Верховный суд определением от 5 декабря 2017 г. №77-КГ17-31 отменил апелляционное определение, в котором было сказано, что срок исковой давности для взыскания неустойки начинает течь со дня фактического исполнения обязательства, то есть со дня передачи объекта долевого строительства его участнику

Фото: www.gup.ru

Участник долевого строительства обратился в суд с иском к ООО «ТЕКТА Восток» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры. Как следует из материалов судебного дела, между дольщиком застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик должен построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в нем квартиру. Согласно условиям договора ориентировочный срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию — IV квартал 2012 года. Квартира должна быть передана застройщиком в срок не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть не позднее 28 февраля 2013 г. В нарушение условий договора в установленный срок квартира не передана.

Разрешение на ввод выдано застройщику 27 июня 2013 г., передача квартиры состоялась 19 октября 2013 г., т.е. с нарушением, предусмотренного договором срока передачи на 10 месяцев. В связи с этим дольщица просила взыскать с застройщика неустойку. Однако с заявлением дольщица обратилась в суд только 3 октября 2016 г., спустя почти 3 года, с момента передачи объекта.

В ходе рассмотрения судебного спора ООО «ТЕКТА Восток» заявило о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки за период с 01.03.2013 по 02.10.2013 г. Судом первой и апелляционной инстанции пропуск срока давности не установлен, требования дольщицы удовлетворены частично с применением статьи 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой указал, что начало течения срока исковой давности является не 1 марта 2013 г. — следующий день за последним днем для передачи квартиры дольщице, а 19 октября 2013 г. — дата фактической передачи объекта долевого строительства (квартиры). Такой же позиции придерживался и суд апелляционной инстанции.

Верховный Суд отменил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам, направил дело на новое рассмотрение. При этом Верховный Суд указал, что срок передачи застройщиком квартиры истек 28 февраля 2013 г., право Колпаковой М.А. на получение объекта было нарушено с 1 марта 2013 г. Именно исходя из этой даты рассчитан размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истицы. Однако судами первой и апелляционной инстанции сделан не основанный на нормах материального права вывод о том, что срок исковой давности для взыскания неустойки начинает течь со дня фактического исполнения обязательства, то есть со дня передачи объекта долевого строительства его участнику (19 октября 2013 г.).

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры не зависит от срока погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

Разные суды занимают разные позиции по вопросу регистрации договора уступки прав требований неустойки по ДДУ.

В правоприменительной практике часто возникает вопрос, подлежит ли государственной регистрации уступка прав требований неустойки по договору участия в долевом строительстве.

Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.05.2017 №А41-59308/16 отказано в удовлетворении требований участника долевого строительства о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации договора уступки прав требований неустойки, предусмотренной статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком и участником долевого строительства заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым участник долевого строительства приобретает права на объект долевого строительства. Финансовые обязательства, предусмотренные договором, участником долевого строительства были исполнены в полном объеме, вместе с тем, в установленный срок застройщиком объект долевого строительства передан не был.

В последующем был заключен договор уступки прав требований, согласно которому цедент (дольщик) передал цессионарию право требование, в части получения (взыскания) от застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора. Договор цессии в установленном порядке сдан сторонами на государственную регистрацию. В государственной регистрации указанного договора было отказано.

Отношения сторон по государственной регистрации складывались в период действия, ныне утратившего законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ). Позиция суда основывалась на нормах пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, части 1 статьи 382 ГК РФ, части 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ, правовая позиция нашла отражение в судебной практике, в частности в Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2016 N Ф05-10546/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2016 N Ф05-9255/2016 по делу N А41-78483/2015.

Так, Арбитражный суд указал следующее. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства. Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

В правоприменительной практике существует и противоположная позиция, отраженная в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа №Ф08-5248/2016 по делу А32-34953/2015, согласно которой, учитывая цели государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав требований по нему, государственная регистрация неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости. Данную позицию поддержал Департамент недвижимости министерства экономического развития Российской Федерации, ссылаясь на нормы части 2 статьи 164 ГКРФ указал, что договор уступки прав требований неустойки по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (письмо Министерства экономического развития Российской Федерации  от 09.12.2016 №01-Д23-140025).