Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение от 22.08.2022 №305-ЭС22-7163, в котором разъяснила существующую разницу между покупкой квартиры гражданами в инвестиционных целях и для проживания, а также уточнила, как защищены права каждой из этих категорий граждан. 

Фото: www.amgkh.ru

Как следует из материалов дела, 14.02.2014 между застройщиком и гражданином (дольщиком, участником строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать участнику строительства 15 квартир площадью более 2 тыс.  кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме, общей оплаченной стоимостью свыше 31 млн руб.

Решением Арбитражного суда Московской области в 2020 году застройщик был признан банкротом. Определением суда первой инстанции от 11.10.2021 в реестр включено требование гражданина о передаче 15 квартир. Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда округа от 17.02.2022, названное определение отменено, гражданину отказано во включении в реестр о передаче жилых помещений.

Гражданин обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить. Судебная коллегия ВС посчитала правильными выводы судов апелляционной инстанции и округа в той части, что в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства.

Сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Как отмечено в упомянутом Постановлении №34-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).

По этим причинам вопреки выводам судов о приобретении гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Кроме того, ВС указал, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а иная часть — в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

Если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что требования (их часть) гражданина носили инвестиционный характер, они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве.

Учитывая данную позицию ВС, в дальнейшем суды при вынесении решения должны будут исследовать вопрос, для каких целей гражданин приобретает большое количество квартир (например, имелись ли среди них те, которые приобретены для потребительских целей).

Фото: www.spb-sovetnik.ru

Также ВС указал, что ошибочны и выводы судов, указавших, что действующим законодательством ограничена до 120 кв. м площадь помещения, приобретаемого физическим лицом — участником долевого строительства. В силу п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, предусматривающие ограничения по площади жилого помещения, приобретаемого участником долевого строительства. Ч. 2 ст. 13 218-ФЗ подобное ограничение не устанавливает.

Названная норма подлежит применению для определения размера компенсации участнику строительства в ситуации, когда Фондом развития территорий принято решение о выплате возмещения вместо решения о финансировании мероприятий по завершению строительства. Однако названная норма не ограничивает площадь помещения (помещений), которое подлежит передаче физическому лицу, включенному в реестр о передаче жилых помещений, и размер трансформированного денежного требования кредитора.

Учитывая указанные, а также иные обстоятельства дела, ВС отменил постановления суда апелляционной инстанции от 06.12.2021 и суда округа от 17.02.2022, отправив обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

В Госдуму внесен проект Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации».

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Законопроект направлен на совершенствование института саморегулирования в строительной отрасли путем стандартизации деятельности саморегулируемых организаций (СРО), введения общих стандартов организации, утверждаемых национальными объединениями и обязательных для СРО. Перечень таких стандартов, порядок их разработки, согласования и утверждения предлагается устанавливать Минстрою России.

В пояснительной записке указано, что стандарты будут содержать требования к членству в СРО, осуществлению своих функций органами СРО, в том числе специализированными (контрольными и дисциплинарными), а также перечни мер дисциплинарного воздействия, оснований для отказа в приеме в члены СРО и исключения из членов СРО. При этом СРО самостоятельно определяет содержание своих стандартов и внутренних документов с учетом положений федеральных стандартов.

Законопроект предусматривает, что член СРО обязан уведомлять СРО о заключенных таким лицом с использованием конкурентных способов заключения расторгнутых и исполненных договоров подряда на выполнение инженерных изысканий (ИИ), на подготовку проектной документации (ПД), договоров строительного подряда, договоров подряда на осуществление сноса, а также о фактическом совокупном размере обязательств по ним.

Данное уведомление направляется членом СРО в течение трех рабочих дней со дня, следующего за днем заключения, расторжения и исполнения таких договоров, с приложением документов, подтверждающих фактический совокупный размер обязательств данного члена.

Орган исполнительной власти или организация, проводившие экспертизу ПД и (или) результатов ИИ, орган государственного строительного надзора будут обязаны информировать Национальное объединение СРО об основаниях подготовки отрицательного заключения экспертизы, отказа в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства  требованиям в течение 5 рабочих дней со дня выдачи такого заключения, принятия подобного решения.

Кроме того, предлагается дополнить Градостроительный кодекс РФ новой статьей 55.22-1 «Оценка национальными объединениями СРО соблюдения саморегулируемыми организациями общеустановленных требований».

Согласно положениям данной статьи, Национальное объединение СРО будет проводить проверку соблюдения общеустановленных требований СРО его членами путем ведения постоянного анализа информации, сведений, размещенных в сети Интернет, в том числе на сайтах СРО, единого реестра о членах саморегулируемых организаций и их обязательствах, национального реестра специалистов, а также при рассмотрении поступивших документов от СРО. В статье подробно устанавливается порядок оценки национальными объединениями соблюдения законодательства РФ. По итогам указанной оценки Национальное объединение будет направлять в СРО обязательное для исполнения уведомление о выявленных нарушениях.

Одновременно законопроект упрощает процедуру внесудебного исключения сведений о СРО из государственного реестра в случае несоответствия количества ее членов, размера компенсационного фонда и нарушения регионального принципа формирования для строительных СРО.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Минстрой разъяснил требования к членству в СРО при одновременном выполнении договорных проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ

Как расширят перечень информации, включаемой в заключение государственной экспертизы проектной документации

Минстрой: размер выплаты из средств компенсационного фонда определяется исходя из количества членов СРО

Госзаказчикам указано на необходимость повысить контроль за деятельностью подрядчиков

Размер обязательств для членов СРО изыскателей и проектировщиков увеличат на 40% — 50%

Утверждены новые минимальные требования к членам СРО

Арбитражный суд встал на сторону строителей в их споре с СРО

В России появится еще одно нацобъединение специалистов в сфере строительства

ФАС разъяснила требования о членстве в СРО, предъявляемые к участникам закупки

Утвержден перечень функций, на которые допускается расходование денежных средств компенсационных фондов СРО

Отменена форма выписки о членах СРО

Разработаны минимальные требования к членам СРО, работающим с особо опасными, технически сложными и уникальными объектами

Вводятся независимая оценка квалификации специалиста и дополнительный уровень ответственности компфондов СРО