложившейся ситуации Москва предложила новый способ реализации КРТ. Застройщики могут стать участниками городских операторов. Такой формат позволяет правообладателям-застройщикам с меньшими рисками брать на себя ответственность за развитие не только своего участка, но и прилегающей территории.
Некоторые считают, что этот подход может обходить правила торгов. Однако мы уверены, что ни на одном этапе реализации проекта закон не нарушается. Мы активно работаем с регионами по продвижению такого формата.
— В завершение давайте обсудим, какие изменения ожидают нас в ближайшее время. В частности, обяжут ли операторов КРТ инвестировать в строительство инфраструктуры на территории КРТ? Возможно, Вы отметите и другие интересные тенденции.
— На вашем сайте уже появлялась информация о проекте нового Федерального закона, подготовленного Министерством строительства и ЖКХ РФ. В этом документе определены ключевые направления развития института КРТ в ближайшие год-два.
Я бы выделил несколько основных моментов:
● передача в залог прав по договорам о КРТ;
●внесение изменений в ранее принятое решение о КРТ, в том числе в связи с установлением ЗОУИТ;
●обязанность органов власти, принявших решение о КРТ, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН;
●выдача разрешения на строительство на территории КРТ до образования ЗУ (для земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности).
Алмаз Кучембаев. Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»
Однако ключевым изменением я бы назвал то, что теперь территории КРТ можно будет формировать исключительно вокруг индивидуальных жилых домов. Если законопроект, конечно, будет принят в таком виде. Сегодня индивидуальные дома включают в качестве «довеска» к многоквартирным.
В целом нормотворческая деятельность Правительства РФ направлена на удовлетворение конкретных запросов участников правоотношений. Она отличается высокой степенью проработки и юридической грамотностью. Однако новые нормы обязательно проходят проверку в судебной практике.
В связи с этим стоит отметить, что Верховный Суд уже создал пять прецедентов, вносящих существенные изменения в действующее законодательство.
Мы осознаем сложность и значимость института КРТ и стремимся активно делиться своими достижениями.
— Алмаз Наземетдинович, спасибо за интересный разговор. Надеемся, что он продолжится на портале ЕРЗ.РФ.
