Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (ВС РФ), 30.08.2022 вынесла определение по делу №51-КГ22-6-К8, в котором указала, в какие сроки покупатели вправе требования, связанные с недостатками в квартире, если продавец не является застройщиком.

Фото: www.uriston.com

Как следует из материалов дела, между ООО «Строительная инициатива» (в настоящее время ООО СЗ «Строительная инициатива») (продавец) и супругами (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры.

После передачи квартиры покупателям в квартире были обнаружены скрытые недостатки выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. Покупатели направили продавцу претензию с требованием провести демонтаж некачественной штукатурки, провести независимую строительную экспертизу и выявить все нарушения при производстве строительных работ. Ответчик оставил претензию без удовлетворения.

Экспертное исследование установило, что качество части работ, выполненных в помещениях квартиры, не соответствуют требованиям нормативной документации. Определена стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных несоответствий (недостатков) выполненных работ в квартире, которая составила 204 914,40 руб. Ответчиком выплачено в пользу каждого истца 52 500 руб., однако, по мнению истцов, данной суммы недостаточно для устранения недостатков, в связи с чем они обратились в суд.

В качестве доводов продавцом указано на то, что относительно даты обращения с иском истек двухгодичный срок, в течение которого возможно предъявление требований, связанных с недостатками проданного товара, предусмотренный ст. 19 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Претензионные требования также предъявлены покупателями за рамками данного срока. Исходя из этого продавец полагает, что пятилетний гарантийный срок, применимый к строительным работам, следует применять в отношении застройщика квартиры ООО «Жилищная инициатива».

Суд первой инстанции указал, что, согласно п. 5 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, в случаях когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет — на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

Фото: www.edsro.center

Таким образом, в отношении спорной квартиры действует специальный срок гарантии в 5 лет, установленный Законом о защите прав потребителей. В течение этого срока потребитель в случае если переданная ему квартира оказалась некачественной, по своему выбору вправе предъявлять требования о безвозмездном устранении недостатков либо возмещении расходов на их устранение к продавцу, в данном случае — к ООО СЗ «Строительная инициатива».

Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции, дополнительно указав, что недостатки в квартире возникли до передачи ее истцам; на момент предъявления истцами требований ответчику пятилетний гарантийный срок не истек; а выбор обязанного по требованию потребителя ответчика является прерогативой потребителя.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

ООО СЗ «Строительная инициатива» попыталась оспорить это решение, в Верховном Суде РФ, указав, что не является застройщиком дома, квартира ей приобретена по договору инвестирования, а позже перепродана покупателям.

Как было установлено Верховным Судом, между ООО «Строительная инициатива» покупателями заключен договор купли-продажи квартиры с одновременным обременением — ипотекой. Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора инвестирования строительства. Квартира передана покупателям в долевую собственность. Оплата по договору истцами произведена в полном объеме.

Согласно договору, покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Объект недвижимости передается покупателю с момента заключения основного договора купли-продажи, по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

Фото: www.anspb.ru

Из договора следует, что продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости. Продавец обязуется передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.

Также продавец указывает, что, поскольку договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса РФ и абз. второго п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей истцы покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Фото: www.polinov.ru

ВС указал, что приведенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу ООО СЗ «Строительная инициатива» с делом решено передать для рассмотрения Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ. Судебная коллегия отменила акты апелляционной и кассационной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суда первой инстанции.

30.08.2022 Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что суд первой инстанции, оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, не учел того факта, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором ООО СЗ «Строительная инициатива» выступает продавцом, а супруги — покупателями. Застройщиком, дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юридическое лицо.

Фото: www.amgkh.ru

По мнению Судебной коллегии ВС РФ, при рассмотрении спора суд ошибочно руководствовался п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.

Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не был установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, определила отменить решения и оправления нижестоящих судов и на дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

18.04.2023 Конституционный Суд РФ принял Постановление №18-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина И. Ф. Короткова».

Фото: www.exiora.ru

КС РФ разрешил спор о возможности выделить доли в натуре из общей долевой собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимости при отсутствии согласия на выдел долей всех сособственников (т.е. лиц, имеющих право общей собственности, возникающее тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь имеют несколько лиц).

На основании договоров купли-продажи гражданин в 2018 году приобрел четыре машино-места, одновременно названные как доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) в многоквартирном доме.

Намереваясь выделить в натуре находящиеся у него доли в праве общей собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимого имущества, гражданин обратился к сособственникам, уже зарегистрировавшим свои доли в праве в ЕГРН, с предложением согласовать выдел его долей, но не смог получить согласия всех сособственников и, соответственно, зарегистрировать свое право.

Фото: www.yandex.net

Поэтому гражданин обратился в суд с иском о выделе в натуре принадлежащих ему долей в праве общей собственности (четырех машино-мест) к тем ее участникам, которые, как и он, в установленном порядке зарегистрировали свои доли. Решением Серпуховского городского суда Московской области, оставленным без изменения вышестоящими судами, в иске ему было отказано.

КС РФ указал, что на протяжении многих лет правовой режим машино-мест не был прописан в законе. В правоприменительной практике машино-места, фактически существовавшие как предназначенные, главными образом, для индивидуального использования и принадлежащие конкретному правообладателю объекты, юридически обычно регистрировались в органе, осуществляющем регистрацию прав (Росреестре), как доли в праве общей собственности на соответствующее помещение: встроенные гаражи в жилых и нежилых зданиях и сооружениях, отдельно стоящие гаражные комплексы и иные системы стоянки (парковки) автомобилей.

Фото: www.sevnotariat.ru

Но, в отличие от других объектов долевой собственности, машино-места изначально были, так или иначе, выделены в натуре. В частности, их границы обозначались на полах и на стенах краской, им присваивался специальный номер, под которым они регистрировались в ЕГРН и фигурировали в иных правоприменительных актах. Возможность изменить такое обозначение машино-места, коль скоро оно состоялось, обычно не предусматривалась и не подразумевалась.

Тем самым можно говорить о противоречии между правовой формой и реальным содержанием этих правоотношений, поскольку институт долевой собственности рассчитан на применение к единому имуществу, в то время как машино-места, по сути, были имуществом индивидуальным. Применение в такой ситуации правил, регламентирующих долевую собственность, объяснимо стремлением восполнить в рамках имевшихся правовых инструментов правовой пробел. Введение же законодателем машино-мест в гражданский оборот как прямо указанных в законе самостоятельных объектов недвижимости вызвано задачами развития и совершенствования данной сферы с учетом фактически сложившихся имущественных отношений.

С 1 января 2017 года, в законодательство внесены изменения, и к недвижимым вещам стали относиться предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений — машино-места.

В принципиальном плане отпала необходимость для оформления прав на машино-места применять не лишенную в данном случае известной искусственности конструкцию о доли в праве общей собственности. При этом природа машино-места как индивидуально используемого имущества — оформлено ли оно в качестве доли в праве общей собственности или в качестве отдельного объекта недвижимости — не отрицает совместного использования подъездных путей к машино-месту и иных общих частей помещения, где оно расположено, и, возможно, оборудования (например, мойки).

Ч. 3 ст. 6 федерального закона 315-ФЗ в системе действующего правового регулирования формально не могут рассматриваться как препятствующие выделу в натуре доли в праве общей собственности при отсутствии соответствующего соглашения или при недостижении согласия между ее участниками. Если в судебном порядке будет установлено, что выдел доли не нарушает права и законные интересы других сособственников, но требование довести в письменной форме до всех участников общей собственности свое предложение о выделе доли и получить от них ответ либо организовать подписание соглашения или принятие решения на их общем собрании невыполнимо практически. Невыполнимо как по причине их многочисленности в ситуации отсутствия доступа к необходимой информации для коммуникации с сособственниками, так и ввиду возможного нежелания части сособственников преобразовать общую собственность на нежилое помещение (гараж) в обособленные машино-места.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

С учетом изложенного Конституционный Суд РФ постановил:

• впредь до изменения регулирования в соответствии с настоящим Постановлением суды отказывают в удовлетворении требований сособственнику находящегося в общей долевой собственности нежилого помещения (гаража), в качестве доли в праве на которое оформлено машино-место, претендующему на реализацию преимущественного права покупки этой доли, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом;

• законодателю надлежит в переходных положениях закона, вносящего изменение в правовое регулирование, во исполнение настоящего Постановления указать конкретную дату, с которой применительно к таким объектам восстанавливается обычный объем защиты преимущественного права покупки, если он сочтет разумным и необходимым такое восстановление, с учетом необходимости гарантий защиты прав лиц, вступивших до этой даты в соответствующие правоотношения, а также предоставления разумного срока на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на машино-место как объект недвижимости.

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ выяснил, жители каких мегаполисов чаще всего берут «парковочную ипотеку»

Двор без машин и озелененная территория — основные тренды на рынке новостроек Самарской области

Застройщики предложили Минстрою изменить нормы организации парковок в новостройках

Эксперты выяснили, насколько интересна москвичам и петербуржцам покупка машино-мест

Росреестр разъяснил вопросы о регистрации недвижимости, возникающие после принятия 408-ФЗ

Московские девелоперы теперь не могут размещать плоскостные парковки рядом с возводимыми домами

Какие госуслуги застройщики и банки смогут получать через веб-сервисы Росреестра

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

КС обязал Госдуму изменить ряд положений Жилищного кодекса, признанных неконституционными

Конституционный Суд: правила предоставления коммунальных услуг не соответствуют Конституции

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