Так считают эксперты «Метриум Групп», проанализировавшие поправки в 214-ФЗ, ужесточающие работы девелоперов в переходный период.

Фото: www.magspace.ru   

Застройщиков ждут полтора-два года плавной адаптации к новым правилам работы на рынке, и в течение этого срока роста цен на жилье не предвидится. Но спустя два года, «когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен». Такой прогноз высказали эксперты «Метриум Групп».

По мнению аналитиков, с рынка жилищного строительства постепенно уйдет часть некрупных застройщиков, которые не выдержат ужесточающих условий обновленного 214-ФЗ.    

Фото: www.kr-gazeta.ru

Всего этих условий, по большому счету, пять, делает вывод агентство:

1. переход на счета эскроу (обязательный с 1 июля 2019 года) предполагает обременение застройщика на весь период строительства объекта банковским кредитом с процентной ставкой 3% годовых на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах и не ниже 10—12% — на остальную сумму кредита;
2. введение понятия «специализированный застройщик» — организация, обязанная иметь свыше 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м., отсюда трудность вхождения на рынок новых игроков;
3. над расходами застройщика устанавливается банковский контроль, банк получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве (например, все административные расходы застройщика не должны превышать 10% от стоимости строительства);
4. общая сумма авансовых платежей застройщика; генподрядчику не должна превышать 30% от проектной стоимости;
5. запрет на выдачу застройщику заключения о его соответствии 214-ФЗ, если он запоздал более чем на три месяца с вводом в эксплуатацию хотя бы одного из своих объектов (что чревато пробуксовкой больших объемов строительства из-за одного из-за просроченного объекта).

В недавнем интервью управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото) уточнила свой осторожный прогноз относительно того, как изменения в 214-ФЗ повлияют на жилищное строительство в ближайшие годы. «Введение безальтернативного проектного финансирования и заморозка средств покупателей на эскроу-счетах приведет к тому, что отрасль попадает в зависимость от банковской сферы и кредитно-денежной политики», — заявила она.

Чтобы не вовлечь отрасль в чрезмерно жесткую зависимость от банковского сектора (сегодня, по расчетам Марии Литинецкой, требуется не менее 2 трлн руб. для замещения средств дольщиков, а риски жилищного строительства из-за низкого спроса остаются высокими) банковское и долевое финансирование должны сосуществовать параллельно друг другу еще минимум 3—5 лет, считает эксперт.

Фото: www.vestikavkaza.ru

С тем, что речь идет о триллионах рублей, согласны и сами застройщики. «Смотрите, у нас сейчас квартир в новостройках продано на 4,7 трлн руб., — аргументирует владелец «Корпорации «Баркли», президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. — Закончить эти проекты — нужно еще примерно 1,3 трлн руб. Банковских кредитов выдано сегодня примерно на 600—700 млрд руб., собственного капитала застройщиков — тоже на 700 млрд руб. Итого вся стройка оценивается в 6 трлн, из них 1,4 трлн — это деньги застройщиков и банков. Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2—3 года», — резюмирует топ-менеджер.  

Фото: www.applicature.com 

Другие публикации по теме:

Стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика может составить порядка 5 тыс. руб. в месяц

Росреестр зарегистрировал первую сделку Брусники с использованием счета эскроу

Леонид Казинец: Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2—3 года

В Госдуму внесен законопроект, позволяющий банку выпускать облигации под обязательства застройщика перед дольщиком

Владимир Якушев: Банкам, застройщикам и властям на местах нужно наладить открытый диалог

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

До 2,2 млн кредитов на покупку жилья в новостройках россияне могли взять и без льготных госпрограмм. Об этом говорится в публикации сотрудника научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ Григория Жирнова в журнале «Вопросы экономики», с которой ознакомился РБК.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

По расчетам экономиста, с начала 2020 года до середины 2024-го льготная ипотека в России заместила 60% — 80% кредитов на строящееся жилье. Это 1,6 млн — 2,2 млн займов, которые могли быть выданы по рыночным ставкам.

Чтобы сделать такой вывод, аналитик построил модель оценки перераспределения спроса заемщиков в пользу субсидируемой ипотеки.

