В собственность ЦБ могут перейти застройщики ИНТЕКО и «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Такой возможности не исключат владельцы Бинбанка, который попал в тяжелую финансовую ситуацию и попросил регулятора о санации.
Фото: www.sotnibankov.ru
Дело помощи утопающим
На прошлой неделе многие вкладчики и партнеры ПАО «Бинбанк» (12-е место среди российских кредитно-финансовых учреждений по объему активов, 7-е место по объему вкладов физических лиц), входящего в промышленно-финансовую группу «Сафмар», принадлежащую братьям Михаилу Гуцериеву (на фото), Саит-Саламу Гуцериеву (51% и 19% группы соответственно) и их племяннику Микаилу Шишханову (29,5%), испытали немалый стресс, когда в СМИ появилась информация о возможном банкротстве этой кредитной организации.
Фото: www.rl0.ru
Впрочем, вскоре выяснилось, что, как и в случае с другим крупным банком, «Открытие», о котором недавно писал портал ЕРЗ, речь идет о санации. О ней, к слову, регулятор попросило само руководство Бинбанка (Шишханов и Гуцериев вместе владеют 96,45% акций Бинбанка).
Как следует из официального сообщения Банка России, в рамках принятого решения о повышении финансовой устойчивости столичных ПАО «Бинбанк» и АО «Рост-Банк» (находится под санацией Бинбанка), планируется участие ЦБ в качестве основного инвестора с использованием денежных средств Фонда консолидации банковского сектора.
Таким образом, ПАО «Бинбанк» и АО «Рост банк», а также другие банки группы продолжат работу в обычном режиме, исполняя свои обязательства и совершая новые сделки. Банк России будет оказывать финансовую поддержку банкам группы, гарантируя непрерывность их деятельности.
Что будет
По мнению большинства экспертов, возможностей Банка России вполне хватит, чтобы спасти Бинбанк и связанные с ним финансовые учреждения. Однако в результате финансовый бизнес семьи Гуцериевых-Шишханова может перейти под крыло государства, как это сейчас происходит с той же ФК «Открытие».
Но помимо финансовых активов группа «Сафмар» имеет большие активы, портфель заказов и земельный банк в сфере строительства. Как следует из информации, опубликованной на официальном сайте промышленно-финансовой группы «Сафмар»», в состав группы входят крупные строительные компании «СК Стратегия» и ПАО «Моспромстрой». Помимо этого группа владеет крупными девелоперскими компаниями полного цикла — ИНТЕКО, Патриот, А101, реализующими масштабные жилые проекты в Москве и российских регионах (см. справку).
Как рассказал газете «Ведомости» Михаил Шишханов (на фото), ИНТЕКО и часть компании «А101» могут перейти под контроль ЦБ. «Я отдаю все свои доли, покупку которых финансировал, в том числе и за счет Бинбанка», — объяснил он. Сколько потрачено на эти приобретения, Шишханов не сказал.
Фото: www.world-economics.tk
«Такие переговоры ведутся, но говорить про детали рано», — сообщил представитель ЦБ. Таким образом, к Бинбанку присоединяются активы, которые ЦБ, вероятно, считает тесно связанными с бизнесом банка, предположил н астраницах «Ведомостей» директор аналитического департамента ИК «Регион» Валерий Вайсберг.
Напомним, что Шишханов купил ИНТЕКО в 2011 году у Елены Батуриной (5% приобрел «Сбербанк инвестиции»). Стоимость активов стороны оценили в $1,2 млрд, но сумма сделки могла составить около $200 млн — долг равнялся $1 млрд, уточняют «Ведомости».«ИНТЕКО — сильный бренд, считает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский, но оценить группу компаний сложно, поскольку информация о кредитах и земельных активах закрыта. «На пике своей эффективности ИНТЕКО оценивалась в $1,2 млрд, но сегодня речи о такой стоимости идти не может», — уверен эксперт.
Не исключено, что часть активов ИНТЕКО впоследствии может отойти структурам Сбербанка, кредитовавшим выкуп ИНТЕКО Микаилом Шишхановым у Елены Батуриной, предполагает «Коммерсант». По данным «СПАРК-Интерфакс», по состоянию на начало текущего года почти весь пакет ГК «ПАТРИОТ» — дочерней компании ИНТЕКО, строящей жилье в регионах (см. справку), — был в залоге у «Сбербанк Капитала».
Компания «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» приобретена в 2015 году у Вадима Мошковича. На тот момент в собственности компании находились участки в новой Москве площадью около 2440 га на расстоянии от 3 до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. На них можно построить около 20 млн кв. м жилья, более 0,6 млн кв. м социальных объектов и около 3 млн кв. м коммерческой недвижимости, а разрешения на строительство были выданы на 2,2 млн кв. м.
Этот актив обошелся в $800 млн, сообщил в интервью «России 24» совладелец «Сафмара» Михаил Гуцериев. В Бинбанк может быть заведено 45–49% «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», пояснил «Ведомостям» Микаил Шишханов. Сформированный девелоперский продукт площадью 2,2 млн кв. м (из них продаваемая — 1,5 млн кв. м) может сегодня стоить 13–15 млрд руб., полагает Николай Казанский. Остальную часть актива эксперт оценивает в 36–48 млрд руб.: площади очень большие, и покупатель может рассчитывать на дисконт, считает г-н Казанский.
В связи с возможным переходом ИНТЕКО и «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» к ЦБ эксперт Валерий Вайсберг напомнил ситуацию с «Донстроем», «Системой галс», которые за долги отошли ВТБ; и «СУ-155», чьей санацией занимается «Российский капитал». Таким образом, если права на ИНТЕКО и «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» перейдут ЦБ, то это станет еще одним шагом к консолидации госструктурами девелоперского бизнеса, констатирует председатель Совета директоров «Бест Новостроя» Ирина Доброхотова.
По мнению г-на Вайсберга, девелоперские активы за счет операционной деятельности или продажи позволят Бинбанку получить доход, который поможет и с докапитализацией. Но продать компании целиком при нынешнем рынке будет проблематично, предупреждает он: скорее всего, продаваться будут отдельные проекты.
Кому же могут быть сегодня интересны такие активы? Прежде всего, девелоперам из первой пятерки ТОП застройщиков, у которых есть свободные средства (необязательно денежные) для укрупнения девелоперского бизнеса, считает Николай Казанский. По мнению Вайсберга, покупателями могут стать ПИК, ДОНСТРОЙ или ЛСР. Однако представители первых двух компаний сообщили, что не рассматривают покупку ИНТЕКО. Будут ли в итоге проданы эти активы и по какой цене, мы узнаем в ближайшие месяцы. В качестве потенциального покупателя может рассматриваться и Setl Group, единственный из ТОП-5 застройщиков, объявивший о поиске проектов для инвестиций в московском регионе.
А вот мнение Минстроя России. Санация Бинбанка и начавшееся оздоровление ФК «Открытие» не повлияют на устойчивость застройщиков и российский строительный рынок в целом, заявил журналистам в кулуарах Российского инвестиционно-строительного форума министр строительства Михаил Мень. «С учетом того, что речь идет о санации, то мы видели уже определенный опыт, когда банк, который санируется, как правило, никаких серьезных проблем у граждан, которые держали там свои депозиты или брали ипотечные кредиты, не вызывал. Здесь будет то же самое, — сказал чиновник и добавил: — В крайнем случае, будем обращаться в Центральный Банк. Пока у нас опасений таких нет, что это повлияет на нашу отрасль», — резюмировал глава ведомства.
Кто виноват: мнение ЦБ и учредителей
Как сообщил «Коммерсант» со ссылкой на зампреда Банка России Василия Поздышева, «дыра» в балансе группы ПАО «Бинбанк», по предварительным данным, составляет 250—350 млрд руб. — именно такой объем средств требуется банкам для увеличения резервов на возможные потери. Окончательную оценку должна вывести временная администрация, введенная в Бинбанк, АО «Рост Банк» и другие банки из группы «Рост», отданные Бинбанку на санацию (АО «Бинбанк диджитал» и АО «Уралприватбанк»). Сама санация продлится около восьми месяцев — столько времени понадобиться, чтобы закрыть финансовую «дыру» в балансе группы.
Видео: www.newstube.ru
Как и ФК «Открытие», Бинбанк не справился с чередой сложных сделок по консолидации и санации банков, пояснил зампред ЦБ. При этом, по словам г-на Позднышева, о проблемах в данной кредитной организации было известно еще осенью прошлого года. Все это время собственники Бинбанка вели переговоры с ЦБ, но предложенные ими планы финансового оздоровления не устроили регулятора.
А чем объясняют неудачи банка сами его владельцы? В интервью телеканалу «Россия 24» крупнейший акционер банка Микаил Шишханов (ему принадлежит 75% акций Бинбанка) назвал причины ухудшения финансового состояния кредитной организации.
По его мнению, одной из основных причин стала агрессивная бизнес-модель, не сработавшая на падающем рынке. Банк покупал активы, которые требовали вливаний. «Наверное, она оказалась немножко агрессивной, и эта модель работала все-таки на растущем рынке или хотя бы на стабильном, но не на падающем, — отметил Шишханов, добавив: — Случилось то, что случилось, рынок стал падать, реализовался бизнес-риск, и я как предприниматель попал в этот бизнес-риск».
«Ключевая причина — это МДМ (куплен в 2015 году — Ред.), — заявил Микаил Шишханов, признав: — Я не ожидал, что в МДМ такие "плохие" активы. У МДМ в разы оказался хуже портфель, чем был. Это был падающий рынок, на падающем рынке сложно предположить, как себя дальше портфель поведет», — резюмировал он.
Таким образом, обратившись к регулятору с просьбой санировать Бинбанк, предприниматель признал, что не рассчитал свои «бизнес-силы» и что проблемы взятых на санацию «Рост банка» и «МДМ банка» в условиях сложившейся экономической конъюнктуры оказались намного серьезнее, чем предполагалось.
Кто виноват: мнение экспертов
Председатель Совета директоров группы «Русские фонды» Сергей Васильев (на фото), пришел к выводу, что причина проблем в Бинбанке кроется в использовании группой «Сафмар» пенсионных денег.
Фото: www.russia.ink
Г-н Васильев пояснил, что его давно интересовало, на какие деньги группа «Сафмар» в последние годы скупила множество активов из сферы девелопмента, коммерческой недвижимости и розничной торговли. Одних только пятизвездочных гостиниц приобретено девять штук: InterContinental и Marriott Grand Hotel на Тверской, Marriott Royal Aurora, Hilton Moscow Leningradskaya, отели в Минске и Астане и др. Кроме того, были куплены «Моспромстрой», ИНТЕКО, А101, ведущие компании по розничной торговле бытовой техникой и электроникой «Техносила», «Эльдорадо», а в 2017 году — еще и «М.Видео».
Эксперт считает, что основным источником капитальных вложений для подобных агрессивных скупок послужили пенсионные накопления граждан. Они поступали в НПФ «Европейский», который был выкуплен и переименован в НПФ «Сафмар», превратившись в источник «длинных» денег. По данным Сергея Васильева, за пять-семь лет через агентские сети фонд собрал с рынка около 300 млрд руб. пенсионных накоплений от 4 млн граждан.
Сама схема была абсолютно законной и простой. Группа выпускала облигации, которые получали высокий рейтинг от различных российских агентств, поскольку за «Сафмаром» стоят серьезные акционеры. Далее, основываясь на таком рейтинге, Московская биржа включала эти облигации в высший котировальный список, что позволяло пенсионным фондам выкупать бумаги из этого списка на деньги пенсионных накоплений. «Подобное требование само по себе — довольно жесткая мера контроля со стороны ЦБ, — отмечает эксперт. — Однако на практике оказалось, что ее легко можно обойти: выпускаешь облигации, «рейтингуешь» их, включаешь в высший список биржи и сразу же покупаешь их на деньги из своих пенсионных фондов».
Такой схеме в какой то момент ЦБ положил конец, инициировав создание нового рейтингового агентства (АКРА). Регулятор четко дал понять всем другим рейтинговым агентствам: «Мы вам не доверяем, вы подстраиваетесь под клиента и рисуете ему фиктивные рейтинги. Поэтому мы создадим новое полугосударственное агентство, которое будет прозрачно, неангажированно и непредвзято рейтинговать всех. И государственные, и частные компании — всех», — рассуждает глава «Русских фондов».
Жесткая чистка началась в январе 2017 года. Московская биржа объявила, что исключает из своего высшего котировального списка бумаги на сумму в почти четверть триллиона рублей, если те не получат рейтинг от АКРА. В их число как раз и попали бумаги групп «Открытие» и «Сафмар». Список жертв тогда и определился. Исключение из котировального списка означало, что тем НПФ и банкам, которые за ними стояли, нужно было в короткий срок найти на рынке свежие деньги, чтобы влить их обратно в свои фонды. Но где их взять? Ведь эти пенсионные деньги были единственными «длинными» деньгами на рынке.
«Но если ЦБ путем санации Бинбанка покроет своими деньгами дыру в пенсионных фондах группы «Сафмар», то заберет ли он у ее владельцев все эти «Гранд Марриоты», «Интерконтинентали», «Хилтоны», ИНТЕКО, «Эльдорадо» и прочие активы, купленные как раз на эти «пенсионные» деньги? — задает вопрос эксперт и продолжает: — Если ЦБ заберет у Шишханова с Гуцириевым хотя бы часть из этих активов, то что он будет с ними делать? С трудом могу представить картину, когда «либерально-рыночный» ЦБ управляет гостиницей Mariott Aurora или реализует электронику через сеть «Эльдорадо», — заключает эксперт.
