Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

В мае 2023 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (ВС) вынесла определение №305-ЭС22-29387, в котором был рассмотрен иск к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» об обязании передать в собственность спорную квартиру и признании права собственности истца на данную квартиру.

  

Фото: www.exchange.1maysk.ru

 

Согласно материалам дела, 07.11.2017 между ООО «Хайгейт» (застройщик) и ООО «СК Стратегия» (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении спорной квартиры.

07.02.2018 на основании договора с согласия застройщика права и обязанности участника строительства переданы ООО «Оптима-Сервис».

08.04.2019 определением Арбитражного суда Московской области обязательства застройщика перед участниками строительства переданы приобретателю — Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства», правопреемником которого является ППК «Фонд развития территорий» (ФРТ).

 

 

09.07.2018 решением Арбитражного суда Московской области застройщик признан несостоятельным (банкротом).

16.10.2019 по указанному делу в реестр требований о передаче жилых помещений требований о передаче жилых помещений включены требования общества «Оптима-Сервис» о передаче спорной квартиры.

19.03.2020 было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

  

    

30.09.2020 ООО «Оптима-Сервис» произведена доплата за увеличение площади квартиры.

14.10.2020 Фонд выдал ООО «Оптима-Сервис» согласие на уступку прав и обязанностей участника строительства ООО «Дом от Профи».

После ввода объекта в эксплуатацию квартира не была передана истцу. Полагая свои права нарушенными, истец обратился с иском по настоящему делу. Две инстанции удовлетворили его требование. Суд округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и в удовлетворении заявленных требований отказал.

 

Фото: www.polinov.ru

 

Суд округа обратил внимание на вступившие в силу поправки в Закон о банкротстве (127-ФЗ), внесенные 151-ФЗ, согласно которым юрлица не могут считаться «участниками строительства» для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков.

Исходя из этого, суд пришел к выводу об отсутствии у ФРТ правомочия удовлетворить требования общества в натуральном виде (предоставить жилые помещения юридическому лицу), поскольку общество не является участником строительства по смыслу Закона о банкротстве, его права подлежат восстановлению с учетом механизма, указанного в постановлении Конституционного Суда РФ №34-П от 21.07.2022, а не путем передачи спорного объекта — квартиры.

  

Фото: www.edsro.center

 

ВС признал данный вывод ошибочным, напомнив, что 151-ФЗ, исключивший юридических лиц из понятия «участника строительства» в деле о банкротстве, вступил в силу 27.06.2019.

Согласно общему правилу, изменения, внесенные в Закон о банкротстве, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу 151-ФЗ.

В рассматриваемом случае дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018, то есть, согласно данному критерию, закон не имеет обратного действия.

  

Фото: www.amgkh.ru

 

Обязательства застройщика перед участниками строительства переданы правопредшественнику ФРТ определением от 08.04.2019, то есть до вступления в силу 151-ФЗ (27.06.2019). Таким образом, отметил ВС РФ, исходя из данного закона, к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учета изменений, внесенных 151-ФЗ.

Принимая во внимание данное обстоятельство, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что истец (ООО «Дом от Профи») вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре, удовлетворив его требования об обязании ФРТ передать в собственность спорную квартиру.

 

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Подмосковье сданы последние долгострои банкрота Urban Group

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения 

+

В России планируют отменить нормы инсоляции в многоквартирных жилых домах: мнения экспертов и застройщиков

Такой законопроект разработали представители всех фракций Госдумы РФ, и в ближайшее время его планируют внести в нижнюю палату парламента, сообщили «Известия».

 

Фото: © Юрий Губин / Фотобанк Лори

    

Вот что рассказали опрошенные порталом ЕРЗ.РФ девелоперы и эксперты.

  

Надежда Ильина, директор по развитию ГК Лидер Групп:

— Инсоляцию уже давно следует рассматривать не как санитарно-гигиеническое требование, а как качественную характеристику жилья. По сути, степень освещенности квартиры в нынешних реалиях влияет только на ее цену. Желание застройщика заработать за счет более высокой плотности застройки или ухудшения качественных характеристик проекта неизбежно приводит к потере в стоимости квартир в данном проекте.

Во всех своих современных жилых комплексах мы учитываем не только нормы инсоляции, но и стандарты комфорта. Гостиные с тремя панорамными окнами, ванные с доступом естественного света и широкие распашные балконные двери — это решения из разряда «маст хэв» («необходимо иметь»Ред.), которые мы давно успешно реализуем даже в бюджетном сегменте.

А вот в плане функционала бывает, что в угоду старым нормам приходится жертвовать современными опциями, отказываясь в отдельных квартирах от более интересного и функционального решения.

