Определением от 1 августа 2017 года Верховный суд установил, что отсутствие в схеме территориального планирования и на кадастровой карте нанесенных границ приаэродромной территории не освобождает от обязанности получения согласования собственника аэродрома на строительство в пределах 30 км от контрольной точки аэродрома. 

Авиакомпания «ЮТэйр» и ООО «ЮТэйр-Лизинг» обратилась с судебным иском к администрации городского округа Город Тюмень о признании незаконным разрешения на строительство от 11.12.2015 №72-304-487-2015, полагая, что разрешение на строительство выдано в нарушение требований воздушного законодательства. Строительство спорного объекта в непосредственной близости от аэродрома подлежало согласованию с его собственником для целей обеспечения безопасности полетов, поскольку на аэродроме Плеханово осуществляется проведение испытательных полетов на воздушных судах, которое представляет повышенный уровень опасности для жизни и здоровья граждан, находящихся вблизи испытаний.

При этом судами первой и апелляционной инстанции авиакомпании отказано в удовлетворении требований к администрации о признании незаконным выданного разрешения на строительство. Суды руководствовались тем, что ни застройщик, ни орган местного самоуправления не могли знать о том, что строящийся объект находится в приаэродромной территории, поскольку границы этой территории не отображены в документах территориального планирования и кадастровой карте. Кроме того, Градостроительный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, и среди них не фигурирует такой пункт, как отсутствие согласования, предусмотренного воздушным законодательством.

Судебной коллегией по Экономическим спорам Верховного суда РФ доводы суда первой и апелляционной инстанции отклонены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

В ходе судебного разбирательства установлено, что застройщику «Сибстройсервис» выдано разрешение на строительство жилого комплекса ««Московский квартал» Участок-1» на земельном участке, расположенном по адресу: г. Тюмень, район аэропорта Плеханово. Данный объект представляет собой 12-этажный многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию 09.03.2017. Для строительства многоквартирного дома, правомерность выдачи разрешения на строительство которого оспаривается, привлекались средства участников долевого строительства. Всего в составе многоквартирного дома 382 квартиры, на 251 квартиру в период с 24 марта по 5 мая 2016 года Управлением Росреестра по Тюменской области зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, «ЮТэйр-Лизинг» являлось собственником двух нежилых зданий, вертолетных площадок, взлетно-посадочной полосы, рулевой дорожки, мест стоянок, а также арендатором земельного участка под существующим имущественным комплексом аэропорта Плеханово.

В определении Верховный суд РФ указал, что воздушным законодательством установлена обязанность получения согласования собственника аэродрома на строительство объекта недвижимости в пределах приаэродромной территории. По существу такое согласие представляет собой специальное разрешение. Органы местного самоуправления при выдаче разрешений на строительства на такой территории должны проверять прохождение согласительных процедур с собственником аэродрома (постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2009 №1034/09).

Границы приаэродромной территории определяются по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов — окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома.

Как следует из материалов дела, 29.10.2015 в ГКН внесены сведения о границе зоны с особыми условиями использования территории — охранная зона полосы воздушных подходов аэродрома Плеханово. А вот сведения о границах приаэродромной территории, определенной окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома, в ГКН отсутствовали.

При этом Верховный суд указал, что наличие на территории муниципального образования аэродрома, — даже в отсутствие в ГКН сведений о границах приаэродромной территории, определенной окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома, как зоны с особыми условиями использования территории, — не свидетельствует о том, что спорный земельный участок не входит в соответствующую зону и его правовой режим не определен (постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 №1882/09, от 24.09.2013 №17867/12).

Действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости в границах приаэродромной территории, который предполагает соблюдение установленных законом ограничений на такое строительство. Этот порядок должен быть учтен органом государственной власти при выдаче разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса.

По мнению Коллегии, возникший спор имеет публично-правовой характер, поэтому он может быть разрешен по правилам оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Кроме того, Верховный суд РФ отметил, что участники долевого строительства, чьи права могут быть нарушены в связи с незаконностью разрешения на строительство, вправе предъявить в суд требования к лицам, допустившим такое строительство.

Другие публикации по теме:

Верховный суд: ЖСК обязан представлять документы по запросу органа контроля за долевым строительством

Верховный суд выпустил второй обзор судебной практики по спорам в сфере долевого строительства

Петербургский регион более двух десятков лет оставался во власти местных застройщиков, но последние годы он активно осваивается федеральными компаниями. Как прогнозируют опрошенные «Коммерсантом» специалисты, доля крупных игроков на локальных рынках жилья будет расти, и это общероссийская тенденция.

Фото: vk.com

Эксперты напомнили, что за последние пять лет отрасль претерпела ряд значительных изменений и столкнулась с масштабными вызовами.

• В 2019 году произошел переход от долевого строительства к счетам эскроу. Бурный рост числа обманутых дольщиков прекратился и сходит на нет, слабые строительные компании «вымыло» с рынка.

Сокращение количества игроков на рынке и трудности с получением проектного финансирования практически в каждом регионе привели к концентрации основных объемов строительства в руках крупных девелоперов.

Источник: DOGMA

• В 2020 году для поддержки отрасли в условиях пандемии была запущена льготная ипотека. Введенный механизм подстегнул спрос на рынке, продажи пошли вверх.

• В 2022 году началась СВО, российская экономика испытала санкционное давление. Резко упал спрос на жилье, запуск новых проектов приостановился.

