Рейтинговое агентство АКРА исследовало, как сокращение программ жилищного кредитования с господдержкой влияет на российских девелоперов.

Фото: acra-ratings.ru

Аналитики напомнили, что льготная ипотека была запущена в апреле 2020 года, чтобы предотвратить возможный кризис в строительной отрасли, которая уже переживала спад и столкнулась с новой угрозой в виде пандемии.

Объем ввода жилья в России

Источники: Росстат, АКРА

В результате с 2021-го по 2024-й существенно вырос спрос на новостройки, и ускорились темпы строительства.

Среднегодовой объем ввода жилья в этот период составлял 103 млн кв. м, что на 29% превышает показатель предыдущих четырех лет.

Доля продаж жилья по ипотеке с господдержкой в общем объеме продаж жилой недвижимости

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Влияние ипотеки с господдержкой на доходы строительных компаний велико.

Уже в год ее запуска она заняла в продажах 23%, а в первой половине 2024-го достигла рекордных 73%.

Структура продаж жилья по ипотечным программам с господдержкой

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Наибольшей популярностью у заемщиков пользовались массовая программа на новостройки и «Семейная ипотека».

Использование ипотечных программ с господдержкой в разных субъектах РФ с 2020-го по 2024 год

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

За время действия льготных жилищных кредитов более половины из них, выданных в обеих столицах, относились к программам, которые на данный момент отменены.

Так, по льготной и IT-ипотеке в Москве было предоставлено 57% займов, в Санкт-Петербурге — 59%.

Объем выдачи ипотеки с господдержкой по программам, млрд руб.

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Согласно информации специалистов, в июле — сентябре 2024-го объем продаж по программам с господдержкой составил 1 174 млрд руб., что на 48% ниже показателя января — июня.

За весь год продажи с льготной ипотекой достигли 3 430 млрд руб. (-29% по сравнению с рекордным итогом 2023-го).

Реализация квартир в строящихся домах в Российской Федерации

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

В 2025 году эксперты АКРА не ожидают существенного падения цен на рынке жилой недвижимости. Застройщики не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом. В сложившихся условиях они занимают выжидательную позицию и придерживают готовые объекты.

С начала 2023 года доля нераспроданных площадей находится в диапазоне 43% — 45%, и, по данным на конец 2024-го, агентство не наблюдает заметного увеличения.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

В то же время устойчивость цен не гарантирует компаниям стабильность денежных потоков. В сценарии, предусматривающем сохранение высокой ключевой ставки ЦБ, сокращение продаж девелоперов за 2025 год может составить до 20% относительно уровня 2024-го.

Серьезной проблемой для застройщиков является резкое падение спроса на фоне высоких темпов строительства. В такой ситуации они столкнутся с высокими затратами на обслуживание проектных долгов из-за низкой заполняемости счетов эскроу.

Объем строящегося жилья в РФ по плановым срокам ввода на 01.02.2025

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Существенного изменения показателя распроданности относительно строительной готовности по проектам с плановыми сроками ввода в 2025—2026 годах не наблюдается, но некоторое нарушение баланса уже есть.

В зоне риска, прежде всего, находятся компании, которые, несмотря на негативные рыночные сигналы и жесткую денежно-кредитную политику ЦБ, проявляли чрезмерный оптимизм, активно наращивали корпоративный долг, резюмировали эксперты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Владимир Ресин: Любой кризис всегда проверяет существующую систему на прочность и заставляет двигаться вперед

Правительство РФ возобновило работу подкомиссии по повышению устойчивости отраслей, в том числе строительной

Девелоперам проще объявить себя банкротами, чем выполнять обязательства перед пайщиками

Столичный девелопер назвал новые вызовы рынка новостроек

Марат Хуснуллин: До 2030 года необходимо построить 663 млн кв. м жилья

Станет ли банкротство застройщиков трендом в 2025 году

Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме выдач Сбера находится на рекордном уровне — 65%

Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 года

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

Эксперты: около 70% введенного в эксплуатацию жилья все еще находится на балансе девелоперов

Аналитики Метриум исследовали динамику средней цены 1 кв. м и предложения в 17 районах Москвы, прилегающих к ЦАО. Средневзвешенная стоимость «квадрата» строящегося жилья в этих районах выросла на 38%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В аналитическое исследование вошли столичные районы, где реализуются новые проекты строительства: Марьина Роща и Алексеевский (СВАО); Хорошевский и Беговой (САО); Хорошево-Мневники (СЗАО); Сокольники, Преображенское и Соколиная Гора (ВАО); Лефортово, Нижегородский и Южнопортовый (ЮВАО); Даниловский и Донской (ЮАО); Гагаринский (ЮЗАО); Раменки, Дорогомилово и Филевский Парк (ЗАО).

