Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в феврале 2023 решала, должен ли застройщик формировать земельный участок под каждым из построенных им многоквартирных домов.

Фото: www.versia.ru

Как следует из материалов дела, застройщик (Общество), являвшийся собственником земельного участка (ЗУ) площадью 3 651 кв. м, на основании необходимой проектной и разрешительной документации осуществил строительство двух многоквартирных домов (МКД). В 2018 году указанные МКД одновременно введены в эксплуатацию, квартиры в корпусах переданы в собственность законным участникам долевого строительства.

Указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах МКД, возведенных на указанном ЗУ, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось его право собственности, Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на данный ЗУ.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный ЗУ, посчитав, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), и указав на необходимость формирования ЗУ под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на ЗУ под домом после формирования такого участка.

Сочтя данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества. Они исходили из следующего:

• в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть ЗУ, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой ЗУ;

• доказательства, подтверждающие, что спорный ЗУ является неделимым, не были представлены;

• поскольку Общество при обращении в регистрирующий орган не предоставило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет ЗУ, необходимые для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных МКД, право общей долевой собственности собственников помещений в этих МКД на спорный участок не возникло;

• оснований для прекращения права собственности Общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Проверив доводы, содержащиеся в жалобе Общества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав, что нижестоящие суды не учли следующее.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке. Обязанность доказать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законность принятия оспариваемого решения, а также совершения оспариваемых действий (бездействия) возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий ЗУ поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов.

Если ЗУ, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на ЗУ погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот ЗУ как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого ЗУ, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый ЗУ.

Фото: www.dokipedia.ru

При рассмотрении спора Общество указывало на то, что:

• в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов — четырехэтажных МКД с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории);

• проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном ЗУ двух корпусов МКД с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил;

• проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию;

• служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов;

• Обществом исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах МКД участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке; застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах. Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на ЗУ в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным ЗУ.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила судебные акты трех инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Застройщик вправе голосовать на общем собрании только за те помещения, которые были созданы им на собственные средства

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены два многоквартирных дома, противоречит законодательству

В ходе очередной онлайн-дискуссии ведущие девелоперы рассказали, как они закрывают вакансии в своих компаниях и каких специалистов им не хватает. Выяснилось, что многие застройщики предпочитают растить и обучать кадры собственными силами.

7 февраля прошел онлайн-круглый стол портала «ВСЁ О СТРОЙКЕ» «Кадры в девелопменте». В рамках эфира HR-директора крупнейших застройщиков России обсудили:

• каких кадров не хватает в отрасли;

• стоит ли заменять или переобучать сотрудников;

• какие возможности по обучению для застройщиков предлагаются в 2023 году;

• компетенции топ-менеджеров в девелопменте, как искать таких сотрудников и почему их «хантят»;

• формирование сильного HR-бренда;

• каким должен быть застройщик, чтобы у него хотели работать.

Эксперты выпуска:

Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей;

Вера Тумаева, руководитель направления профессионального обучения ГК Самолет;

Анна Вильямсон, директор по персоналу ГК ТОЧНО;

Анна Лях, директор по управлению персоналом Главстрой Санкт-Петербург;

Елена Волошина, руководитель службы подбора персонала федерального девелопера Неометрия и инвестиционной компании Alias Group;

Елена Данилова, заместитель генерального директора по организационному проектированию и управлению персоналом ООО «АБД» (ГК Ак Барс Дом);

Евгения Корзоватых, HR-директор ГК Железно;

Сергей Панарин, HR-директор VIRA.

Эфир провела директор портала «ВСЁ О СТРОЙКЕ» Светлана Опрышко (на фото).

Онлайн-круглый стол прошел при поддержке Минстроя России, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), и ВЭБ.РФ. Информационные партнеры проекта: портал ЕРЗ.РФ, «Строительная газета», агентство новостей «Строительный бизнес».

Антон Мороз (на фото) назвал самые дефицитные специальности на девелоперском рынке труда:

• монтажники технологических трубопроводов (потребность отрасли оценивается в 9,1 тыс. человек);

• бетонщики (потребность отрасли оценивается в 5,6 тыс. человек);

• электрогазосварщики (потребность отрасли оценивается в 5,2 тыс. человек).

«Пришло время объединить усилия и предпринять шаги для обеспечения строительного сектора специалистами, в которых он сейчас нуждается, — так эксперт прокомментировал нехватку кадров. — Поэтому вопросы, которые вы сегодня поднимете, крайне актуальны», — резюмировал Мороз.

Систему обучения сотрудников в ГК Самолет презентовала Вера Тумаева (на фото).

«Мы придерживаемся принципа 70/20/10, — пояснила она. — Согласно этой концепции, 70% развития происходит на рабочем месте в рамках кросс-функциональных проектов и стажировок, еще 20% — через обратную связь и наставничество. Оставшиеся 10% приходятся на инструменты обучения: онлайн-курсы, тренинги, вебинары и прочее».