По данным ЕРЗ.РФ, с февраля по май 2022 года число сделок по продаже квартир в новостройках уменьшилось в три раза. Но уже к декабрю года спрос увеличился, выросли темпы строительства, количество выдаваемых ипотечных кредитов и, вполне закономерно, цены на новостройки.

Источники: ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ

• В 2023 году ужесточилась денежно-кредитная политика государства, ЦБ начал повышать ключевую ставку, что оказало влияние не только на сегмент ипотечного кредитования, но и на проектное финансирование.

• Рост цен на первичную недвижимость привел к существенному разрыву стоимости между новостройками и «вторичкой».

По информации Домклик, разница между этими сегментами в Санкт-Петербурге достигла в 2024 году 38%, средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке сейчас составляет 270 538 руб., на вторичном — 195 906 руб.

Фото: ya.ru

Наталия КОРОТАЕВСКАЯ (на фото), коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

— Главное изменение — глобализация рынка: от местных локальных строительных компаний, работающих в одном-двух регионах, — к большим федеральным девелоперам, действующим уже в пяти — десяти субъектах.

Это пойдет на пользу рынку, поскольку за счет такого взаимопроникновения компании набираются опыта и обмениваются им, улучшая качество своих проектов.

За последние десять лет мы прошли большой путь, сначала выйдя на рынок Санкт-Петербурга, Ленинградской области, а потом и Москвы. Сейчас начали проекты в Ивановской и Нижегородской областях. Становясь более сильным игроком, можно выдержать конкуренцию на современном рынке.

Фото: пресс-служба AAG

Игорь БАДИКОВ (на фото), директор по продажам ИСХ AAG:

— Если говорить об иногородних игроках, то тенденция очевидна: еще пять лет назад в Санкт-Петербурге не было никого. Сегодня в Северной столице работают компании с Урала, из Сибири, Краснодарского края, Татарстана и других регионов.

За три года их доля увеличилась с 16% до 19%. К 2029 году мы увидим еще большее разнообразие региональных брендов.

Фото: NF Group

Ольга ШИРОКОВА (на фото), партнер NF Group:

— Появление новых крупных игроков в Петербургской агломерации можно оценивать как положительный тренд: увеличение конкуренции и внедрение опыта, наработанного в других регионах, выступают катализатором для качественного развития рынка жилья.

Фото: пресс-служба ГК Fizika Development

Александр КРАВЦОВ (на фото), управляющий партнер ГК Fizika Development:

— Небольшие компании все чаще уходят с рынка, освобождая свою долю гигантам. И дело не только в огромной конкуренции, но и в административных барьерах.

Согласование градостроительной документации, прохождение градкомиссий могут затягиваться на годы — ни один средний бизнес не может себе позволить так долго ждать.

Фото: www.static.tildacdn.com

Эвелина ИШМЕТОВА (на фото), директор по консалтингу и развитию Key Capital:

— Пока рано говорить о тренде увеличения числа иногородних девелоперов, однако в перспективе ближайших пяти лет этого стоит ожидать. В стране существует тренд, что застройщики пытаются выйти на новые для себя рынки для диверсификации деятельности.

Несмотря на предполагаемое снижение объемов жилого строительства, Санкт-Петербург, второй по значимости город страны, находится на четвертом месте по объемам строящегося жилья, и здесь всегда будет «окно» для нового игрока.

Фото: пресс-служба ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Пока доля иногородних застройщиков в Санкт-Петербурге относительно невелика. Региональные компании чаще едут осваивать рынок Москвы.

Бездонный «котел» покупательского спроса, высокая маржинальность проектов — эти и другие факторы всегда привлекали и будут привлекать новые компании на столичный рынок.

К слову, сейчас мы наблюдаем в целом по России обратный процесс: «федерализацию» застройщиков, при котором все больше строительных компаний из Москвы и Санкт-Петербурга выходят в регионы, нередко сразу в несколько.

Фото: пресс-служба DOGMA

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по продажам и маркетингу компании DOGMA:

— Тенденция по выходу новых игроков на рынок Санкт-Петербурга будет развиваться дальше: с его историческим наследием, культурными достопримечательностями он всегда был привлекательным для жизни и работы.

Доля иногородних застройщиков в общих объемах строительства увеличивается главным образом за счет крупных застройщиков, для этого у них больше ресурсов и возможностей.

Фото: vk.com

Ольга ЗЫБЛАЯ (на фото), директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:

— За последние пару лет ситуация на рынке недвижимости складывается таким образом, что высокую активность проявляют не только крупные девелоперы, но и множество небольших компаний, которые легче адаптируются к любой турбулентности, а также быстро принимают и реализовывают решения.

Потому на столичные рынки входит много региональных игроков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Застройщики считают Свердловскую и Тюменскую области одними из наиболее привлекательных регионов для покупки земельных участков

Эксперты: в 2023 году снизилась степень монополизации на рынках новостроек Московского и Петербургского регионов

Брусника начинает строительство своего первого объекта в Москве — жилого квартала на востоке столицы

Унистрой начал строительство масштабного ЖК в Северной столице

Группа Эталон продвигается в регионы

«Понаехали» с Урала, чтобы… удивлять

DOGMA вышла в Московский регион с первым жилым проектом

Уральский застройщик купил у московского девелопера ростовский бизнес за 3 млрд руб.

Эксперты: региональные застройщики завоевывают столицу

Банк ДОМ.РФ поможет ПИК возвести на границе с Китаем крупнейший жилой квартал стоимостью более 19 млрд руб.