О том, как петербургская компания, появившаяся на рынке жилищного строительства в 2010 году, успела превратиться в девелопера, формирующего и задающего тренды на этом рынке, порталу рассказал руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

  

  

— Василий Геннадьевич, расскажите немного о компании LEGENDA Intelligent Development (19-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга), ее специализации, экономических результатах?

— Когда нас просят как-то охарактеризовать себя как девелопера, мы шутим, что для рынка мы — «загадочный зверёк». С 2012 года, когда LEGENDA вышла со своим первым проектом, на нас смотрели, как на интересный эксперимент и следили за нами с большой долей скепсиса.

  

Ул. Оптиков, 34, г. Санкт-Петербург

  

Поскольку наша отрасль очень консервативна и даже ретроградна, мало кто всерьез воспринимал новую «бутиковую» компанию, которая была во всем не похожа на остальной рынок. Другие подходы, другие принципы работы, совершенно иной продукт и его позиционирование. Думаю, сейчас, по прошествии пяти лет, на нас смотрят совершенно по-другому.

   

Проспект Дальневосточный, 12, г. Санкт-Петербург

   

Мы — идеологические лидеры отрасли, и этот статус мы не присвоили себе сами, а заслуженно получили от рынка, чем очень гордимся. Сейчас LEGENDA — это компания, формирующая и задающая тренды, создавшая новый класс жилья smart, первой внедряющая новые подходы и технологии в девелопменте, и речь не только о строительных технологиях, но и о передовых инструментах в маркетинге, финансах, управлении. Нас копируют, на нас ориентируются, к нам едут посмотреть и перенять опыт, к нам обращаются за уникальной экспертизой.

  

Проспект Дальневосточный, 12, г. Санкт-Петербург

 

При этом мы никогда не стремились быть лидерами в контексте объемов. LEGENDA сознательно выбрала путь «нишевого» девелопера. На данный момент у нас 3 построенных объекта в сегментах smart и premium, еще 5 объектов в разных стадиях реализации (2 крупных smart-проекта сдаются в этом году), еще несколько проектов в ближайших планах.

По результатам прошлого года продажи принесли нам порядка 7 млрд руб. Наш уникальный продукт позволяет нам продавать с беспрецедентной премией к рынку — до 30—40% в зависимости от локации. 

   

Комендантский проспект, 54, г. Санкт-Петербург

  

— По данным сайта ЕРЗ компания не сдала ни одного квадратного метра в прошлом году. Чем Вы это объясните?

— Как я уже сказал выше, мы — нишевой девелопер со сравнительно небольшой адресной программой. С этим связана неравномерная сдача по годам.

Если в 2017 году сданных объектов не было, то в этом году сдаются сразу два крупных объекта: LEGENDA Дальневосточного и первая очередь первого smart-квартала LEGENDA Комендантского. Их площадь порядка 200 тыс. кв. м, и это уже — значительный в контексте рынка объем. Следующие сдачи у нас планируются на 2020 год в объеме примерно 190 тыс. кв. м.  

  

Комендантский проспект, 58, г. Санкт-Петербург

  

— Недавно LEGENDA выпустила облигации на 2 млрд руб. Что заставило вашу компанию пойти на такой шаг?

— Мы приняли это решение больше двух лет назад. Поэтому для нас размещение облигационного займа стало результатом последовательных целенаправленных действий.

LEGENDA всегда развивалась по собственной стратегии, порой вопреки принятым в отрасли правилам. Мы всегда стремились минимально зависеть от текущей рыночной конъюнктуры и реализовывать собственную политику, в том числе финансовую. Это позволяло не зависеть только от денежного потока, связанного с текущими продажами.

   

Ул. Оптиков, 34, входная группа

  

После нашего размещения многие коллеги из отрасли звонили с просьбой поделиться, как нам это удалось, и дать совет, каким образом повторить наш успех. Мы объясняли, что на рынок публичных заимствований невозможно «запрыгнуть». Нужна длительная подготовка. И если девелопер за последние несколько лет ничего не предпринимал, чтобы стать более прозрачным и публичным, то сейчас шансы повторить наш опыт у него будут стремиться к нулю.

 

— Как следует из материалов СМИ, проценты по облигациям составляют 14% годовых, что превышает ставки конкурентов, которые колеблются в диапазоне от 9 до 13%. Чем Вы объясните такую величину процента? Согласны ли Вы с утверждениями экспертов, что большая ставка — это и больший риск, и что у компаний, которые заявляют такие ставки, выше долговая нагрузка и меньшая информационная прозрачность?

  

Ул. Оптиков, 34, места общего пользования

   

— Для любого специалиста очевидно, что размер ставки — понятие относительное. Нельзя сравнивать ставку дебютного займа компании третьего эшелона со ставкой девелоперов-гигантов, давно присутствующих на этом рынке.

Если посмотреть на уровень ставок крупнейших публичных компаний нашей отрасли, то два года назад у них она тоже находилась на уровне 13—14%. С последующими займами ставка постепенно снижалась, и уже в этом году у тех же девелоперов она составила 9—10%.

  

Ул. Оптиков, 34, двор

  

Мы — дебютанты, а этот фактор также автоматически повышает нашу ставку, это обычная практика. Снижение ставки — нормальный поступательный процесс, где имеют значение время и характер присутствия компании на публичном рынке.

Уровень ставки заранее обсуждался и был определен совместно с организаторами займа. Цели снизить ставку не было, поскольку мы отлично понимаем, от чего она зависит и какой должна быть, чтобы заинтересовать инвесторов облигациями дебютного займа. Для нас был важен сам факт выхода на этот рынок, чтобы зарекомендовать себя как надежного партнера и в дальнейшем использовать этот инструмент заимствований уже на других, более привлекательных, условиях.

Этой цели мы достигли.

  

Ул. Оптиков, 34, шоурум

  

— Насколько, по Вашему, легче привлечь деньги через облигации, чем по схемам проектного финансирования?

— Эти инструменты не взаимозаменяют, а дополняют друг друга. Мы все готовимся к тому, что после отмены возможности привлекать деньги по ДДУ девелоперам придется задействовать другие инструменты, и далеко не один: проектное финансирование, другие виды кредитования, привлечение инвесторов, выпуск ценных бумаг.

Вопрос в том, что не все компании смогут этими инструментами воспользоваться: никакие банки не будут кредитовать в каком бы то ни было виде непрозрачных и финансово неустойчивых девелоперов.

  

Ул. Оптиков, 34, шоурум

  

Девелопмент и строительство всегда оценивались банками и инвесторами как высокорисковый сектор. Застройщику было сложно не то что выйти на публичный рынок или привлечь инвесторов, но даже получить стандартное проектное финансирование. Чтобы разместить облигационный заем, компания должна соответствовать огромному количеству жестких критериев и условий, которые большая часть застройщиков не выдерживает.

Сейчас, из-за введения поправок в 214-ФЗ и «закручивания гаек» в отрасли, условия для выхода на публичный рынок заимствований для девелоперов стали еще сложнее.

На данный момент мы — единственный в России публичный девелопер нашего эшелона, и сам факт выхода компании на публичный рынок в такое непростое время беспрецедентен.

   

Ул. Оптиков, 34, общий вид со двора

   

— Каковы дальнейшие планы компании по развитию этого направления? Собирается ли LEGENDA использовать и другие инструменты привлечения средств на фондовом рынке? Если да, то какие и в каких объемах?

— Пока в наших планах — выпуски облигаций в заявленном объеме 10 млрд руб. Все наши текущие и новые проекты уже обеспечены проектным финансированием от крупнейших банков. Поэтому пока мы не видим необходимости искать дополнительные инструменты привлечения средств на фондовых рынках.

  

— Благодарю Вас, Василий Геннадьевич, за интересную беседу и откровенные ответы на вопросы. Дальнейших успехов в бизнесе Вам лично и холдингу LEGENDA в целом!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Редакция благодарит компанию LEGENDA за помощь в подготовке материала и предоставленные фото 

  

Фото: www.lifedeluxe.ru

   

СПРАВКА ЕРЗ: LEGENDA Intelligent Development

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 187 919 кв. м

Объектов строительства — 6 (в 3 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 108-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 19-е

  

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 30 990 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 году — 285-е

 

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 4 (из 5)

Рейтинг в 4 кв. 2017 г. — 4 (из 5)

  

 

  

 

  

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Мы внесли в ЦБ разъяснения по вопросам, возникающим у банкиров и застройщиков в связи с новым законодательством

Минстрой РФ и ЦБ обсуждают возможность предоставить застройщикам право снимать деньги с эскроу-счетов уже в процессе строительства

Сбербанк отсрочит уплату процентов по кредиту застройщикам, использующим счета эскроу

ЦБ опубликовал перечень банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщика

Владимир Якушев: Застройщикам выгоднее перейти на эскроу-счета до 1 июля 2019 года

В Госдуму внесен законопроект, позволяющий банку выпускать облигации под обязательства застройщика перед дольщиком

Александр Ручьев: ГК «Основа» построит два жилых комплекса бизнес-класса в Германии

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.

Сбербанк запустил два продукта для застройщиков в связи с изменениями законодательства о долевом строительстве

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Setl Group разместит на бирже облигации на 25 млрд руб.

Сборник статей издан Клубом инвесторов Москвы. В нем автор обобщил уникальные и типичные отраслевые практики последних лет, дал свои рекомендации по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства, управлению недвижимостью, а также привел примеры воплощения в российской действительности знаменитых законов Мэрфи. 

  

  

Труд в объеме около 200 страниц носит название «Девелопмент недвижимости: долевое строительство и другие вопросы» и охватывает все актуальные аспекты реформирования отрасли в 2018—2019 гг.

В работу видного представителя девелоперского сообщества и отраслевой науки, вошли подробные аналитические выкладки. С тезисным изложением ряда из них заместитель генерального директора компании MR Group (18-е место в ТОП застройщиков РФ, 6-е место по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото) не раз выступал на площадке портала ЕРЗ.

    

              

Например, ученый и практик в одном лице, полагает, что поправки в законодательство о долевом строительстве (214-ФЗ), вводящие нормы проектного финансирования и расчета с застройщиком через эскроу-счета для защиты дольщиков, не совсем отвечают интересам последних. Почему? Потому что дольщики чаще всего страдают не от «долёвки», а от сомнительных способов приобретения жилья — с помощью жилищных сертификатов или вступления в ЖСК, напоминает Андрей Кирсанов.

Поэтому вместо радикальной ликвидации долевого строительства было бы целесообразней ввести категорию специализированных застройщиков, которые смогли бы использовать средства дольщиков на определенные цели, считает автор книги.

В то же время он признает, что плюсом проектного финансирования (в российском варианте) является наличие одного профессионального кредитора в лице банка.

     

Фото: www.infokanal55.ru

      

А вот минусом, по его мнению, является большая вероятность высоких кредитных ставок и недопуск застройщика к деньгам на счетах эскроу в процессе возведения объекта, а также более жесткая, чем раньше, подконтрольность застройщика региональным надзорным органам и сковывающая его оперативную деятельность подотчетность банку-кредитору. 

Условием для безболезненного перехода к проектному финансированию, считает Кирсанов, могло бы стать снижение кредитных ставок до уровня рентабельности при прежней схеме долевого финансирования.

Другая рекомендация ученого законодателю — установить в отрасли долгосрочные правила, чтобы застройщики могли спокойно создавать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на протяжении нескольких лет (особенно если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территорий).

   

  

Также Андрей Кирсанов в своей книге доказывает, что не следует при оценке способности застройщика к эффективному жилищному строительству делать акцент на размерах собственных средств застройщика.

«Ни уставный капитал, ни собственные средства застройщика не обеспечивают защиту прав дольщиков, они лишь свидетельствуют о намерениях лиц, создавших юридическое лицо для осуществления инвестиционно-строительной деятельности», — подчеркивает эксперт. 

Помимо этого в сборнике ученого-девелопера нашел отражение анализ зарубежного опыта финансирования жилищного строительства. В частности, Кирсанов предлагает использовать опыт Германии, предусматривающий возможность поэтапного расходования застройщиком денежных средств дольщиков, размещенных в банке.

    

    

Что касается структуры книги, то она включает разделы, посвященные законодательству о долевом строительстве, российской правоприменительной практике комплексного освоения территорий (КОТ), возведения социальных объектов, государственной регистрации недвижимости, противодействия самострою и приватизации различных категорий объектов недвижимости.

Особую оригинальность и некий шарм работе придает ее последний раздел, адресованный читателям, не лишенным чувства юмора и философского отношения к жизни. Раздел называется «Юридическая мэрфология» и посвящен краткому описанию отечественных юридических практик, в которых находят проявление знаменитые законы Мэрфи. Они, как известно, сводятся к шутливому принципу «все, что может пойти не так, в итоге и пойдет не так» (англ. вар.: аnything that can go wrong will go wrong).

     

Фото: www.cdn.dribbble.com

   

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии