Президиум Верховного Суда РФ опубликовал обзор, в котором приводятся правовые позиции судов по изменению вида разрешенного земельного участка.

Фото: www.vseojkh.ru

В частности, в обзоре рассмотрен спор между администрацией и арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.  Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий местной администрации.

Как следует из материалов судебного дела, администрация отказалась изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка со «строительство многоквартирного дома 4—5 этажей» на «строительство многоквартирного дома 5—9 этажей» и внести соответствующие изменения в договор аренды.

Администрация посчитала, что арендатор не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Судом установлено, что спорный земельный участок по результатам торгов был предоставлен обществу для строительства многоквартирного дома (МКД). Впоследствии право собственности на незавершенный строительством МКД по договору купли-продажи перешло к Обществу. Администрация и Общество заключили договор аренды упомянутого земельного участка для завершения строительства объекта.

Верховный Суд напомнил, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества.

В силу ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможно однократно для завершения строительства этого объекта.

При этом внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным ВРИ.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявления, поскольку отсутствовали основания для изменения условий договора аренды, а обращение Общества с требованием об изменении ВРИ земельного участка, по существу, направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной законодательством для предоставления земельных участков.

Фото: www.rosotkat.ru

Всего в указанном обзоре рассмотрено девять споров об изменении вида разрешенного использования земельного участка:

1. При наличии утвержденных в установленном порядке ПЗЗ собственник земельного участка, находящийся в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

2. Самостоятельное изменение арендатором ВРИ земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентов, не допускается в том числе когда земельный участок представляется в аренду для определенного вида использования.

3. Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

Фото: www.wiki-land.ru

4. Вспомогательный ВРИ земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.

5. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока предоставления их в соответствии с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

6. Отказ администрации в установлении ВРИ земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.

Фото: www.gztslovo.ru

7. Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расхождения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

8. Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого ВРИ градостроительным регламентом, ПЗЗ установлены предельные — минимальные и (или) максимальные — размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким ВРИ.

9. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, не вправе требовать изменения ВРИ такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Только в четверти районов Подмосковья земля подорожала

Для оформления прав владельцев земельных участков задействуют институт приобретательной давности

Виталий Мутко: Бесхозные земли в регионах должны использоваться для жилищного строительства и решения проблем обманутых дольщиков

Минстрой России предложил обновленный механизм предоставления компенсационных земельных участков застройщикам

О внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы

О возможности осуществления строительства одного площадного объекта на нескольких земельных участках и нескольких площадных объектов на одном земельном участке

Актуальные вопросы строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для ИЖС

Неиспользуемые земли будут изымать в ускоренном порядке

В 2018 году землепользователи смогут выбирать вид использования участка

Арбитражный суд: при наличии дольщиков договор аренды земли не может быть расторгнут

ГПЗУ, выданные до 1 января 2017 года, будут действовать еще три года

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 07.07.2022 вынесла определение по делу №308-ЭС21-28715 в котором рассмотрела возможность льготного выкупа публичного земельного участка после приобретении права на расположенные на нем объекты недвижимости на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Фото: www.amgkh.ru

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель (Предприниматель) обратился в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования (Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка (ЗУ) площадью 13 638 кв. м  по цене 372 071 руб., составляющей 2,5% от кадастровой стоимости ЗУ по состоянию на момент подачи заявления о выкупе.

Арбитражный суд Краснодарского края решением от 24.05.2021 иск удовлетворил, указав, что Предприниматель своевременно переоформил право постоянного (бессрочного) пользования ЗУ на право аренды и является собственником расположенных на этом участке нежилых помещений.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 08.07.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021, решение от 24.05.2021 отменил, в удовлетворении иска отказал.

Судебные акты мотивированы тем, что расположенные на земельном участке нежилые здания не отчуждались из публичной собственности и не возводились вместо снесенных (разрушенных) ранее приватизированных зданий. Право собственности предпринимателя на нежилые здания как на самовольные постройки признано в судебном порядке как на объекты самовольного строительства в порядке ст. 222 ГК РФ.

Фото: www.edsro.center

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данное обстоятельство препятствует признанию Предпринимателя субъектом права на выкуп земельного участка по льготной цене (2,5% от его кадастровой стоимости).

Исходя из того, что Предприниматель не выражал согласие на выкуп земельного участка по цене, предложенной Администрацией (100% его кадастровой стоимости), апелляционный суд отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, полагая выкупную стоимость завышенной, Предприниматель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Верховный Суд не согласился с выводами апелляционной и кассационной инстанций, указав, что суды не учли следующее:

• право на приобретение земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. Для приобретения собственником такого объекта недвижимости ЗУ по льготной цене, достаточно установить факт своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды;

• отказ собственнику легализованной в судебном порядке самовольной постройки в реализации предоставляемых государством льгот на выкуп земельного участка на том основании, что постройка изначально была самовольной, влечет введение еще одной санкции, которая законом не предусмотрена, и по существу означает пересмотр обоснованности такого судебного решения.

Фото: www.rosotkat.ru

Прямого ограничения (исключения) для применения льготной цены выкупа публичного земельного участка только на том основании, что право на объект приобретено в силу признания его судом на основании ст. 222 ГК РФ, действующее законодательство не содержит. А следовательно, и оснований для отказа в их применении лишь на этом основании не имеется.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение первой инстанции.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Постановления Правительства РФ, регулирующие КРТ, привели в соответствие с Градостроительным кодексом

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

В Сочи застройщица попыталась при помощи самосвалов воспрепятствовать сносу многоквартирного самостроя

В Москве увеличены штрафы за самострой

Минстрой не против легализации самостроев — при условии, что такие дома безопасны для проживания

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

Александр Моор (ВЦНСП): Для самостроев, чья эксплуатация безопасна для проживающих в них людей, нужно объявить строительную амнистию