В январе 2023 года Верховный Суд РФ рассмотрел спор об убытках, которые подлежали бы возмещению в случае нарушения подрядчиком срока окончания строительства и передачи объекта.

Фото: www.верх-исетский.екатеринбург.рф

Из материалов дела следует, что между обществом «Корунд XXI» (общество, инвестор) и Управлением делами Президента РФ (управление, заказчик) 09.04.2007 был заключен инвестиционный контракт, предусматривающий реализацию проекта по строительству многофункционального жилого комплекса с апарт-отелем и объектом социального и технического назначения.

По условиям контракта инвестор обязался за счет собственных (заемных и/или привлеченных) финансовых средств и силами привлеченных организаций спроектировать и построить две очереди многофункционального жилого комплекса с апарт-отелем и объектом социального и технического назначения — физкультурно-оздоровительным комплексом общей площадью 3 347,1 кв. м с теплоэнергетической системой для снабжения многофункционального жилого комплекса электроэнергией, горячей водой и теплоснабжением (первая очередь).

Ориентировочный объем инвестиций первой очереди составлял 3 331 986 317 руб. Общество выполняло функции заказчика и застройщика.

Управление обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу о взыскании 40 470 000 руб. убытков в виде упущенной выгоды, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по инвестиционному контракту в части окончания строительства и передачи физкультурно-оздоровительного комплекса.

Обращаясь в суд, управление указывало, что в нарушение установленных контрактом сроков общество «Корунд XXI» не завершило строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с теплоэнергетической системой и не передало оконченные строительством объекты истцу. От использования указанных объектов при сдаче в аренду в период с мая 2018 года по октябрь 2020 года при среднерыночной арендной ставке в Таганском районе города Москвы в федеральный бюджет должен был поступить доход в размере 40 470 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.06.2022 оставил решение суда первой инстанции от 22.12.2021 и постановление суда апелляционной инстанции от 28.02.2022 без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, управление обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой.

Рассматривая дело, Верховный Суд указал, что в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

Принимая на себя обязательства по строительству многофункционального жилого комплекса за счет средств и в интересах инвестора (управления), общество «Корунд XXI» должно было предвидеть, что нарушение сроков исполнения обязательств по контракту повлечет утрату возможности использования объектов по их назначению, то есть может стать основанием для возмещения инвестору упущенного им дохода от использования имущества.

Отказывая в удовлетворении иска только по тому основанию, что управление не представило доказательства принятия мер и приготовлений к использованию физкультурно-оздоровительного комплекса (заключение договора аренды, в том числе предварительного, переписка с потенциальными арендаторами и т.п.), суды не учли, что в условиях, когда нарушение срока исполнения обязательства является очевидным для кредитора, заключение им сделок в отношении отсутствующего имущества и принятие на себя обязательств перед третьими лицами (арендаторы, клиенты и т.п.) было бы неразумным и, в конечном счете, являлось бы поведением вопреки собственным интересам кредитора, уточнили в Верховном Суде.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, то при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Отказ сторон от установления неустойки не должен приводить к тому, чтобы в случае возникновения спора на кредитора возлагалось чрезмерное бремя доказывания причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникновением убытков, что, по сути, означало бы получение неисправной стороной преимущества из своего незаконного поведения.

Вопреки выводам судов, по мнению ВС РФ, не могло освобождать должника от гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства и то обстоятельство, что контракт не был расторгнут.

Фото: www.amgkh.ru

В настоящем деле истцом заявлены к возмещению убытки, причиненные ненадлежащим исполнением договора в ходе его исполнения, а не убытки, возмещение которых производится при прекращении договора, уточнил суд высшей инстанции.

Судами также не проверен представленный истцом расчет упущенной выгоды, чей размер должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при нормальном ведении своей деятельности, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения (стоимости неизрасходованного сырья, неоплаченной электроэнергии и т.д.).

Учитывая изложенное, Верховный Суд отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: списание неустоек (штрафов, пеней) является обязанностью госзаказчика

Верховный Суд: в пределах гарантийного срока именно застройщик обязан доказать, что недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Арбитражный суд: рост курса доллара и увеличение цены на спорный товар не могут расцениваться как форс-мажорные обстоятельства

Увеличение цены контракта определяется по результатам проверки достоверности определения сметной стоимости строительства

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Арбитражный суд города Москвы встал на сторону застройщика, признав действия Минстроя Московской области в отказе выдаче разрешения на ввод, нарушающими исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Как следует из материалов дела, в феврале 2018 г. Министерство строительного комплекса Московской области отказало застройщику ООО «ЖилИно» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенных многоквартирных домов по следующим основаниям:

1) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (данное разрешение не предусматривало поэтапный ввод объекта в эксплуатацию, а только строительство отдельных домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки, поэтому для выполнения указанного требования ООО «ЖилИно» необходимо было получить новые разрешения на строительство в отношении построенных жилых домов № 17/2 и 18/2);

2) отсутствие согласования строительства объекта Межрегиональным территориальным управлением воздушного транспорта центральных районов Федерального агентства воздушного транспорта (земельный участок расположен в приаэродромной территории аэродрома Шереметьево).