Средневзвешенная цена 1 кв. м в исследуемых районах достигла 603 тыс. руб. (+38% к результату 2021 года, когда «квадрат» стоил 437 тыс. руб.). В других районах Москвы (без учета ЦАО и Новой Москвы) средняя стоимость 1 кв. м составила 393 тыс. руб. против 302 тыс. руб. в 2021-м (+30%).

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В границах ЦАО средневзвешенная цена 1 кв. м достигает 1,75 млн руб. (+59% за четыре года).

Среди исследованных районов столицы лидером по темпам роста цен за последние четыре года стали Сокольники: средневзвешенная цена 1 кв. м увеличилась вдвое, до 558 тыс. руб. На втором месте — Донской район (+87%, до 750 тыс. руб.). Далее в рейтинге Дорогомилово (+52%, до 1,3 млн руб.) и Южнопортовый (+50%, до 443 тыс. руб.). Идентичен рост цен (по +49%) в Гагаринском районе (до 829 тыс. руб.) и Марьиной Роще (до 526 тыс. руб.).

В ТОП-10 по этому параметру также вошли Лефортово (+41%, 454 тыс. руб.), Даниловский район (+38%, 590 тыс. руб.), Раменки (+34%, 751 тыс. руб.) и Нижегородский район (+31%, 341 тыс. руб.).

Источник: Метриум

Самые дорогостоящие районы из исследованных — Дорогомилово (1,3 млн руб. за 1 кв. м), Гагаринский (829 тыс. руб.), Раменки (751 тыс. руб.), Донской (750 тыс. руб.) и Беговой (683 тыс. руб.).

Значительно доступнее квартиры и апартаменты в новостройках Нижегородского района (341 тыс. руб. за 1 кв. м), Соколиной Горы (371 тыс. руб.), Алексеевского (439 тыс. руб.), Южнопортового (443 тыс. руб.) районов и Лефортова (454 тыс. руб.).

Всего в районах, прилегающих к ЦАО, реализуется 106 проектов (+15% к 2021, когда предлагалось 92 проекта). Больше всего их в Даниловском районе (19), Раменках (15) и Хорошево-Мневниках (14).

Меньше новых проектов в Сокольниках, Гагаринском, Беговом, Алексеевском районах, Лефортове и Донском районе (по 3 проекта в каждом). Сейчас здесь предлагается 13,5 тыс. лотов (+6% к 2021 году).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) перечислил ряд преимуществ районов Москвы, прилегающих к ЦАО: хорошая транспортная доступность, высокая обеспеченность инфраструктурными объектами, близость культурных объектов и достопримечательностей.

По мнению эксперта, все эти локации схожи по уровню приватности, но отличаются по ценам: есть как перегретые рынки, так и перспективные локации с относительно невысокой стоимостью 1 кв. м.

Фото из архива К. Недря

«Появление новых более качественных проектов в старой застройке влечет за собой увеличение средней цены метра в локации», — отметила директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК Sokolniki и Stone Rise) Кристина Недря (на фото).

Она привела в пример Сокольники, где в прошлом году вышел в продажу единственный жилой комплекс с квартирами класса «бизнес-плюс». Эксперт прогнозирует аналогичную динамику и в других локациях, где будут появляться новые объекты камерного формата, например в Лефортове, который фактически является частью центра Москвы, но на границе с ЦАО здесь отсутствуют проекты точечной застройки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Где в Новой Москве новостройки подорожали больше всего

Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 года

В 2024 году в столице быстрее всего дорожали готовые новостройки

В «старой» Москве в IV квартале наибольшим спросом пользовались проекты ПИК

Эксперты: в 2025 году ввод жилья классов «премиум» и «элит» может снизиться на 33%

В 2024 году Москва осталась лидером по дороговизне новостроек и доходам девелоперов

Дорогие новостройки Москвы в январе подорожали еще больше

Эксперты: в каких районах Москвы в январе подешевели новостройки

Эксперты: в IV квартале 2024 года предложение в новостройках выросло на 4%

Эксперты: конкуренция среди покупателей на фоне сокращения строительства толкает цены вверх

Эксперты: в Новой Москве большинство квартир в новостройках готовы к сдаче

Эксперты: в 2024 году самые высокие темпы роста цен на новостройки отмечены в премиум-классе

Эксперты отметили резкое подорожание московских новостроек элит-класса в январе