Верховный Суд 18.10.2021 вынес определение по делу № 305-ЭС21-15159, в котором указал, что предъявление требования к заемщику о досрочном исполнении обязательства по договору об открытии кредитной линии не сокращает срок действия ипотеки.

Фото: www.cian.ru

11.11.2014 между банком (кредитор) и обществом с ООО «Южно-Владигорское» (заемщик) был заключен договор, в соответствии с условиями которого кредитор обязался предоставлять заемщику кредит путем открытия ему кредитной линии сроком пользования по 08.11.2019 включительно в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязался возвратить кредит, уплатить проценты по нему и исполнить иные предусмотренные договором обязательства.

В обеспечение исполнения обязательства заемщика по договору об открытии кредитной линии от 11.11.2014 между банком (залогодержатель) и ООО «Сибэл» (залогодатель, общество) 26.08.2016 заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с которым общество предоставило банку в залог принадлежащие ему на праве собственности 11 земельных участков. При этом стороны договорились о том, что этот договор «действует до полного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору».

02.11.2017, ссылаясь на неисполнение заемщиком обязательств, предусмотренных договором об открытии кредитной линии, банк потребовал досрочного возврата предоставленных кредитных средств, уплаты причитающихся процентов, неустоек и штрафов.

Фото: www.ria.ru

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2018 по делу № А40-13404/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.10.2018, с заемщика в пользу банка было взыскано почти $8,5 млн задолженности по договору об открытии кредитной линии, а также порядка $300 тыс. в качестве процентов за пользование кредитом и неустойки.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по договору об открытии кредитной линии банк 19.07.2019 обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2021, в удовлетворении иска было отказано.

Однако суд высшей инстанции занял в этом деле другую позицию. Как указал Верховный Суд, в новой редакции п. 6 ст. 367 ГК РФ (введенной в действие с 01.06.2015) поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Предъявление кредитором к должнику требования о досрочном исполнении обязательства не сокращает срок действия поручительства, определяемый исходя из первоначальных условий основного обязательства.

Учитывая, что залогодатель по договору об ипотеке от 26.08.2016 не является должником по договору об открытии кредитной линии от 11.11.2014; что договором об ипотеке срок ее действия не определен, а в договоре об открытии кредитной линии установлен срок пользования кредитом (08.11.2019); в силу п. 6 ст. 367 ГК РФ ипотека подлежит прекращению при условии, что кредитор (банк) в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства по договору об открытии кредитной линии не предъявит иск к залогодателю (общество).

Фото: www.amgkh.ru

При этом предъявление банком 02.11.2017 требования к заемщику о досрочном исполнении обязательства по договору об открытии кредитной линии не сокращает срок действия ипотеки.

Следовательно, на день обращения банка с настоящим иском (19.07.2019) действие ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательства заемщика по договору об открытии кредитной линии со сроком пользования до 08.11.2019, не прекратилось, и вывод судов об обратном противоречит закону.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила решение и постановления нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Условия госпрограммы льготной ипотеки под 7% для новостроек распространили и на объекты ИЖС

На погашение ипотечных кредитов выделено 14,5 млрд руб.

Как снизят риски по ипотечным облигациям при банкротстве банков

Эксперты: после ужесточения условий льготной ипотеки спрос заемщиков на новостройки снизился до пятилетнего минимума

Арбитражный суд: участники закупки должны предоставить документы о наличии опыта работы исключительно в качестве генподрядчика

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд установил ошибки судов, которые не изъяли у арендатора городской земли недостроенные объекты

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Арбитраж: Взыскание неустойки с подрядчика за просрочку проектных работ не всегда правомерно

В ноябре сроки возврата жилищных займов увеличились на 70 месяцев и достигли рекордных 27 с половиной лет. Это следует из данных «Скоринг Бюро», которые изучил РБК.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Аномальное увеличение продолжительности ипотеки, по мнению гендиректора «Скоринг Бюро» Олега Лагуткина, связано с изменением структуры выдач кредитов на жилье.

«Многие игроки в принципе ушли с рынка или резко сократили объемы массового ипотечного кредитования, поэтому "вес" каждого займа стал более значимым», — пояснил эксперт.

Подобный рост, по его словам, связан с крайне высокими сроками буквально по нескольким десяткам «экстраординарных» договоров. Если их исключить, то средняя продолжительность ипотеки составит 241 месяц (чуть больше 20 лет), и это даже меньше, чем в октябре.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Весь текущий год Банк России последовательно ужесточал денежно-кредитную политику. С прошлого декабря ключевая ставка ЦБ выросла с 16% до 21% годовых.

При этом, по данным регулятора, сокращение необеспеченного кредитования наметилось только в октябре, но на общем позитивном фоне объем долгов по ипотеке продолжил расти — на 0,7% к сентябрю.

РБК выяснил, что думают эксперты по поводу сроков кредитования, в том числе жилищного.

Фото из архива О. Лагуткина

Олег Лагуткин (на фото) надеется, что после аномального и в основном технического всплеска в ноябре, средний срок ипотеки в России вряд ли будет расти.

При этом он признал, что текущее состояние экономики сильно отличается от прежнего, когда перед нею стояли другие вызовы, поэтому поведение участников рынка прогнозировать сложно.

Фото: t.me/acraratingagency

Политика банков в части сроков кредитования может быть связана с их ожиданием дальнейшего роста процентных ставок, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото ниже) обратил внимание еще на одну продуктовую особенность: застройщики и банки активно предлагают клиентам «покупать» более низкую ставку по кредиту за единовременную комиссию.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

«Чем выше срок кредитования, тем выше комиссия. Таким образом они гарантируют свой доход даже в случае досрочного погашения кредита заемщиком», — пояснил эксперт.

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото ниже) отметил, что средний срок выдаваемого кредита и реальный по его погашению могут существенно отличаться.

Фото: asros.ru

В предыдущие годы, напомнил он, это особенно было заметно в рыночной ипотеке, когда клиенты оформляли кредит на 20—25 лет, а гасили за 10—15 лет. По льготным программам деньги возвращались, как правило, в установленные сроки.

Что касается ипотеки, предоставленной в 2024 году, то если она выдана по ставке 15% — 16%, ее уже быстро никто не гасит.

«Многие заемщики планировали рефинансировать кредит после снижения ключевой ставки ЦБ, — уточнил Виталий Костюкевич и добавил: — Однако ожидания не оправдались, и они стали погашать ссуды по графику».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Снижение ставки по ипотеке вслед за ключевой и возможность уменьшить ежемесячный платеж — что это дает заемщику: мнения экспертов

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Для борьбы с ипотечными схемами на рынке жилья ЦБ готовит новые меры регулирования рынка

Эксперты: переплата по рыночной ипотеке в России за год выросла в два с половиной раза

Что будет с рынком ипотеки в следующем году: мнения экспертов

Эксперты рассказали, как в октябре изменилась структура выдачи ипотеки

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

ЦБ: в октябре объемы выдачи рыночной ипотеки выросли на 14%

Эксперты: в октябре рынок ипотечного кредитования поддержал спрос на вторичное жилье

Платное снижение ипотечной ставки: возможны варианты