Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Верховный Суд разъяснил, как считать сроки давности для гарантийных обязательств

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (ВС РФ), 30.08.2022 вынесла определение по делу №51-КГ22-6-К8, в котором указала, в какие сроки покупатели вправе требования, связанные с недостатками в квартире, если продавец не является застройщиком.

  

Фото: www.uriston.com

  

Как следует из материалов дела, между ООО «Строительная инициатива» (в настоящее время ООО СЗ «Строительная инициатива») (продавец) и супругами (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры.

После передачи квартиры покупателям в квартире были обнаружены скрытые недостатки выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. Покупатели направили продавцу претензию с требованием провести демонтаж некачественной штукатурки, провести независимую строительную экспертизу и выявить все нарушения при производстве строительных работ. Ответчик оставил претензию без удовлетворения.

Экспертное исследование установило, что качество части работ, выполненных в помещениях квартиры, не соответствуют требованиям нормативной документации. Определена стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных несоответствий (недостатков) выполненных работ в квартире, которая составила 204 914,40 руб. Ответчиком выплачено в пользу каждого истца 52 500 руб., однако, по мнению истцов, данной суммы недостаточно для устранения недостатков, в связи с чем они обратились в суд.

 

 

В качестве доводов продавцом указано на то, что относительно даты обращения с иском истек двухгодичный срок, в течение которого возможно предъявление требований, связанных с недостатками проданного товара, предусмотренный ст. 19 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Претензионные требования также предъявлены покупателями за рамками данного срока. Исходя из этого продавец полагает, что пятилетний гарантийный срок, применимый к строительным работам, следует применять в отношении застройщика квартиры ООО «Жилищная инициатива».

Суд первой инстанции указал, что, согласно п. 5 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, в случаях когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет — на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

  

Фото: www.edsro.center

  

Таким образом, в отношении спорной квартиры действует специальный срок гарантии в 5 лет, установленный Законом о защите прав потребителей. В течение этого срока потребитель в случае если переданная ему квартира оказалась некачественной, по своему выбору вправе предъявлять требования о безвозмездном устранении недостатков либо возмещении расходов на их устранение к продавцу, в данном случае — к ООО СЗ «Строительная инициатива».

Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции, дополнительно указав, что недостатки в квартире возникли до передачи ее истцам; на момент предъявления истцами требований ответчику пятилетний гарантийный срок не истек; а выбор обязанного по требованию потребителя ответчика является прерогативой потребителя.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

  

Фото: www.exchange.1maysk.ru

  

ООО СЗ «Строительная инициатива» попыталась оспорить это решение, в Верховном Суде РФ, указав, что не является застройщиком дома, квартира ей приобретена по договору инвестирования, а позже перепродана покупателям.

Как было установлено Верховным Судом, между ООО «Строительная инициатива» покупателями заключен договор купли-продажи квартиры с одновременным обременением — ипотекой. Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора инвестирования строительства. Квартира передана покупателям в долевую собственность. Оплата по договору истцами произведена в полном объеме.

Согласно договору, покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Объект недвижимости передается покупателю с момента заключения основного договора купли-продажи, по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

  

Фото: www.anspb.ru

 

Из договора следует, что продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости. Продавец обязуется передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.

Также продавец указывает, что, поскольку договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса РФ и абз. второго п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей истцы покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

  

Фото: www.polinov.ru

  

ВС указал, что приведенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу ООО СЗ «Строительная инициатива» с делом решено передать для рассмотрения Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ. Судебная коллегия отменила акты апелляционной и кассационной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суда первой инстанции.

30.08.2022 Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что суд первой инстанции, оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, не учел того факта, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором ООО СЗ «Строительная инициатива» выступает продавцом, а супруги — покупателями. Застройщиком, дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юридическое лицо.

 

Фото: www.amgkh.ru

 

По мнению Судебной коллегии ВС РФ, при рассмотрении спора суд ошибочно руководствовался п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.

Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не был установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, определила отменить решения и оправления нижестоящих судов и на дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда.

  

Фото: www.cashcirculation.ru

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

+

Мораторий на неустойки для застройщиков продлен: комментарий эксперта

Как перед Новым годом сообщал портал ЕРЗ.РФ, Постановлением Правительства РФ №1916 от 26.12.2024 мораторий на неустойки для застройщиков продлен до 30 июня 2025 года. Сегодня мы публикуем более подробный разбор правительственного документа, который сделал руководитель портала Кирилл Холопик.

  

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

   

Напомним, что мораторий был  введен с 22 марта по 31 декабря 2024 года. Его целью был запрет на взыскание:

 неустойки с застройщика за каждый день пропуска сдачи готового дома;

• процентов за использование денег после того, как дольщик отказывается от договора;

• неустойки в случае несвоевременного устранения дефектов.

Согласно Постановлению Правительства РФ (ПП РФ) №326 от 18.03.2024 в редакции ПП РФ №1916 от 26.12.2024:

 

Неустойка (пеня) за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта

1. мораторий на начисление неустойки (пени) продлен до 30 июня 2025 года;

2. в отношении объектов в зданиях, обладающих любым из признаков уникальных, вводится мораторий на начисление неустойки (пени) с 1 января по 30 июня 2025 года.

 

Неустойка (пеня) за нарушение сроков устранения недостатков

3. не начисляется за период с 1 января по 30 июня 2025 года.

 

Штраф за отказ удовлетворить требования дольщика добровольно

4. не начисляется за период с 1 января по 30 июня 2025 года.

  

  

Убытки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору (сверх неустойки, штрафа, пени, процентов)

5. при определении размера подлежащих возмещению убытков, причиненных за период с 1 января по 30 июня 2025 года, в отношении недостатков, которые делают объект непригодным для использования, учитываются только фактически понесенные расходы на устранение недостатков. Не учитываются иные убытки, относящиеся к соразмерному уменьшению цены ДДУ и возмещению расходов дольщика на устранение недостатков;

6. при определении размера подлежащих возмещению иных убытков (кроме относящихся к недостаткам, которые делают объект непригодным для использования) не учитываются убытки, причиненные за период с 1 января до 30 июня 2025 года включительно;

7. при определении размера подлежащих возмещению любых убытков не учитываются убытки, причиненные за период с 22 марта до 31 декабря 2024 года включительно.

 

Проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ

8. не начисляются за период с 22 марта 2024 года до 30 июня 2025 года включительно.

 

Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей

9. не начисляются за период с 22 марта 2024 года до 30 июня 2025 года включительно.

    

Фото: erzrf.ru

  

Отсрочка по исполнению ранее предъявленных к исполнению требований (неустойка, штраф, пеня, проценты, возмещение убытков и иных финансовых санкций)

10. устанавливается до 30 июня 2025 года включительно. В период отсрочки указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению, не исполняются банками. Отсрочка не распространяется на фактически понесенные дольщиком расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта.

 

Размер начисляемых процентов по неустойке (штрафу, пени) иным финансовым санкциям

11. в период с 1 июля 2023 года до 30 июня 2025 года включительно начисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не более 7,5% (размер ключевой ставки на 1 июля 2023 года).

«Привычные (антикризисные) правила менять не стали — просто продлили действие на 2025 год», — резюмировал проанализировавший документ руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото).

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Застройщики страны получили новогодний подарок

Правительству продлили право устанавливать особенности взыскания неустойки по ДДУ

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

Правительство продлило мораторий на проведение проверок юрлиц на 2024 год