Верховный Суд 18.10.2021 вынес определение по делу № 305-ЭС21-15159, в котором указал, что предъявление требования к заемщику о досрочном исполнении обязательства по договору об открытии кредитной линии не сокращает срок действия ипотеки.

Фото: www.cian.ru

11.11.2014 между банком (кредитор) и обществом с ООО «Южно-Владигорское» (заемщик) был заключен договор, в соответствии с условиями которого кредитор обязался предоставлять заемщику кредит путем открытия ему кредитной линии сроком пользования по 08.11.2019 включительно в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязался возвратить кредит, уплатить проценты по нему и исполнить иные предусмотренные договором обязательства.

В обеспечение исполнения обязательства заемщика по договору об открытии кредитной линии от 11.11.2014 между банком (залогодержатель) и ООО «Сибэл» (залогодатель, общество) 26.08.2016 заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с которым общество предоставило банку в залог принадлежащие ему на праве собственности 11 земельных участков. При этом стороны договорились о том, что этот договор «действует до полного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору».

02.11.2017, ссылаясь на неисполнение заемщиком обязательств, предусмотренных договором об открытии кредитной линии, банк потребовал досрочного возврата предоставленных кредитных средств, уплаты причитающихся процентов, неустоек и штрафов.

Фото: www.ria.ru

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2018 по делу № А40-13404/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.10.2018, с заемщика в пользу банка было взыскано почти $8,5 млн задолженности по договору об открытии кредитной линии, а также порядка $300 тыс. в качестве процентов за пользование кредитом и неустойки.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по договору об открытии кредитной линии банк 19.07.2019 обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2021, в удовлетворении иска было отказано.

Однако суд высшей инстанции занял в этом деле другую позицию. Как указал Верховный Суд, в новой редакции п. 6 ст. 367 ГК РФ (введенной в действие с 01.06.2015) поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Предъявление кредитором к должнику требования о досрочном исполнении обязательства не сокращает срок действия поручительства, определяемый исходя из первоначальных условий основного обязательства.

Учитывая, что залогодатель по договору об ипотеке от 26.08.2016 не является должником по договору об открытии кредитной линии от 11.11.2014; что договором об ипотеке срок ее действия не определен, а в договоре об открытии кредитной линии установлен срок пользования кредитом (08.11.2019); в силу п. 6 ст. 367 ГК РФ ипотека подлежит прекращению при условии, что кредитор (банк) в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства по договору об открытии кредитной линии не предъявит иск к залогодателю (общество).

Фото: www.amgkh.ru

При этом предъявление банком 02.11.2017 требования к заемщику о досрочном исполнении обязательства по договору об открытии кредитной линии не сокращает срок действия ипотеки.

Следовательно, на день обращения банка с настоящим иском (19.07.2019) действие ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательства заемщика по договору об открытии кредитной линии со сроком пользования до 08.11.2019, не прекратилось, и вывод судов об обратном противоречит закону.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила решение и постановления нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Условия госпрограммы льготной ипотеки под 7% для новостроек распространили и на объекты ИЖС

На погашение ипотечных кредитов выделено 14,5 млрд руб.

Как снизят риски по ипотечным облигациям при банкротстве банков

Эксперты: после ужесточения условий льготной ипотеки спрос заемщиков на новостройки снизился до пятилетнего минимума

Арбитражный суд: участники закупки должны предоставить документы о наличии опыта работы исключительно в качестве генподрядчика

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд установил ошибки судов, которые не изъяли у арендатора городской земли недостроенные объекты

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Арбитраж: Взыскание неустойки с подрядчика за просрочку проектных работ не всегда правомерно

31 июля, учитывая высокий спрос на IT-ипотеку, Правительство РФ приняло решение о выделении дополнительных ассигнований на эту госпрограмму, изменив ряд ее условий. СМИ публикуют мнения и ожидания экспертов, связанные с этими изменениями.

Фото ©Elnur/Фотобанк Лори

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, с августа текущего года предельная ставка составит до 6% годовых (она может быть дополнительно снижена за счет банковских и региональных программ), а максимальная сумма кредита на льготных условиях — до 9 млн руб.

Запущенная по инициативе Президента РФ в 2022 году программа позволила выдать IT-специалистам более 75 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 700 млрд руб.

Главным изменением в программе стало исключение из нее Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, увеличен минимальный порог по заработной плате для специалистов, желающих получить данную льготу.

Российские власти сделали все возможное для того, чтобы продлить выдачу льготной ипотеки для IT-специалистов, заявил Глава Минцифры Максут Шадаев (на фото ниже).

Фото: Минцифры РФ

По его словам, решение о продлении далось нелегко: всерьез стоял вопрос о полной заморозке программы, однако благодаря Правительству РФ она не была закрыта даже ценой исключения из нее Москвы и Санкт-Петербурга.

«Ведь для того, чтобы обслуживать уже выданные ипотеки < > нужны колоссальные средства — 180 млрд руб. только до 2030 года. Это расходы бюджета — то есть средств налогоплательщиков — подчеркнул министр и добавил: — Только развивайтесь, делайте и внедряйте новые продукты и решения».

1 августа Минцифры РФ опубликовало разъяснения по наиболее часто задаваемым вопросам, подчеркнув, что новые условия не распространяются на уже выданные кредиты. Но если, например, кому-то предодобрили ипотеку на старых условиях, а договор еще не заключен, — заявку пересмотрят уже по новым условиям.

Фото © Самохвалов Артем /Фотобанк Лори

Кроме того, ведомство опровергло информацию о невозможности увольнения IT-специалистов из компаний без досрочного погашения IT-ипотеки. «Переходить в другие IT-компании на протяжении всего срока ипотеки можно неограниченное количество раз. Главное, чтобы они были аккредитованными и получали налоговые льготы», — говорится в сообщении.

При увольнении из одной организации и переходе в другую льготная ставка сохраняется в течение шести месяцев, но следует учитывать, что работать нужно в аккредитованных компаниях в течение всего действия ипотечного договора.

И еще: в случае смены работы на IT-компанию в Москве или Санкт-Петербурге льготная ставка не сохранится.

Как отмечает «Коммерсант», банки готовятся к снижению числа обращений за льготной IT-ипотекой из-за исключения из программы двух столиц, но планируют сосредоточиться на тех городах и регионах, где спрос на нее растет: Нижнем Новгороде, Новосибирске, Татарстане и Тюмени.

Фото: government.ru

В аппарате профильного вице-премьера Дмитрия Григоренко (на фото) уточнили, что уже сейчас в столицах невозможно оформить IT-ипотеку, «так как ранее выданные лимиты исчерпаны». К слову, в Московской и Ленинградской областях программа продолжит действовать.

«С учетом продления программы до 2030 года приобрести жилье по льготной ставке смогут не менее 82 тыс. региональных специалистов», — уточнил Дмитрий Григоренко. По мнению правительственного чиновника, важно, чтобы развитие цифровой индустрии происходило по всей России равномерно.

Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков (на фото ниже) считает, что исключение Москвы и Санкт-Петербурга из программы на работе банков отразится только на уменьшении количества новых кредитов. Он напомнил, что льготная IT-ипотека и ранее занимала не очень значительную долю в общем объеме предоставляемых в России ипотечных ссуд.

Фото: Ассоциация банков России

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото ниже) согласен с тем, что исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга отразится на объемах выдач.

«У нас около 49% выданных кредитов приходилось на Москву и около 10% — на Санкт-Петербург», — уточнил эксперт и добавил, что банки теперь «пересмотрят географию и сосредоточатся на реализации программы в регионах».

Фото: asros.ru

Гендиректор Zecurion (разработчик систем защиты конфиденциальной информации) Алексей Раевский признал, что есть проблема оттока специалистов из регионов, и такая мера для его уменьшения разумна, ведь, по его словам, «темпы развития IT-отрасли в Москве и Санкт-Петербурге значительно отличаются от ситуации в других городах».

А вот директор по персоналу Angara Security Валентина Ерохина видит в отмене льготы в двух определенных городах при ее сохранении в других ограничение прав IT-специалистов в зависимости от места проживания.

«Если мы говорим о льготах для IT-специалистов по всей России, то они должны быть доступны всем без исключения», — считает она. 

Фото: fa.ru

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото) уверен в сохранении популярности IT-ипотеки. По его мнению, процентная ставка на фоне текущих ипотечных ставок выросла несущественно.

«При этом снижение общей суммы кредитования с 18 млн руб. до 9 млн руб. может стать более серьезной проблемой с учетом стоимости новостроек и первого взноса по ипотеке», — заметил эксперт.

Фото: erzrf.ru

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) полагает, что программа, как и любая ипотека со ставкой 6%, поддержит спрос на новостройки в текущих условиях.

Он также считает, что доля IT-ипотеки в регионах превысит 5% в общем объеме продаж на рынке новостроек.

Главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко (на фото ниже) не ожидает отрицательного влияния на спрос по IT-ипотеке изменения в один процентный пункт при нынешних рыночных ставках по ипотеке.

Фото: rusipoteka.ru

«Те, кто раньше не хотел брать IT-ипотеку, теперь ее возьмут, чтобы хотя бы зафиксировать вынужденное финансирование при нынешних ставках по депозитам: чтобы брать с него деньги и платить за ипотеку, — заявил эксперт и добавил: — Грубая схема, но все нынешние перекосы к этому и приводят».

Руководитель по работе с физическими лицами компании «AMsec24» Максим Колядов также разделяет мнение о том, что ужесточение требований по программе вряд ли снизит интерес к IT-ипотеке.

«В России наблюдается быстрый рост строительства новых жилых комплексов, что поддерживает спрос на жилье, поскольку жилищный вопрос остается одним из основных. Ужесточение требований вряд ли существенно снизит интерес к IT-ипотеке», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Продлена программа поддержки жилищного кредитования семей с детьми

Эксперты: переход на фиксированные выплаты может обернуться введением плавающих ставок по льготной ипотеке

Эксперты: ставки по рыночной ипотеке уже являются заградительными

Правительство продлило IT-ипотеку до 2030 года, изменив ряд ее условий

Валентина Матвиенко: Нужно сохранить льготную ипотеку, но сделать ее более «прицельной»

В Правительстве обсуждают варианты корректировки IT-ипотеки, в частности снижение максимальной суммы кредита по данной программеВыделит ли Минфин новые лимиты на IT-ипотеку: мнение экспертов

Эксперты: элитным жильем в Москве заинтересовались сотрудники IT-компаний и иногородние инвесторы

Льготная IT-ипотека может быть продлена, но за пределами Москвы и Санкт-Петербурга

Эксперты: чтобы стать ипотечным заемщиком, лучше быть IT-специалистом или предпринимателем