Об этом «способе решения жилищного вопроса» «Известиям» сообщили члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, которые намерены внести соответствующий законопроект в нижнюю палату уже в весеннюю сессию.

Фото: www.beresta.by

По их словам, документ разработан парламентариями совместно с госкорпорацией ДОМ.РФ по поручению председателя «Единой России» Дмитрия Медведева с целью развития рынка наемного (арендного) жилья в стране.

Законопроект, представляющий собой внесение соответствующих поправок в Жилищный кодекс РФ, вводит понятие «наемный дом коммерческого использования» (НДКИ), а также определяет механизмы государственно-частного и муниципально-частного партнерства (ГМЧП) для их строительства, пояснил член профильного комитета Госдумы, руководитель рабочей группы президиума Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский (на фото).

Фото: www.er.ru

Парламентарий рассказал об основных положениях предлагаемого закона. Они таковы: 

• инвестор, вложившийся в строительство наемного НДКИ, после ввода объекта в эксплуатацию передает в аренду помещения в доме гражданам, а публичный партнер в рамках ГМЧП выплачивает частному партнеру субсидию до согласованного сторонами уровня;

• часть помещений в НДКИ будут предоставляться работникам, в которых прежде всего нуждается соответствующий субъект РФ;

• не менее 20% общего количества квартир в таких домах должны сдаваться на льготных условиях, остальные — по рыночным ценам.

Фото: www.daraja.ru

«В России уже давно назрел запрос на создание рынка цивилизованной аренды жилья, когда будут защищены права всех сторон, а не так, как происходит сейчас, когда арендаторы жилья находятся на птичьих правах в снимаемой квартире», — так Якубовский обозначил актуальность введения новых правил на российском рынке аренды жилья.

Фото: www.sun6.com

Директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич (на фото) подчеркнула, что механизм ГМЧП дает два преимущества компаниям, вкладывающимся в проекты НДКИ: гарантированный возврат инвестиций в приемлемый для бизнеса срок и возможность привлекать банковское финансирование под залог прав в рамках соглашения.

Она также отметила, что НКДИ станут надежной альтернативой покупке жилья и покупке его в ипотеку для 40% россиян, для которых сегодня ИЖК неподъемно даже по нулевой ставке.

Фото: www.yandex.net

«Но и те, кто имеет возможность взять кредит, могут отдавать предпочтение аренде на разных жизненных этапах», — выразила уверенность эксперт и привела пилотные проекты ДОМ.РФ по аренде в Москве, которые заполнены, по ее оценке, на 98–99%.

Речь идет об арендных домах для частного найма, которые госкомпания выкупала у девелоперов, такие проекты есть в Москве, Воронеже, Приморском крае и Тюменской области, пояснила Янушкевич.

Фото: www.rbk.ru

Примечательно, что на фоне усложнения экономической ситуации и снижения доходов населения интерес к аренде жилья среди россиян стремительно растет. Об этом свидетельствуют, в частности, данные ЦИАН, согласно которым число запросов об аренде квартир в Москве за месяц (в период с начала февраля по начало марта) выросло на 41% — с 8,7 тыс. до 12,3 тыс. объявлений.

Фото: www.gazeta.ru

Напомним, что еще осенью 2021 года в Минстрое с целью развития рынка арендного жилья в РФ был подготовлен пакет законопроектов, нацеленных на стимулирование частных инвестиций в этот рынок, а также предусматривающих создание федеральной государственной информационной системы (платформы) по учету договоров найма жилых помещений.

Фото: www.newstartups.ru

По словам главы комиссии по вопросам индустрии стройматериалов и технологий общественного совета при Минстрое, президента ГК ОСНОВА Александра Ручьева (на фото), создание доходных домов — модель бизнеса, кардинально отличающаяся от строительства жилья, поскольку она подразумевает значительно более длительный срок окупаемости и возврата капитала.

В среднем это порядка 18—20 лет, уточнил директор по инвестициям ГК Гранель Андрей Носов. Между тем доходность от сдачи жилья составляет 5—7% годовых, это низкий уровень для застройщиков, считает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов (на фото ниже):

Фото: www.loft-apart.ru

Интерес девелоперов к этому сегменту возможен при большой доле участия государства в таких проектах и различного рода преференциях, полагает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев (на фото ниже).

Например, в качестве льгот были бы привлекательны комплексное выделение земельных участков на особых условиях и субсидированные ставки на проектное финансирование, уточнил он.

Фото: www.tilda.com

Появление новых механизмов финансирования, в частности ГЧП, действительно может дать импульс развитию направления, уверен Александр Ручьев, и если бизнесу предложат выгодные условия кредитования, интерес появится, считает девелопер.

При этом на данный сегмент могут распространить механизм концессий, отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.