 

Владимир Болотов, главный архитектор проектов Группы Голос:

— Напомню, что нормы инсоляции появились в законодательстве еще в 20-х годах прошлого века. И связаны они были со вспышкой туберкулеза: считалось, что инсоляция имеет огромное значение для профилактики этой болезни. Ультрафиолет, проникая через стекла, убивает палочку, которая является инициатором туберкулеза. Сегодня, когда туберкулез практически побежден, эта тема уже не так актуальна. Тем более что сейчас существуют альтернативные способы обеззараживания помещений: современные установки с большей эффективностью и возможностью круглогодичного применения. Поэтому, по большому счету, норма сохраняется больше как психологический комфорт для людей.

Более того, нормативная инсоляция вовсе не обеспечивает круглый год доступ солнца в квартиру, а обеспечивает это лишь в тот расчетный период, который действует на основе математической модели движения солнца по определенной траектории. И эта модель, как правило, не соответствует действительности. Получается, гипотетически в какое-то время под каким-то углом на пару часиков солнце может заглянуть в комнату, а все остальное время, когда траектория ниже, солнце может и не появиться в квартире. Поэтому, я считаю, что это некий такой двойной стандарт, и если его отменят, то выиграют все.

Нормы инсоляции могут приводить к снижению эффективности объемно-планировочных решений. Сейчас мы обязаны строить только широтные секции, чтобы квартиры выходили спальнями на южную сторону. А значит, мы должны широтную застройку нарезать на более мелкие кусочки — соответственно, строить больше лестниц, больше лифтов. А это более дорогие объемно-планировочные решения.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Светлана Бардина (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов (девелопер премиального жилого небоскреба Дом Дау):

— Нормы инсоляции, действительно, — одни из наиболее спорных норм в строительстве, поскольку какого-то научного обоснования или проверки их обоснованности нет. Когда их разрабатывали, исходили из гипотетических предположений о важности поглощения света помещениями в зданиях, а также прилегающими к ним территориями. Отмечу, что во многих странах эти нормы весьма гибкие и распространяются только на ограниченные регионы (Крайний Север и пр.). Поэтому их пересмотр и адаптивность уже давно назрели.

Нормы инсоляции мешают более эффективному размещению корпусов на участке строительства, а также созданию более разнообразных планировочных решений. Архитекторы должны постоянно учитывать эту норму при увеличении или уменьшении числа комнат, проектировании оконных проемов, планировании этажного размещения квартир.

Иными словами, это требование очень сильно снижает эффективность, а часто и удобство планировочных решений для жителей домов, а польза от строгих норм инсоляции весьма эфемерна.

Полностью отменять инсоляцию не следует, чтобы никто не стал проектировать жилье, скажем, совсем без окон. Но эти нормы необходимо сделать более гибкими и рекомендательными, чтобы повысить эффективность планировочных решений и снизить стоимость строительства. Прежде всего, в новых нормах необходимо учитывать наличие новых форматов остекления (панорамные, французские окна), которые могут компенсировать инсоляцию.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Дмитрий Голев (на фото), коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):

— Либерализуя принципы градостроительства, законодатели рассчитывают сделать новостройки более доступными для населения. Однако я против полной отмены норм инсоляции. Существующие правила определяют минимальный допустимый уровень естественного освещения квартир. Устранение этого принципа приведет к появлению потенциально опасного жилья, что, разумеется, недопустимо. Нельзя соглашаться на отмену норм по инсоляции, чтобы не спровоцировать всплеск заболеваний и психологических проблем среди россиян.

Некоторые застройщики лоббируют дальнейшее уплотнение городов, формирование «человейников», а также строительство микроквартир без окон. Разумеется, это недопустимо.

Полностью устранять правила инсоляции нельзя. Однако текущие нормы во многом устарели. Они принимались в разгар туберкулезной инфекции, создают чрезмерные сложности для застройщиков и не обусловлены текущей санитарно-эпидемиологической обстановкой. Вместе с тем любые возможные коррективы в них должны приниматься с учетом мнения профессиональных сообществ, в том числе медицинского, ведь от соблюдения этих правил напрямую зависит здоровье россиян.

Для повышения доступности жилья следует снижать плату за смену ВРИ, а также применять инновационные решения, например, BIM-моделирование. Строить дома, которые окажутся хуже «хрущевок», непозволительно.

 

Владимир Леутин, руководитель проектного института ГК Монолит:

— По моим прогнозам, после отмены требования к уровню освещения жилья естественным светом через окна требования к проектированию упростятся, а в проектах не будет одного из главных ограничений, которое влияет на планировку застройки. При этом стоимость жилья не снизится, но затраты застройщика будут оптимизированы.

История с балконами в нынешних нормах — это требования по пожарной безопасности, а их ослабление приведет к возможности более плотной застройки. Согласно санитарным нормам и правилам, продолжительность инсоляции в помещении должна быть не менее полутора часов в день. Ее дефицит может привести к проблемам со здоровьем. Без действия солнечных лучей в организме не будут вырабатываться витамин D, гормоны серотонин и мелатонин, нехватка света со временем приведет к упадку настроения, снижению продуктивности, обострению хронических заболеваний, более быстрому старению организма.