Согласно ей, в 2016—2019 годах на госпрограммы приходилось около 2% — 7% выдач кредитов на покупку жилья в новостройках. В середине 2020-го, когда льготы стали доступнее, показатель вырос примерно до 15%.

Значимость госпрограмм увеличилась на фоне роста ставок и рыночной турбулентности. Например, в первой половине прошлого года разница между льготными и рыночными ставками превысила 10 п. п., и госпрограммы обеспечили 40% — 60% всех ипотечных выдач на первичном рынке.

Фото: economics.hse.ru

Проанализировав все эти данные, Григорий Жирнов (на фото) сделал следующие выводы:

• льготные программы поддерживают кредитование в периоды кризиса или высоких процентных ставок, когда спрос на жилье сокращается;

• в ситуации экономического равновесия и низких ставок (как в 2020 году) эффективность субсидирования минимальна, поскольку увеличивает нагрузку на бюджет, не создавая при этом нового кредитования.

А тезис о том, что льготная ипотека спровоцировала в 2020—2024 годах резкий рост цены 1 кв. м новостроек, не совсем верен, считает автор публикации.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Он напомнил, что в этот период цены росли применительно к широкому кругу товаров и услуг. В частности, вторичное жилье (где не действовали программы льготной ипотеки) прибавило 60%, потребительские товары — 42%, стройматериалы подорожали на 38%, номинальные зарплаты увеличились на 75%.

«Тем не менее, если бы не было льготных ипотечных программ, стоимость жилья в России, скорее всего, выросла бы не так сильно», — убежден Григорий Жирнов.

В статье приводится несколько подходов к тому, как оценить эффект льготных программ в отношении доступности жилья для населения.

В 2019 году купить квартиру в новостройке площадью 60 кв. м могли около 20% российских домохозяйств. В 2023-м, несмотря на рост доходов, это было по силам около 14% семей.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Таким образом, после запуска массовой льготной ипотеки доступность жилья снизилась. Особенно это касается домохозяйств, которые не могли воспользоваться льготами», — заключил экономист.

Он также пришел к выводу, что субсидирование процентных ставок по ипотеке — это регрессивная мера поддержки населения.

«Субсидии по льготной ипотеке платят из федерального бюджета, то есть более комфортные условия для тех, кто берет льготную ипотеку, финансируются всем населением, в том числе малоимущими», — подчеркнул Григорий Жирнов.

Опрошенные РБК эксперты согласны с тем, что часть льготных ипотечных кредитов были «лишними».

Фото: ИК «Ренессанс Капитал»

По мнению главного экономиста Т-Инвестиций Софьи Донец (на фото), масштабная господдержка «ускорила процесс насыщения рынка», а постоянная дискуссия о сворачивании или продлении программ лишь подогревала излишний спрос.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Автор телеграм-канала Truevalue Виктор Тунев (на фото) разделяет точку зрения, что массовые льготные программы, безусловно, полезны для экономики, но, по его мнению, ошибкой было выдавать более одного кредита в руки.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

Льготные программы стимулировали массовый спрос, но они же создали «масштабный кредитный конвейер», увеличивая прибыль девелоперов и финансовых организаций, добавил управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото).

«По этой причине банки и застройщики до последнего подпитывали спрос, даже когда ставки пошли вверх, а рост цен на недвижимость стал неуправляемым», — заключил специалист.

Произошло это, по его словам, потому что «ипотечному рынку не хватило контроля и здоровых рамок в целом, а не только в субсидируемой части».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: у России есть шанс догнать и перегнать Китай и США по уровню обеспеченности жильем

Владимир Путин: С помощью льготной ипотеки сотни тысяч семей улучшили свои жилищные условия

Эксперты: около 80% опрошенных россиян отложили покупку жилья из-за дорогой ипотеки

Эксперты зафиксировали снижение соотношения доходов населения и цен на жилье

Эксперт: доступность жилья в России вернулась на уровень 2014 года

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Эксперты о доступности жилья в России и за рубежом

Эксперты выяснили, как растет доступность жилья

Эксперты выяснили, насколько доступным было жилье в 2023 году

Эксперты назвали российские города с наиболее доступным жильем