Экосистема САМОразвития сотрудников компании включает:

• адаптационное обучение (делится на базовую и профессиональную адаптацию);

• профессиональное обучение (развитие hard skills и получение специальных знаний по направлениям);

• развитие потенциала компании (прокачка soft skills, компетенций, ценностей, взаимодействия)

• развитие руководителей (прокачка лидерских и управленческих навыков).

О кадровом составе ГК ТОЧНО рассказала Анна Вильямсон (на фото). В компании трудятся 1 380 сотрудников, из них в строительном блоке задействованы 600 человек, а остальные входят в подразделения, которые обслуживают стройку. 

Также Вильямсон объяснила, как застройщик закрывает вакансии топ-менеджмента.

«Мы практически не берем топов с рынка: у нас задача на внутренний рост, потому что никто не знает компанию лучше, чем сотрудники, которые работают внутри нее, — заявила эксперт. — Если человек не дотягивает до нужной позиции, то наша задача помочь ему в этом через программы обучения», — подытожила она.

В компании Главстрой Санкт-Петербург держат конкурентную планку зарплаты для сотрудников, сообщила Анна Лях (на фото).

«У нас были точечные пересмотры по оплате труда, — проинформировала она. — Мы стараемся держать руку на пульсе и анализировать ситуацию, поскольку иначе появляется риск потери ценных специалистов».

Для обучения персонала застройщик открыл специальные классы с VR-оборудованием. В них начинающие сотрудники по технологическим картам отрабатывают операции, которые им предстоит выполнять на стройке.

ООО «АБД» выращивает кадры, начиная со студенчества. В частности, у компании открыта кафедра непосредственно на ДСК застройщика, рассказала Елена Данилова (на фото).

«Когда происходит битва за персонал, вариантов нет: ты масштабируешь материальную базу и работаешь с учебными заведениями, забирая к себе людей сразу, — пояснила она. — Мы стараемся трудоустраивать ребят с младших курсов, например, приглашаем их работать контролерами ОТК или помощниками мастеров».

Аналитический обзор рынка труда представила Елена Волошина (на фото).

На основе сложившихся трендов она предложила закрывать вакансии, привлекая сотрудников из «просевших» отраслей.

«Например, ранее специалисты крупных и значимых  автомобильных компаний не были готовы к релокации и коммуникации в целом, — отметила она, добавив: — Сейчас девелоперы могут воспользоваться сложившейся тенденцией и посмотреть на компанию свежим взглядом, сфокусировавшись на представителях просевших отраслей и конкретно в девелопменте, увидеть возможности там, где их ранее не было. Компании, которые заняли выжидательно-наблюдательную позицию, стали менее привлекательны для эффективных топ-менеджеров, уже начавших изучать рынок».

По словам Евгении Корзоватых (на фото), текучесть кадров в ГК Железно практически нулевая. Для обеспечения роста и развития сотрудников застройщик организовал внутри компании образовательный процесс.

«В 2018 году мы создали свой корпоративный университет, — проинформировала Корзоватых. — Он полностью практико-ориентированный, а внутри используется научный подход, который учитывает, как правильно обучать взрослых и преподносить им материал. При этом мы сами создаем курсы и бизнес-игры», — заключила она.

О планах застройщика VIRA по работе с персоналом рассказал Сергей Панарин (на фото).

«На ближайшие три года мы взяли курс на развитие диджитал-навыков, — отметил он. — Мы хотим масштабироваться, а это невозможно без информационных технологий. Эта компетенция, увы, в регионах на данный момент слаба», — посетовал эксперт.

Итоги эфира подвела Светлана Опрышко.

«Мы видим, что 2023 год предполагает рывок в строительной отрасли, — сказала она. — Немаловажную роль в нем будут играть кадры и образовательные программы для персонала как в области проектного управления, так и в ТИМ. Переподготовка и обучение коснутся в том числе и руководителей высшего звена».

Запись выпуска и презентации экспертов доступны по ссылкам:

• просмотр на Youtube;

• просмотр на Rutube;

• презентации.

14 февраля в 11:00 (мск) состоится следующий онлайн-круглый стол с экспертами на тему «Лучшие новостройки России». Зарегистрироваться на предстоящий эфир в качестве зрителя можно на сайте портала «ВСЁ О СТРОЙКЕ». Присоединяйтесь, чтобы узнать, какие флагманские продукты выводят на рынок ключевые застройщики страны.

Другие публикации по теме:

Что за год сделано в рамках программы подготовки специалистов по формированию комфортной городской среды

Новые направления экспертизы проектной документации

Новый регламент аттестации экспертов

Марат Хуснуллин: низкая производительность труда остается слабым местом российской строительной отрасли

Эксперты: строительство лидирует среди отраслей по приросту фактических зарплат

Какие должности включили в профстанадарт специалистов по организации строительства объектов жилищно-гражданского комплекса