В феврале 2023 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор между конкурсным управляющим и застройщиком, которому были переданы права и обязанности по объекту от другого, позднее обанкротившегося, застройщика. Конкурсный управляющий оспорил сделку как неравноценную, но Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Фото: www.versia.ru

В рамках дела о банкротстве ООО «Строительная компания "Иван Калита"» (должник) его конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016, заключенным между должником и обществом «Вивальди», и о последствиях признания недействительной сделки в виде взыскания с должника стоимости имущества, подлежащего передаче должнику и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением суда первой инстанции в январе 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Данное определение было отменено в апреле 2022 года постановлением суда апелляционной инстанции, сделка признана недействительной, с общества «Вивальди» взыскано более 199 млн руб.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Как установлено судами, из материалов дела следует, что должник (застройщик) и общество «Вивальди» (новый застройщик) заключили соглашение от 15.02.2016 о передаче прав и обязанностей застройщика 9-этажного многосекционного жилого дома с пристроенным офисным зданием.

В результате судебной экспертизы определена рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома в размере более 199 млн руб. Отказывая в удовлетворении заявления и принимая во внимание условия соглашения, обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции, а также результат судебной экспертизы, суд первой инстанции указал на недоказанность причинения вреда должнику.

Суд апелляционной инстанции в свою очередь исходил из того, что единственный актив должника выбыл из его владения при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами. Равноценное встречное исполнение в пользу заинтересованного лица с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника отсутствовало.

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

При этом суд указал на невозможность в силу жилищного законодательства передачи должнику нежилых помещений в счет исполнения обязательств по соглашению, а также отметил, что решением суда общей юрисдикции в иске к дебиторам должника отказано.

Суд счел, что денежные средства, полученные должником от участников долевого строительства, не могут быть приняты в расчет при определении встречного исполнения по сделке с учетом возникших у должника обязательств по оплате выполненных работ.

Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с общества «Вивальди» более 199 млн руб. в счет возмещения стоимости прав застройщика в отношении жилого дома.

В июне 2022 года суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции и оставил данное постановление без изменения.

ООО «Вивальди» обратилось в Верховный Суд РФ (ВС РФ), указывая на равноценность встречного исполнения по сделке и на то, что суды не учли факт принятия компанией на себя обязательств по достройке объекта.

В феврале 2023 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (ВС РФ) рассмотрела данное дело, указав, что судами не было учтено следующее: возражения участвующих в споре лиц о наличии в экспертном заключении противоречий и недостатков, а также ходатайства о проведении повторной экспертизы судами отклонены.

ВС РФ отметил, что имеющееся в материалах дела экспертное заключение не дает ясного и однозначного ответа на вопрос о стоимости перешедших к обществу «Вивальди» прав и обязанностей застройщика.

Фото: www.bogaziciis.com

В частности, эксперт при разрешении данного вопроса, с одной стороны, учитывал размер возможных доходов нового застройщика от реализации помещений, с другой — оставил без внимания стоимость расходов последнего на достройку объекта незавершенного строительства, тем самым некорректно определив параметры расчета сальдо.

Кроме того, стоимость оплаченных участниками строительства квартир не подлежала изменению в соответствии с условиями рынка в 2017 году (на момент введения спорного объекта в эксплуатацию), в связи с чем средняя (рыночная) цена продажи квартир могла быть использована только при расчете в отношении свободных жилых помещений, не реализованных участникам строительства.

Несмотря на неполноту и неясность представленного заключения эксперта, суды не выяснили иные существенные для разрешения спора обстоятельства (в том числе сумму затрат общества «Вивальди» для завершения строительства) и не оценили все доказательства в их совокупности.

При таких обстоятельствах вывод судов о наличии (отсутствии) оснований для признания сделки недействительной преждевременен.

Учитывая вышеизложенное, ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Другие публикации по теме:

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков

Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое

На одном из порталов правовой информации опубликовано Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации №18-КГ23-58-К4 от 18.07.2023. В нем суд высшей инстанции разбирался с условиями ипотечного договора, в котором в общую стоимость кредита были включены услуги по страхованию жизни.