Для защиты своих прав ООО «ЖилИно» не стало обращаться в суд, а воспользовалось упрощенным внесудебным порядком обжалования незаконных действий органов власти при осуществлении процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере жилищного строительства.

Фото: www.24segodnya.ru

Такой порядок предусмотрен статьей 18.1 закона «О защите конкуренции». По результатам рассмотрения жалобы ФАС вынесло решение и предписание, которыми обязало региональный Минстрой выдать застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Но Министерство строительного комплекса Московской области  посчитало, что ФАС превысила свои полномочия, поэтому направило иск в суд. Арбитражный суд Москвы (дело №А40-86298/18-154-997) поддержал антимонопольный орган, признал его решение и предписание законными.

Позиция суда в рассматриваемом случае основывалась на следующем.

Требование осуществить процедуру получения разрешения на строительство в отношении построенного дома

Как отмечалось ранее, разрешение на строительство не предусматривало поэтапный ввод объекта в эксплуатацию (лишь строительство отдельных домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки) и это стало основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию двух многоквартирных домов (20/1 и 20/2).

Как указал суд, анализ норм ч.12.1,13, ст.48, ч.12, 16 ст.51 ГрК и постановления Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 свидетельствует о возможности подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства, выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, а также ввода объектов капитального строительства в виде отдельных этапов строительства.

Из представленных документов и сведений следует, что разрешение на строительство предусматривает строительство жилых домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки без выделения этапов. Вместе с тем, в отношении жилых домов (подземной автостоянки) в разрешении на строительство содержатся требования к: площади участка, площади застройки, общей площади, строительном объеме, в том числе подземной части, этажности, количеству квартир (машиномест). При этом два других многоквартирных дома (17/2, 18/2) в 2016г. введены в эксплуатацию.

Учитывая, что два жилых дома уже введены в эксплуатацию, фактически не представляется возможным одновременный ввод всех жилых домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки.

Согласование проектирования и строительства объектов в пределах приаэродромной территории

Согласно ч. 1. ст. 18.1 закона «О защите конкуренции» антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия уполномоченных органов, в том числе, если они требуют от застройщика пройти процедуру, не включенную в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства (за исключением процедур Росреестра).

Процедура предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию содержится в исчерпывающем перечне процедур, утвержденном постановлением правительства от 30 апреля 2014г. N 403 под №127.

Указанная процедура относится к процедурам, связанным с «предоставлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения».

Перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод установлен ч.3 ст. 55 ГрК РФ, аналогичный перечень содержит и административный регламент регионального Минстроя.

В указанных перечнях для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрена необходимость предоставления согласования проектирования и строительства объектов в пределах приаэродромной территории, а следовательно не предусмотрена необходимость осуществления процедуры предоставления соответствующего согласования.

Такая процедура связана с «предоставлением прав на земельный участок и подготовкой документации по планировке территории в отношении земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов и имеющих вид разрешенного использования, позволяющий осуществлять жилищное строительство» и содержится в другом разделе исчерпывающего перечня.

При этом не допускается выдача разрешения на строительство, если проектная документация не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Как установлено судом, застройщик получил согласование Международного аэропорта Шереметьево на строительство 17-ти этажных жилых домов до изменения законодательства (Федеральный закон от 01.07.2017 № 135-ФЗ). Дополнительное согласование Росавиации не требуется.

Как сообщил порталу ЕРЗ руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик (на фото), застройщики все чаще предпочитают внесудебное обжалование действий чиновников обращению в суд.

«Мы неоднократно помогали застройщикам в подготовке обращений в ФАС и пока что в нашей практике в 100 процентах случаев антимонопольный орган становился на сторону застройщика. При этом орган власти всегда исполняет решение ФАС. Т.е. застройщик тратит не более месяца на преодоление нередко надуманных требований чиновников, что ранее занимало в среднем до двух лет судебных разбирательств», — отметил эксперт.

Фото: www.inozery.ru

Другие публикации по теме:

Группа ЛСР пожаловалась в ФАС на своего «двойника»

Внесудебный порядок обжалования застройщиком в ФАС действий чиновников дополнен двумя основаниями

ФАС: институт внесудебного обжалования застройщиками незаконных действий при прохождении процедур активно работает

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка