Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в феврале 2023 решала, должен ли застройщик формировать земельный участок под каждым из построенных им многоквартирных домов.

Фото: www.versia.ru

Как следует из материалов дела, застройщик (Общество), являвшийся собственником земельного участка (ЗУ) площадью 3 651 кв. м, на основании необходимой проектной и разрешительной документации осуществил строительство двух многоквартирных домов (МКД). В 2018 году указанные МКД одновременно введены в эксплуатацию, квартиры в корпусах переданы в собственность законным участникам долевого строительства.

Указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах МКД, возведенных на указанном ЗУ, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось его право собственности, Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на данный ЗУ.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный ЗУ, посчитав, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), и указав на необходимость формирования ЗУ под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на ЗУ под домом после формирования такого участка.

Сочтя данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества. Они исходили из следующего:

• в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть ЗУ, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой ЗУ;

• доказательства, подтверждающие, что спорный ЗУ является неделимым, не были представлены;

• поскольку Общество при обращении в регистрирующий орган не предоставило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет ЗУ, необходимые для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных МКД, право общей долевой собственности собственников помещений в этих МКД на спорный участок не возникло;

• оснований для прекращения права собственности Общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Проверив доводы, содержащиеся в жалобе Общества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав, что нижестоящие суды не учли следующее.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке. Обязанность доказать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законность принятия оспариваемого решения, а также совершения оспариваемых действий (бездействия) возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий ЗУ поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов.

Если ЗУ, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на ЗУ погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот ЗУ как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого ЗУ, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый ЗУ.

Фото: www.dokipedia.ru

При рассмотрении спора Общество указывало на то, что:

• в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов — четырехэтажных МКД с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории);

• проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном ЗУ двух корпусов МКД с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил;

• проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию;

• служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов;

• Обществом исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах МКД участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке; застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах. Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на ЗУ в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным ЗУ.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила судебные акты трех инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Застройщик вправе голосовать на общем собрании только за те помещения, которые были созданы им на собственные средства

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены два многоквартирных дома, противоречит законодательству

Мосгоcстройнадзор выдал Бруснике (14-е место в ТОП застройщиков РФ, 2-е место в ТОП Свердловской, Новосибирской областей и ХМАО) разрешение на строительство жилого квартала в Восточном административном округе российской столицы, сообщили порталу ЕРЗ.РФ в пресс-службе известного застройщика.

Фото предоставлено компанией Брусника

Первый столичный проект компании будет построен в Метрогородке в границах Тагильской улицы и 1-го Иртышского проезда. Здесь возведут два квартала переменной высотности, детский сад на 175 мест и коммерческие павильоны, уточнили в компании. 

Разноэтажные секции высотой от 28 до 100 м объединит стилобат, в котором разместятся нежилые помещения и ритейл. Крупная подрезка в верхней части домов, фасады в керамограните с фактурой камня светлых и темных тонов — так архитекторы Брусники создали отсылку к архитектуре XVIII—XIX веков. 

В проекте 2 628 квартир, 90% из которых будут иметь летние помещения (балконы, холодные лоджии и т. п). Кроме типовых спроектированы одно- и двухуровневые квартиры с отдельными эргономичными гардеробными и многофункциональными мастер-спальнями, с просторными террасами на первых этажах и крыше.

Традиционно большое внимание уделено свету: просторные экологичные окна (в том числе и панорамные) изготовит собственное производство Брусники. 

Фото предоставлено компанией Брусника

Высокие и прозрачные входные группы находятся на одном уровне с землей, домофон — в теплом тамбуре, а в вестибюле и на этажах — понятная навигация. В общественных гостиных разместят мягкую мебель, торшеры, растения, множество зеркал. 

Закрытые от машин дворы «скроены» по подобию лоскутного шитья, функциональные зоны — для тихого отдыха, пикников, игр, занятий спортом — свяжет зеленый каркас.

70% территории дворов займут растения, подобранные по календарю цветения. Деревья будут высаживаться с уже оформленными кронами.

Фото предоставлено компанией Брусника

В квартале спроектирован подземный паркинг на 500 машино-мест. В цоколе — колясочные и велосипедные, чтобы подъезд дома всегда оставался чистым. Рядом — 707 кладовых с освещением, отоплением и надежными металлическими дверями.

Первые этажи квартала отданы под полезные сервисы: магазины, рестораны, кафе, спортзалы, салоны красоты, аптеки, цветочные лавки. Также бизнесу предоставят красивый и светлый павильон между двумя кварталами. Рядом с зоной ритейла организованы гостевые парковки.

Квартал будет реализовываться в две очереди. В рамках первой планируется построить детский сад.

Завершить проект Брусника планирует в 2027 году.

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Брусника

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 841 472 кв. м

Объектов строительства — 48 (в 20 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 14-е

Место в ТОП по Свердловской области — 2-е

Место в ТОП по Новосибирской области — 2-е

Место в ТОП по ХМАО — 2-е

Место в ТОП по Тюменской области — 6-е

Место в ТОП по Омской области — 6-е

Место в ТОП по Московской области — 79-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2022 г. — 231 713 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2022 году — 20-е

Текущий объем ввода жилья в 2023 г. — 117 211 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в III кв. 2022 г. — 5 (из 5)

Другие публикации по теме:

Брусника реконструирует исторический квартал в центре Екатеринбурга

Брусника вложит 24 млн рублей в озеленение территории школы в «Европейском береге»

Брусника: Прирастаем проектами в Сибири и Мосрегионе

Брусника получит от Банка ДОМ.РФ более 17 млрд руб. на строительство жилья в Тюмени

На деньги Банка ДОМ.РФ в Новосибирске возведут жилой комплекс

Брусника построит в Омске по стандарту КРТ целый микрорайон на 300 тыс. кв. м жилья

Брусника меняет фирменный стиль

На средства Банка ДОМ.РФ Брусника построит в центре Новосибирска жилой квартал

На строительство нового квартала в Тюмени Брусника получит от Банка ДОМ.РФ более 5 млрд руб.

С помощью кредитов Сбербанка Брусника построит в российских регионах 110 тысяч кв. м жилья

Брусника получит от Банка ДОМ.РФ более 6 млрд руб. на строительство второй очереди квартала «Новин» в Сургуте 

Брусника построила в Новосибирске дом с солнечными панелями на крыше

На возведение микрорайона в Новосибирске Брусника получит от Банка ДОМ.РФ более 8 млрд руб.

Брусника привлекла проектное финансирование от Банка ДОМ.РФ для строительства ЖК в Екатеринбурге