Фото: www.ok.ru

Как следует из материалов дела, 18.10.2011 между кредитной организацией АО «Банк "СОЮЗ"» и Федосеенко Р. Е., Федосеенко С. М. заключен кредитный договор, в рамках которого истец перечислил заемщикам денежные средства в размере 4 940 000 руб. под 17% годовых сроком на 120 календарных месяцев.

В соответствии с условиями кредитного договора между ОАО «СК "Прогресс-Гарант"» и Федосеенко С. М. заключен договор страхования ипотеки на сумму 326 600,92 руб., предусматривающий страхование объекта залога, жизни здоровья заемщиков, а также страхование утраты заемщиками права собственности на объект залога.

22.11.2019 АО «Банк "СОЮЗ"» направило Федосеенко Р. Е. требование о досрочном возврате кредита в течение 30 дней, которое удовлетворено не было. Федосеенко С. М. обратился в банк с заявлением о возврате страховой премии, которое было оставлено без ответа.

Фото: www.stroikyufy.ru

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что заемщики ненадлежащим образом исполняли обязательства по возврату кредитных средств и оплате начисленных процентов, и пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что страховая премия является платой за страхование по страховому полису, а не самостоятельным условием кредитного договора.

Однако при этом исковые требования о признании недействительным договора страхования ипотеки истцом по встречному иску не заявлены, и страховщик в качестве ответчика не привлекался.

Фото: www.inovaco.ru

Суд апелляционной инстанции, согласившись с такими выводами суда первой инстанции, определил иной период взыскания — с 15.07.2013 по 14.01.2021. Кроме того, с 25 000 руб. до 945 964 руб. увеличен размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца.

Суд кассационной инстанции не нашел оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции.

Рассматривая дело, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу, что судами допущены существенные нарушения норм права.

В частности, Судебная коллегия указала, что при заключении кредитного договора (КД), если у заемщика отсутствует фактическая возможность влиять на содержание условий КД, он принимает условия кредита путем присоединения к предложенному договору в целом, в том числе с учетом оспариваемых условий.

Фото: www.edsro.center

В таком случае недействительными могут быть признаны не только условия договора, прямо противоречащие законодательству, но и условия, ущемляющие права потребителей в целом, то есть ухудшающие положение потребителя, делающие его менее благоприятным по сравнению с предусмотренным законодательством.

Обусловливать приобретение одних услуг обязательным приобретением иных услуг запрещено, напомнили в Верховном Суде.

При этом убытки, возникшие у потребителя вследствие исполнения договора, в котором имеются условия, нарушающие действующее законодательство или являющиеся менее благоприятными, чем установленные в нем, подлежат возмещению продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Фото: www.amgkh.ru

Судами оставлено без внимания отсутствие у заемщика реальной возможности влиять на содержание условий КД, к которому он мог присоединиться только с учетом оспариваемых условий. Поскольку предоставление банком услуги по ипотечному кредитованию было обусловлено предоставлением другой услуги — страхованием жизни и здоровья, отметили в ВС РФ.

Также было подчеркнуто, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по заключению договора личного страхования кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательства, то есть включение в КД обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье фактически является условием получения кредита, без исполнения которого заемщик не получит право на обретение необходимых ему денежных средств.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам определила отменить решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение.

Другие публикации по теме:

Владимир Путин: Льготные ипотечные программы будут продолжены

Верховный Суд разъяснил, на что может рассчитывать покупатель по зависшей сделке

Принят закон, обязывающий банки раскрывать информацию о стоимости страховой услуги при выдаче кредитов

Верховный Суд восстановил право дольщика на получение квартиры, указав на ошибки конкурсного управляющего

Принят закон, защищающий права покупателя жилья у продавца-банкрота

Минфин: НДС начисляется на всю цену договора, в том числе и страхование гражданской ответственности

ЦБ информирует о расчете полной стоимости кредита при залоге прав по ДДУ

Банкиры и страховщики против освобождения ипотечных заемщиков от страховой нагрузки

Новая концепция ипотечного страхования Банка России: мнения застройщиков и страховщиков

Членам «ПОВС застройщиков» вернут более 4 млрд руб.

Минстрой России разъяснил некоторые аспекты действий застройщика при увеличении цены ДДУ

Средства на счетах эскроу будут застрахованы 

Банк России: обязанность страхования ипотечных рисков надо переложить с заемщика на банк-кредитор