В зоне риска сегодня находятся те застройщики, кто проявлял чрезмерный оптимизм
Рейтинговое агентство АКРА исследовало, как сокращение программ жилищного кредитования с господдержкой влияет на российских девелоперов.
Фото: acra-ratings.ru
Аналитики напомнили, что льготная ипотека была запущена в апреле 2020 года, чтобы предотвратить возможный кризис в строительной отрасли, которая уже переживала спад и столкнулась с новой угрозой в виде пандемии.
Объем ввода жилья в России
Источники: Росстат, АКРА
В результате с 2021-го по 2024-й существенно вырос спрос на новостройки, и ускорились темпы строительства.
Среднегодовой объем ввода жилья в этот период составлял 103 млн кв. м, что на 29% превышает показатель предыдущих четырех лет.
Доля продаж жилья по ипотеке с господдержкой в общем объеме продаж жилой недвижимости
Источники: ДОМ.РФ, АКРА
Влияние ипотеки с господдержкой на доходы строительных компаний велико.
Уже в год ее запуска она заняла в продажах 23%, а в первой половине 2024-го достигла рекордных 73%.
Структура продаж жилья по ипотечным программам с господдержкой
Источники: ДОМ.РФ, АКРА
Наибольшей популярностью у заемщиков пользовались массовая программа на новостройки и «Семейная ипотека».
Использование ипотечных программ с господдержкой в разных субъектах РФ с 2020-го по 2024 год
Источники: ДОМ.РФ, АКРА
За время действия льготных жилищных кредитов более половины из них, выданных в обеих столицах, относились к программам, которые на данный момент отменены.
Так, по льготной и IT-ипотеке в Москве было предоставлено 57% займов, в Санкт-Петербурге — 59%.
Объем выдачи ипотеки с господдержкой по программам, млрд руб.
Источники: ДОМ.РФ, АКРА
Согласно информации специалистов, в июле — сентябре 2024-го объем продаж по программам с господдержкой составил 1 174 млрд руб., что на 48% ниже показателя января — июня.
За весь год продажи с льготной ипотекой достигли 3 430 млрд руб. (-29% по сравнению с рекордным итогом 2023-го).
Реализация квартир в строящихся домах в Российской Федерации
Источники: ДОМ.РФ, АКРА
В 2025 году эксперты АКРА не ожидают существенного падения цен на рынке жилой недвижимости. Застройщики не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом. В сложившихся условиях они занимают выжидательную позицию и придерживают готовые объекты.
С начала 2023 года доля нераспроданных площадей находится в диапазоне 43% — 45%, и, по данным на конец 2024-го, агентство не наблюдает заметного увеличения.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
В то же время устойчивость цен не гарантирует компаниям стабильность денежных потоков. В сценарии, предусматривающем сохранение высокой ключевой ставки ЦБ, сокращение продаж девелоперов за 2025 год может составить до 20% относительно уровня 2024-го.
Серьезной проблемой для застройщиков является резкое падение спроса на фоне высоких темпов строительства. В такой ситуации они столкнутся с высокими затратами на обслуживание проектных долгов из-за низкой заполняемости счетов эскроу.
Объем строящегося жилья в РФ по плановым срокам ввода на 01.02.2025
Источники: ДОМ.РФ, АКРА
Существенного изменения показателя распроданности относительно строительной готовности по проектам с плановыми сроками ввода в 2025—2026 годах не наблюдается, но некоторое нарушение баланса уже есть.
В зоне риска, прежде всего, находятся компании, которые, несмотря на негативные рыночные сигналы и жесткую денежно-кредитную политику ЦБ, проявляли чрезмерный оптимизм, активно наращивали корпоративный долг, резюмировали эксперты.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Девелоперам проще объявить себя банкротами, чем выполнять обязательства перед пайщиками
Столичный девелопер назвал новые вызовы рынка новостроек
Марат Хуснуллин: До 2030 года необходимо построить 663 млн кв. м жилья
Станет ли банкротство застройщиков трендом в 2025 году
Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме выдач Сбера находится на рекордном уровне — 65%
Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 года
ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%
Эксперты: около 70% введенного в эксплуатацию жилья все еще находится на балансе девелоперов