Прямое влияние солнечного света убивает микобактерии туберкулеза. Недостаточный уровень инсоляции может стать причиной рахита и остеопороза. Научно доказано, что светотерапия может помочь в борьбе с депрессией. Еще одно полезное свойство солнечного света — воздействие на циркадные ритмы человека через мелатонин, гормон, регулирующий циклы сна и бодрствования. Недостаточное воздействие солнца может стать одним из триггеров развития бессонницы и сезонного аффективного расстройства.

Кроме того, нормы по инсоляции были научно обоснованы в 1960-х годах в рамках борьбы за здоровье советского человека и для профилактики рахита и туберкулеза. В советское время эти заболевания были побеждены.

 

Фото предоставлено пресс-службой Архитектурной мастерской DA

 

Максим Долгов (на фото), основатель Архитектурной мастерской DA:

— Изменить нормы инсоляции жилых помещений пытаются уже давно. Инициаторы очевидны — это крупные девелоперские компании. В случае отмены нам, как проектировщикам, станет работать намного проще: упростится формообразование кварталов, увеличатся размеры широтных секций, можно активнее работать с пластикой фасадов, проектировать жилые комплексы в сложившейся исторической среде, но есть и негативная сторона вопроса. Пытаясь выжать максимум из земельных участков, мы рискуем увидеть «питерские» дворы-колодцы, но уже не 4—5 этажей, а в 20—25, что, безусловно, не будет способствовать ни физическому, ни психологическому здоровью наших граждан. Поэтому я скорее противник, чем сторонник, данного законопроекта.

«Известия» выяснили, что по этому поводу думают эксперты.

По словам основателя и руководителя архитектурного бюро Archinform Тимура Абдуллаева (на фото ниже) инсоляция определяет планировочную структуру квартала, поскольку здания не должны друг друга затенять.

  

Фото: archinform.ru

 

Это одно из последних неоспоренных правил, многие другие уже были упрощены, упразднены и девальвированы под давлением строительного лобби, напомнил эксперт.

   

Фото: onf.ru

 

Часть девелоперов уже давно игнорируют требования по шумоизоляции, что хорошо известно жителям новостроек, напомнил аналитик Общероссийского народного фронта (ОНФ) Павел Склянчук (на фото). «Дальше захотят уменьшить высоту потолков в квартирах с нынешних 2,7 м, затем будут кухни без окон делать», — предположил эксперт.

Из-за нехватки света могут возникнуть проблемы со здоровьем. Со временем это приведет к упадку настроения, обострению хронических заболеваний и к более быстрому старению организма, предупредил врач-эксперт лаборатории «Гемотест» Роман Иванов.

С этим согласна врач-терапевт группы компаний BestDoctor Юлия Миронова. Еще одно полезное свойство солнечного света, уточнила она, это воздействие на циркадные ритмы человека через мелатонин, гормон, регулирующий циклы сна и бодрствования.

  

Фото: glorax.com

   

Оптимальным решением может стать не полная отмена норм инсоляции, а их адаптация под текущие реалии, предложил первый вице-президент GloraX Александр Андрианов (на фото).

И вообще к вопросу изменения таких требований стоит подходить с особым вниманием, а либерализация правил не должна привести к тому, чтобы снизилось качество жизни людей, приобретающих новостройки, подчеркнул девелопер.

    

Фото: yakubovsky.ru

   

«Не считаю, что нужно отменять норму по инсоляции, так же как и корректировать другие нормы, связанные с качеством жилья», — заявил журналистам член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото).

Депутат напомнил, что одна из ключевых целей национального проекта «Жилье и городская среда» — повышение комфортности. А данная инициатива этой цели прямо противоречит, резюмировал парламентарий.

 

Фото: council.gov.ru

 

Естественный свет — «очень важный фактор в обеспечении физиологии человека, его нормального существования», полагает к. м. н., член Совета Федерации Александр Башкин (на фото). Под влиянием ультрафиолетового излучения формируется витамин D, гипофиз от сигналов, поступающих на сетчатку глаза, вырабатывает комплекс гормонов, которые действуют на надпочечники, регулируя физическую и умственную активность человека.

Судя по всему, авторы законопроекта, со всеми этими аргументами были знакомы, но они убеждены, что добиться бактерицидной гигиены можно с помощью современных устройств «умных домов» — систем вентиляции, кондиционеров, аэраторов, очистителей воздуха, ультрафиолетовых ламп и «зеленых» технологий.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Удмуртская Республика лидирует в России по доле жилых комплексов с заявленными технологиями умного дома

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Госдума: за строительством «человейников» скрывается ворох проблем

Новые стандарты для систем вентиляции и канализации

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым

Верховный Суд: за нарушение требований инсоляции застройщик должен заплатить штраф

Требования к инсоляции снижены. Дома разрешили строить ближе к детским площадкам и школам