С 1 июля вступают в силу новые требования к строительным компаниям, связанные с реформой саморегулирования. Подробности в Вопросах и ответах для застройщика и в интервью представителя Минстроя России.

С 1 июля 2017 года прекращают действие свидетельства о допуске СРО в сфере строительства, изысканий, архитектурно-строительного проектирования. Соответственно, исключается деление членов СРО по допускам на виды работ. Членство СРО автоматически будет означать допуск сразу ко всем видам работ, независимо от специализации компании. Это значит, что от строительных компаний больше не требуется подтверждения наличия узких специалистов по каждому виду строительных работ.

С 1 июля 2017 года каждая компания — член СРО должна иметь в штате по основному месту работы как минимум двух универсальных специалистов (организаторов всех видов работ в строительстве), сведения о которых включены в соответствующий Национальный реестр специалистов (НРС). Этих реестров два: 1) в области строительства – http://nrs.nostroy.ru; 2) в сфере инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования –http://nopriz.ru/nopriz/nrs/.

Как пояснил «Строительной газете» директор Правового департамента Минстроя России Олег Сперанский, с 1 июля только специалист, внесенный в НРС, будет иметь право подписывать документы по изысканиям, проектированию и строительству. Подпись лица, не включенного в НРС, не примет экспертиза. А если акт приемки объекта подписан не главным инженером проекта, который внесен в НРС, то выдача заключения Госстройнадзора и разрешения на ввод— исключены.

В соответствии с приказом Минстроя от 06.04.2017 №688 пр по отношению к специалистам, претендующим на включение в НРС, существует три главных требования:

1) наличие профильного высшего образования;

2) повышение квалификации (не реже одного раза в пять лет);

3) трудовой стаж в строительстве должен составлять не менее десяти лет, причем не менее трех лет — на инженерных должностях.

Еще одно условие — соответствие обязанностей в должностной инструкции тем, которые установлены ГрК РФ для специалистов, включаемых в НРС. А именно: организация входного контроля проектной документации; оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля; приемка законченных видов и отдельных этапов работ по строительству с правом подписи соответствующих документов.

Компании, которые к 1 июля не смогут подтвердить наличие в штате как минимум двух специалистов, чьи данные внесены в НРС, потеряют членство в СРО и право выполнять работы, для которых по закону это членство является обязательным. Они не смогут заключать новые договоры строительного подряда с застройщиками, техзаказчиками, лицами ответственными за эксплуатацию зданий, сооружений, региональными операторами, участвовать в торгах и конкурсных процедурах, их проекты не пройдут экспертизу, построенные объекты не будут сданы в эксплуатацию.

Более подробно об этом читайте в Вопросах-ответах для застройщика и в публикации «Строительной газеты».

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2022 определением №308-ЭС22-3699 признала незаконным отказ решения муниципального органа в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Фото: www.amgkh.ru

Застройщик (Общество) обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом (Комитет), в котором просил:

• признать незаконным отказ заинтересованного лица в продлении срока договора для завершения строительства;

• возложить на Комитет обязанность предоставить заявителю в аренду земельный участок на 20 месяцев для завершения строительства.

Арбитражный суд Ставропольского края решением от 01.06.2021 по делу №А63-4067/2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Как следует из материалов дела, в ЕГРН за Обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект — склад готовностью 28%.

В соответствии с постановлением местной администрации в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка (ЗУ) Комитетом и Обществом 20.06.2014 заключен договор аренды ЗУ под указанным незавершенным объектом для продолжения строительства производственной базы сроком на три года до 28.05.2017. Впоследствии, 11.12.2017 Администрация и Общество заключили на три года, до 10.12.2020, договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства.

Общество 04.12.2020 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Комитет письмом отказал заявителю в передаче ЗУ в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с 11.12.2017 по 10.12.2020.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Застройщика с заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный земельный участок ранее после 01.03.2015 предоставлялся Обществу для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости, однако заявитель не завершил строительство данного объекта в период действия названного соглашения.

Доводы заявителя о том, что он не мог завершить строительство объекта недвижимости в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей Общество из ЕГРЮЛ, суды признали несостоятельными.

ВС указал, что суды трех инстанций не учли следующее. Положения земельного законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе ЗУ.

Фото: www.rosotkat.ru

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Фото: www.edsro.center

Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей Общество из ЕГРЮЛ, что подтверждено решением вышестоящего налогового органа.

С учетом установленных по делу обстоятельств отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия посчитала, что при рассмотрении дела суды допустили нарушения норм права, поэтому:

• отменила решение нижестоящих судов;

• признала незаконным решение Комитета об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

Верховный Суд установил ошибки судов, которые не изъяли у арендатора городской земли недостроенные объекты

Верховный Суд: арендатор земельного участка, предоставленного по результатам торгов, не вправе требовать изменения ВРИ и договора аренды

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Верховный Суд: проектная документация без заключения экспертизы не представляет потребительской ценности для заказчика

Верховный Суд: техплан не подтверждает наличия у участника закупки опыта выполнения работ

Оспорить кадастровую оценку можно только с заключением государственных экспертов