Верховный Суд в определении от 22.12.2020 по делу №А53-23224/2018 указал, что при наличии регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства в многоквартирном доме право аренды застройщика на земельный участок прекращает свое действие.

Фото: www.gztslovo.ru

2011 году межу Департаментом и Обществом (застройщик) был заключен договор аренды земельного участка (ЗУ) для строительства многоквартирного дома (МКД). В отношении участка были зарегистрированы обременения в пользу Общества (аренда) и в пользу участников долевого строительства (ипотека в силу закона).

В 2014 году Департаментом и Обществом было подписано соглашение о расторжении договора аренды. В 2016 году дом был введен в эксплуатацию, после чего была осуществлена регистрация прав участников долевого строительства на помещения в МКД.

В 2017 году Департамент обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды, в чем ему было отказано со ссылкой на ч. 1 ст. 13 214-ФЗ от 30.12.2004. Росреестр настаивал на том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке.

Департамент обратился в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанции требования Департамента удовлетворили. Окружной суд отменил акты нижестоящих судов, поскольку пришел к выводу о необходимости применения в рассматриваемом случае специальных норм о возможности прекращении залога и самого права аренды ЗУ только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в МКД.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ определением №308-ЭС20-17579 от 22.12.2020 отменила постановление окружного суда и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов противоречит указанным нормам права и разъяснениям, а также сделан без учета изменений, внесенных 202-ФЗ от 13.07.2020 в ч. 8.1 ст. 13 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства.

Согласно ч.8.1 ст. 13 214-ФЗ (в редакции 202-ФЗ), возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог ЗУ либо залог права аренды ЗУ, на котором расположен МКД, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного МКД.

Фото: www.amgkh.ru

Положения названной части применяются в случае, если ЗУ образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном МКД после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного МКД, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Таким образом, учитывая расторжение договора аренды по соглашению сторон в 2014 году, окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в МКД, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании ст.14 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды у регистрационного органа не имелось.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Росреестр: в техплане отражаются только обособленные помещения

Упрощенный порядок регистрации прав на жилые и садовые дома станет постоянным

Верховный Суд: срок привлечения физического лица за нецелевое использование участка составляет один год

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение размещения информации в ЕИСЖС — два месяца

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

Росреестр опубликовал информацию с разъяснениями нового закона о перепланировках в многоквартирных домах. Ведомство указывает, что в СМИ стала распространяться недостоверная информация о том, как будет работать Федеральный закон 608-ФЗ, которым была усовершенствована процедура перепланировки помещений. Чтобы устранить неверное толкование, решено разъяснить суть изменений и расставить все точки над «i».

Фото: vk.com

Росреестр указывает, что:

Порядок согласования перепланировки НЕ МЕНЯЕТСЯ

Специалисты Росреестра отмечают, что изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме (МКД) или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. Порядок оформления перепланировки, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в орган публичной власти, а также внесения последующих изменений в сведения о помещении, в отношении которого была проведена перепланировка.

Законом лишь уточняется понятие перепланировки исходя из действующих положений ст. 40 Жилищного кодекса (ЖК РФ). Кроме того, закон определяет, с какого момента перепланировка считается завершенной — в части назначения, границ и площади помещения. До принятия закона этот вопрос не был урегулирован. Теперь установлено, что таким моментом является внесение измененных сведений в ЕГРН.

Ремонтные работы согласовывать НЕ НУЖНО

Следует различать виды строительных работ. Ремонт, реконструкция и перепланировка — это разные вещи. Они регламентируются разными федеральными законами и предусматривают различный объем строительных работ и их юридические последствия.

В частности, ремонт не влечет за собой изменение характеристик помещений, а соответственно, и необходимости обращения в Росреестр. Согласовывать ремонт не требуется, а вот реконструкцию и перепланировку — нужно, поскольку они как раз предполагают изменение характеристик помещения.

Фото: kprf.ru

Например, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.

В отличие от перепланировки реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.

Вносить изменения в техпаспорт помещения теперь НЕ ТРЕБУЕТСЯ

Ранее было предусмотрено, что перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения в МКД, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. С принятием закона исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в технический паспорт, что также упрощает существовавшие ранее процедуры.

Теперь перепланировка представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и (или) площади помещения.

Фото: industrystandarddesign.com

Никакой новый технический план НЕ ВВОДИТСЯ

По сообщениям ряда СМИ, собственник обязан получить не только акт приемки, но и новый технический план у кадастрового инженера и направить документы в Росреестр. Специалисты Росреестра разъясняют, что данный механизм действовал ранее, до принятия нового закона, и он не соответствует новым положениям.

Наоборот, теперь технический план по итогам перепланировки нужно подготовить до получения акта приемочной комиссии. Это требуется для того, чтобы уполномоченный орган (как правило, это органы местного самоуправления) после утверждения акта приемочной комиссии мог самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.

То есть заявителю после завершения перепланировки больше не нужно будет тратить время, чтобы предоставить в Росреестр документы для внесения изменений в ЕГРН.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Прогнозы о росте коррупционного рынка БЕЗОСНОВАТЕЛЬНЫ

По мнению специалистов Росреестра, оснований для роста коррупционного рынка по согласованию перепланировок нет, поскольку подготовка технического плана осуществляется на основании договора подряда, заключаемого на свободном рынке кадастровых работ. Эти работы выполняются как кадастровыми инженерами — индивидуальными предпринимателями, так и коммерческими юридическими лицами, в штате которых имеется не менее двух кадастровых инженеров.

Говорить о возможном увеличении «незаконных» перепланировок также безосновательно, поскольку закон НЕ МЕНЯЕТ ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИХ СОГЛАСОВАНИЯ

Урегулирован вопрос образования новых помещений при перепланировке

Как подчеркивают специалисты Росреестра, ст. 40 ЖК РФ начиная с самой первой ее редакции устанавливает, что объединение помещений осуществляется в соответствии с гл. 4 ЖК РФ, то есть в порядке перепланировки помещений.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Таким образом, положения закона на самом деле не являются новеллой и не создают дополнительных сложностей для собственников, решивших изменить границы своих помещений или образовать новые помещения в МКД.

Изменения позволят избежать сложностей с продажей квартиры или получением наследства

В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону.

При этом, если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на недвижимое имущество тоже. Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения).

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий, подчеркивают специалисты ведомства.

Федеральный закон 608-ФЗ направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений, резюмируют в Росреестре.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Разработана новая форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в МКД

Принят законопроект о техническом обследовании МКД при реализации программы капремонта

Верховный Суд: обязать УК установить контейнерную площадку на придомовой территории МКД можно, если это соответствует отраслевым нормам

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Верховный Суд разъяснил, можно ли при смене управляющей компании передать техническую документацию на МКД почтой

Требования к уведомлениям о переводе жилого помещения в нежилое

Договор на стройконтроль станет обязательным для проведения капитального ремонта в МКД

Срок выдачи лицензии УК сократят в три раза

Утверждены новые требования к исполнительной документации

Минстрой: при отсутствии проектной и исполнительной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению

В Госдуме предлагают разрешить проводить реконструкцию МКД при поддержке 2/3 собственников

Как упорядочат нормы, регулирующие переустройство и перепланировку помещений в МКД