СПРАВКА
Строительные активы группы «Сафмар»
Группа компаний ИНТЕКО
23-е место в ТОП по России по объемам текущего строительства, 10-е место по объемам ввода жилья. В 2016 году введено в эксплуатацию 291 696 кв. м жилья.
Один из ведущих российских девелоперов, специализируется в области комплексного освоения территорий, редевелопмента промзон и урбанистики. За 16 лет ИНТЕКО построила* в Москве и регионах России более 80 объектов общей площадью более 4,2 млн кв. м
В группу ИНТЕКО входят 17 организаций: девелоперские, архитектурные, риэлторские, генподрядные компании, технические заказчики, а также три домостроительных комбината (ДСК-7 в Москве, ДСК-3 в Санкт-Петербурге и ККПД в Ростове-на-Дону).
В настоящее время у ИНТЕКО 12 проектов, в стадии строительства и продаж в Москве — около 630 тыс. кв. м, в регионах — около 2 млн кв. м (Ростов-на-Дону, Тула, Санкт-Петербург и Ленинградская область).
По данным «СПАРК-Интерфакса», выручка ИНТЕКО в 2016 году составила 8 млрд руб., чистая прибыль — 4,6 млрд.
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ
17-е место в ТОП по России по объемам текущего строительства, 75-е место — по объемам ввода жилья. В 2016 году введено в эксплуатацию 131 698 кв. м жилья.
Специализируется на строительстве объектов недвижимости и реализует крупнейший в России градостроительный проект «А101» в Новой Москве.
В течение 23 лет работы в сфере строительства построено* более 40 тыс. квартир общей площадью более 1 млн кв. м. В ближайшие 20 лет компания планирует построить до 20 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
Земельный банк А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ составляет более 2,5 тыс. га земли на территории Новой Москвы.
ГК «ПАТРИОТ» (входит в состав ИНТЕКО)
Субхолдинг «ПАТРИОТ» — девелоперская группа компаний полного цикла — от проектирования, производства и управления проектами до продажи готовых объектов и их последующей технической эксплуатации.
Основная занимаемая ниша рынка — комплексное освоении территорий и возведение доступного жилья стандарт и комфорт-класса, а также социально-бытовой инфраструктуры, с использованием современных технологий индустриального и монолитного домостроения.
Занимает лидирующие позиции на рынке Ростова-на-Дону, активно реализует проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в 2016 году компания вышла на рынок Тулы.
За время своей работы ГК «ПАТРИОТ» ввела в эксплуатацию более 1 млн кв. м общей площади недвижимости во всех регионах присутствия.
В 2016 году ГК «ПАТРИОТ» во всех регионах присутствия ввела в эксплуатацию 185,3 тыс. кв. м общей площади недвижимости, из них:
в Ростове-на-Дону — 112,5 тыс. кв. м
в Санкт-Петербурге — 72,8 тыс. кв. м.
Субхолдинг «Стратегия»
Одна из ведущих строительных организаций Москвы. Выступает* подрядчиком в рамках девелоперских проектов полного цикла. Более 15 лет специализируется на строительстве объектов недвижимости различного назначения и сложности.
Объем реализованных объектов недвижимости — 2,2 млн кв. м
Портфель заказов — 1,2 млн кв. м.
ПАО «Моспромстрой»
Один из крупнейших участников рынка строительства и реконструкции промышленных и административных объектов Москвы.
За 43 года существования компании создано более 2 тыс. объектов общей площадью 2,1 млн кв. м.
Компания построила и реконструировала самые знаковые здания и сооружения столицы, ставшие ее визитной карточкой. В рамках гостиничного бизнеса «Моспромстрой» осуществляет управление 9 гостиницами категории 4—5* в Москве, Астане и Минске. Совокупный номерной фонд гостиниц составляет более 2,4 тыс. номеров.
____________________________________________
*Источник информации (помимо данных ЕРЗ о ТОП застройщиков) — официальный сайт промышленно-финансовой группы «Сафмар»
Другие публикации по теме:
Банк «Открытие», сам испытывающий проблемы, банкротит краснодарского застройщика «Стройинвест-Юг»
Столичного «хлебного короля» Игоря Пинкевича арестовали за задержку строительства ЖК «Царицыно»