Другие публикации по теме:

Рынок аренды жилья будет стимулироваться с помощью государственной цифровой платформы на основе механизма концессии

Почему уже невыгодно вкладываться в жилье с целью его последующей сдачи в аренду

ДОМ.РФ и Брусника возведут первый за Уралом арендный дом

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере        

На портале правовой информации опубликован подписанный Президентом России Владимиром Путиным федеральный закон, согласно которому договор управления многоквартирным домом (МКД) между управляющей организацией (УО) и собственниками помещений считается заключенным с момента назначения такой временной организации местными властями.

Фото: www.kmvinform.ru

Данный закон, принятый Госдумой 9 декабря 2020 года и одобренный Советом Федерации 16 декабря 2020 года, вносит изменения в ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Согласно действующему законодательству, если собственники не могут определиться с выбором УК или конкурс по ее отбору был признан несостоявшимся, органы местного самоуправления сами назначают жителям такую организацию на срок до одного года.

В таком случае жильцы должны самостоятельно заключить с ней договор, однако по разным причинам собственники могут этого не сделать, что приводит к проблемам с содержанием дома или обеспечением людей коммунальными услугами.

В связи с этим закон предусматривает, что такой договор считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

Фото: www.cdn.book24.ru

При этом на орган местного самоуправления будет возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации письменно уведомить всех собственников помещений в МКД о принятии такого решения и об условиях договора управления.

Суть предлагаемых изменений в Жилищный кодекс специально для портала ЕРЗ.РФ прокомментировал заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«История законопроекта интереснее, чем его содержание, — отметил эксперт. — С 12 января 2019 г. 485-ФЗ от 31.12.2017 ст. 161 ЖК РФ дополнена ч. 17, которая регулирует непростой случай, когда:

• управление многоквартирным домом никто не осуществляет, так как собственниками помещений не выбран способ управления (например, после ликвидации управляющей организацией после банкротства);

• или выбранный способ управления не реализован (например, собственники выбрали управляющую организацию на своем общем собрании, но, несмотря на это, требуемым ч. 1 ст. 162 ЖК РФ количеством собственников договор управления не заключен; или решили создать ТСЖ, приняли на собрании решение, но по какой-то причине товарищество не создано, не зарегистрировано);

• или не определена управляющая организация, в том числе в силу признания несостоявшимся проводимого муниципалитетом открытого конкурса по отбору УО.

Фото предоставлено компанией Брусника

В этом случае орган местного самоуправления может принять решение о назначении «временной» управляющей организации из числа организаций, имеющих лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Почему «временной»? Потому, что такая управляющая организация может управлять многоквартирным домом до выбора способа управления домом самими собственниками или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений на общем собрании или по результатам проведенного муниципалитетом открытого конкурса, «но не более одного года».

Эта норма вступала в силу с отсрочкой: «по истечении одного года после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» — с 12 января 2019 года.

Фото: www.zhek.biz

Порядок и условия такого назначения ч. 17 ст. 161 ЖК РФ предписывала установить Правительству РФ. Последнее 21.12.2018 приняло Постановление №1616, уточняющее определение муниципалитетом в своем решении перечня работ и (или) услуг по управлению, содержанию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и размера платы за содержание жилого помещения.

Но в первой редакции ч. 17 ст. 161 ЖК РФ и в Правилах, утвержденных постановлением №1616, ничего не было сказано про то, должен ли быть заключен и как договор управления многоквартирным домом. Ведь, согласно ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» и Разделу X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами», управляющие организации в РФ должны иметь заключенные договоры управления.

С целью устранения этого казуса 14 апреля 2020 года Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект №942238-7. Он был принят Госдумой в трех чтениях 6 декабря, а 22 декабря 2020 Президент РФ подписал Федеральный закон 441-ФЗ.

Закон еще не вступил в силу: это произойдет по истечении 10 дней после дня его официального опубликования.

фото: www.168.ru

Подписанный закон восполняет пробел и устанавливает, что договор управления между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме «считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации».

То есть во всех случаях с уже назначенными «временными» управляющими организациями — «задним числом». Такие нормы встречаются нечасто.

Фото: www.the-steppe.com

Помимо этого поправка определяет, как именно орган местного самоуправления письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией.

Понятно, что в случаях с уже назначенными на сегодня «временными» управляющими организациями предупредить письменно «в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации» будет невозможно. Но все всё понимают: законотворчество — дело непростое. Тем не менее, все нестыковки устранены», — резюмировал эксперт Дмитрий Гордеев.

Другие публикации по теме:

Требования к управляющим компаниям МКД предлагают ужесточить

Подготовлен альтернативный проект постановления Правительства РФ об управлении многоквартирными домами

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Минстрой увеличит штрафы для компаний, управляющих многоквартирными домами

Минстрой предлагает ужесточить лицензирование управляющих организаций: комментарий эксперта

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками