В определении от 24.07.2018 №4-КГ18-43 Верховный Суд РФ указал, что статья 32 закона о защите прав потребителей не распространяется на отношения, возникающие из ДДУ.

Как следует из определения Верховного Суда РФ от 24.07.2018 №4-КГ18-43 дольщица И. И. Зверева обратилась с иском к застройщику в лице ООО «Лазурь» (застройщик) о расторжении договора участия в долевом строительстве, а также взыскании с застройщика цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от присужденной суммы.

Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Цена договора оплачена дольщиком в полном объеме. Срок передачи квартиры — 31 декабря 2019 года.

Как следует из материалов судебного дела, у дольщицы возникла определенная жизненная ситуация, препятствующая дальнейшему участию в строительстве, поэтому она обратилась к застройщику с заявлением о расторжении ДДУ и возврате уплаченных ею по договору средств. Со стороны застройщика нарушений условий договора, включая срок передачи объекта долевого строительства, допущено не было. ООО «Лазурь» отказало дольщице в расторжении ДДУ и возврате денег, что явилось основанием для обращения дольщицы в суд.

Суд первой и апелляционной инстанции вынесли решение в пользу дольщицы, взыскав с застройщика денежную сумму, уплаченную в счет цены ДДУ, а также компенсацию морального вреда, проценты за пользование чужими денежными средствами и штраф. При этом, вынося решение, суд первой инстанции распространил на односторонний отказ от исполнения договора при отсутствии виновных действий со стороны застройщика нормы ст. 32 Закона о защите прав потребителей — право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг).

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Однако Верховный Суд РФ не согласился с такой позицией. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора либо расторгнуть такой договор в судебном порядке в случаях, которые перечислены в законе. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

• если очевидно, что объект не будет передан в срок;

• при существенном изменении проектной документации;

• при изменении назначения общего имущества;

• в иных случаях, установленных договором или законом.

Одним из перечисленных оснований для расторжения договора являются случаи, установленные в иных федеральных законах или договоре. Верховный Суд напомнил, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами, то к отношениям, вытекающим из договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17).

Как указал высший судебный орган, между застройщиком и дольщиком отношения возникли из ДДУ, поэтому статья 32 Закона о защите прав потребителей при разрешении данного спора не подлежит применению. А суды должны были установить, имеются ли в этом деле иные основания, позволяющие расторгнуть договор.

В итоге Верховный Суд отменил определение апелляционной инстанции, направив дело на новое рассмотрение.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд впервые применил принцип «эстоппель» в отношении застройщика, усилив позиции потребительских террористов

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

Верховный Суд: для снижения размера неустойки за просрочку передачи квартиры необходим существенный мотив

В Государственную Думу внесен проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части конкретизации требований о передаче застройщиком объекта долевого строительства)».

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Законопроект конкретизирует требования о передаче застройщиком объекта долевого строительства (ОДС). По мнению депутатов, существующие процедуры и требования передачи застройщиком участнику долевого строительства ОДС, установленные 214-ФЗ имеют следующие пробелы:

• отсутствие минимально необходимых и в то же время обязательных требований к содержанию передаточного акта. Данный пробел приводит к тому, что застройщик по собственному усмотрению формирует состав передаточного акта и несмотря на то, что в 214-ФЗ предусмотрено требование о внесении в передаточный акт информации по усмотрению сторон, под давлением застройщика такое требование не выполняется;

• отсутствие детальных процедур и требований передачи застройщиком дольщику объекта недвижимости приводит к тому, что устранение разногласий между застройщиком и участником долевого строительства происходит в судебных инстанциях;

• установленная 214-ФЗ норма о том, что в случае составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче ОДС (односторонний акт) при случайной гибели ОДС признается перешедшим к дольщику со дня составления одностороннего акта, несправедлива и носит явно дискриминационный характер по отношению к дольщику.

Реализация этой нормы на практике свидетельствует о том, что застройщик зачастую может продолжительное время не информировать дольщика о составлении такого документа. Действующая редакция 214-ФЗ «провоцирует» застройщика уклоняться от непосредственной (личной) передачи дольщику одностороннего передаточного акта.

Односторонний передаточный акт в большинстве случаев направляется по почте, работа которой вызывает справедливые нарекания граждан. Сложившаяся практика свидетельствует о том, что дольщик не только может не знать о подписании одностороннего передаточного акта, но, даже будучи информированным об этом, не имеет в течение длительного времени доступа в ОДС.

Законопроект предлагает устранить указанные пробелы, для это предлагается закрепить в ст. 8 214-ФЗ нижеследующие положения.

В передаточном акте должны быть указаны:

• дата передачи, основные проектные и фактические характеристики ОДС (основные размеры, общие площади жилого и нежилого помещения и другие параметры);

• перечень необходимого комплекта ключей, обеспечивающих доступ дольщику в передаваемый ему ОДС, документов необходимых дольщику для эксплуатации ОДС (паспортов и иных документов на приборы учета, а также документов на иные технические устройства, расположенные в ОДС, свидетельств о поверке технических устройств и иных документов);

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

• в случае отклонения ОДС от требований технических регламентов или проектной документации параметры такого отклонения;

• по требованию дольщика в передаточный акт вносится информация о несоответствии ОДС условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

• иная информация по усмотрению сторон. Отказ одной стороны от включения иной информации, предлагаемой другой стороной, в передаточный акт или в иной документ о передаче ОДС не допускается.

При отказе дольщика от подписания передаточного акта составляется акт о таком отказе с указанием причин отказа, который подписывается дольщиком и застройщиком.

Сообщение о подписании застройщиком одностороннего акта должно быть вручено дольщику лично под расписку или направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу. Такое сообщение может быть вручено лицу, уполномоченному дольщиком, на основании доверенности, оформленной в установленном законодательством порядке.

В случае принятия законопроект вступит в силу с 01.06.2024.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новые механизмы для решения проблемы долгостроев и обманутых дольщиков

Правительство РФ: рекламные обещания застройщиков нельзя считать публичной офертой

Застройщиков обяжут выполнять рекламные обещания

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Ограничен размер неустойки для застройщиков уникальных объектов при просрочке передачи объекта дольщику

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

Разработаны минимальные требования к членам СРО, работающим с особо опасными, технически сложными и уникальными объектами

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме»

ЦБ: просроченная задолженность по ипотеке за год уменьшилась на 14%, а ее доля ничтожно мала — всего 0,4% общего портфеля ИЖК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