Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 01.03.2022 вынесла определение по делу №308-ЭС20-24350, разъяснив, соблюдение каких требований обязательно для признания участником строительства лица, которое просит включить его требование в реестр требований о передаче жилых помещений.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Крован-КМВ» (должник, общество) гражданка Теритатова К. А. обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (реестр) требования о передаче 13 квартир.

Заявительница пояснила, что ей были уступлены права требования к должнику по 13 договорам долевого участия (ДДУ), которые были заключены между Обществом и гражданкой Шурыгиной Л. П.

Фото: www.siapress.ru

Должник обязательства по передаче квартир не исполнил, конкурсный управляющий должника во включении соответствующего требования в реестр отказал, что и послужило причиной для обращения гражданки Теритатовой в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций отклонили требования заявительницы. Они исходили из отсутствия каких-либо документов первичного бухгалтерского учета, подтверждающих оплату гражданкой Шурыгиной Л. П. квартир.

При этом отмечено, что бесспорных доказательств наличия финансовой возможности самой Теритатовой К. А. по оплате квартир также не было представлено.

Однако окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.

Рассматривая дело, Верховный Суд указал, что основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков являлось обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов, а статус участника строительства многоквартирного дома гарантирует последнему приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам.

Фото: www.amgkh.ru

Для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий:

-наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее);

- фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (пп. 3 п. 1, п. 6 ст. 201.1, ст. 201.7 Закона о банкротстве).

Учитывая изложенное, Верховный Суд определил: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2021 по делу №А63-4453/2019 Арбитражного суда Ставропольского края отменить.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками

Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире

Как защитили права дольщиков

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд: застройщик не вправе составить односторонний акт о передаче объекта по ДДУ, если объект построен с отступлением от договора 

Профильное министерство внезапно заинтересовалось переменами в поведении застройщиков и банков, после того как цены на земельные участки резко выросли, а их число на рынке сократилось в пять раз. На это обратили внимание специалисты витрины недвижимости Restate.ru.

Фото: земля.дом.рф

О проблемах, связанных с землей под массовый девелопмент, впервые за долгое время заговорил замглавы Минстроя Никита Стасишин. В частности, чиновник заявил, что в разгоне цен участвовали и девелоперы, и кредитные организации, напомнив, что бриджи проектного финансирования выдаются банками по резервированию.

По его словам, выдавая бридж, застройщики немного корректировали будущую цену реализации, и через год резервирование составляло 1% — 3% от выданного кредита.

«Теперь земли, которые куплены неоправданно дорого, вы пытаетесь продать за бриджи, чтобы снизить кредитную нагрузку. При этом себестоимость строительства уже оптимизирована больше некуда», — выразил свое возмущение Никита Стасишин (на фото ниже).

Он заверил, что Минстрой таким образом не позволит застройщикам сдвигать сроки передачи ключей и раскрытия эскроу.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Досталось и небольшим застройщикам: им чиновник посоветовал не мнить себя «большими федеральными». Дескать, «вы за кредиты покупаете земли, которые потом непонятно как будут реализованы».

Ситуация для рынка известная. Участки могут годами лежать в запасе и сменить пару владельцев до начала стройки. А в нынешней рыночной ситуации застройщики тем более притормозят с выходом на площадки.

Эксперты Restate.ru полагают, что именно поэтому Минстрой вдруг увидел, как банки и застройщики обращаются со своими участками, и выразил свое недовольство.

Хотя, считают специалисты, как раз государство (в лице отдельных его структур) виновато в надвигающемся земельном кризисе. И одним из значимых факторов, влияющих на цены, здесь является программа КРТ.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

По данным NF Group, на момент ее старта в 2020 году в свободном обращении находилось порядка 2 тыс. лотов под жилую и коммерческую застройку. К 2024-му количество участков сократилось до 400 (в пять раз!), а по площади — в два раза.

И, что важно, основными «клиентами» новой госпрограммы действительно являются региональные девелоперы. По данным аналитиков, каждая четвертая земельная сделка на столичном рынке приходится на них.

Москвичи, хорошо знающие рынок и имеющие выход на админресурс, могут позволить себе выбирать, заключать сделки с проверенными «лендлордами», а зачастую у них уже есть гектары земли, которые терпеливо ждут своей очереди.

У региональных игроков такие возможности отсутствуют. Им приходится или покупать готовый участок с ГПЗУ, или участвовать в программе КРТ. Стоит это дорого, но, по их мнению, Москва того стоит.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Демонстративное внимание Минстроя к рынку земли и региональным игрокам, по мнению экспертов, говорит о том, что облегчать жизнь строительному сектору, несмотря на «постипотечный» кризис, в ведомстве не собираются.

Зато хотят, с одной стороны, ограничить выход на столичный рынок региональных компаний, а с другой — любыми способами подтолкнуть москвичей к тому, чтобы те «распаковали кубышки» купленной ранее земли.

Цели понятны: регионалы обязаны строить жилье на местах, обеспечивая в рамках политических программ «метры малой родине», а не зарабатывать деньги на стороне.

А столичные девелоперы должны двигать землю в работу, то есть строить сейчас, невзирая на кризис, предоставляя власти красивые цифры ввода жилья в эксплуатацию.

Никогда еще с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, констатируют специалисты Restate.ru.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья и не исключает корректировку показателей нацпроекта

Новые льготы при уплате арендной платы за земельные участки при реализации масштабных инвестпроектов в Москве

Росреестр назвал признаки неиспользуемых земель

ГПЗУ предлагают включать в конкурсную документацию торгов по продаже земли

Объекты культурного наследия предлагают продавать одновременно с земельными участками и заключением договоров о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Законодатели установят срок для освоения всех без исключения земельных участков

Какие новые сведения будут отражаться в ГПЗУ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов