В феврале 2023 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор между конкурсным управляющим и застройщиком, которому были переданы права и обязанности по объекту от другого, позднее обанкротившегося, застройщика. Конкурсный управляющий оспорил сделку как неравноценную, но Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Фото: www.versia.ru

В рамках дела о банкротстве ООО «Строительная компания "Иван Калита"» (должник) его конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016, заключенным между должником и обществом «Вивальди», и о последствиях признания недействительной сделки в виде взыскания с должника стоимости имущества, подлежащего передаче должнику и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением суда первой инстанции в январе 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Данное определение было отменено в апреле 2022 года постановлением суда апелляционной инстанции, сделка признана недействительной, с общества «Вивальди» взыскано более 199 млн руб.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Как установлено судами, из материалов дела следует, что должник (застройщик) и общество «Вивальди» (новый застройщик) заключили соглашение от 15.02.2016 о передаче прав и обязанностей застройщика 9-этажного многосекционного жилого дома с пристроенным офисным зданием.

В результате судебной экспертизы определена рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома в размере более 199 млн руб. Отказывая в удовлетворении заявления и принимая во внимание условия соглашения, обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции, а также результат судебной экспертизы, суд первой инстанции указал на недоказанность причинения вреда должнику.

Суд апелляционной инстанции в свою очередь исходил из того, что единственный актив должника выбыл из его владения при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами. Равноценное встречное исполнение в пользу заинтересованного лица с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника отсутствовало.

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

При этом суд указал на невозможность в силу жилищного законодательства передачи должнику нежилых помещений в счет исполнения обязательств по соглашению, а также отметил, что решением суда общей юрисдикции в иске к дебиторам должника отказано.

Суд счел, что денежные средства, полученные должником от участников долевого строительства, не могут быть приняты в расчет при определении встречного исполнения по сделке с учетом возникших у должника обязательств по оплате выполненных работ.

Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с общества «Вивальди» более 199 млн руб. в счет возмещения стоимости прав застройщика в отношении жилого дома.

В июне 2022 года суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции и оставил данное постановление без изменения.

ООО «Вивальди» обратилось в Верховный Суд РФ (ВС РФ), указывая на равноценность встречного исполнения по сделке и на то, что суды не учли факт принятия компанией на себя обязательств по достройке объекта.

В феврале 2023 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (ВС РФ) рассмотрела данное дело, указав, что судами не было учтено следующее: возражения участвующих в споре лиц о наличии в экспертном заключении противоречий и недостатков, а также ходатайства о проведении повторной экспертизы судами отклонены.

ВС РФ отметил, что имеющееся в материалах дела экспертное заключение не дает ясного и однозначного ответа на вопрос о стоимости перешедших к обществу «Вивальди» прав и обязанностей застройщика.

Фото: www.bogaziciis.com

В частности, эксперт при разрешении данного вопроса, с одной стороны, учитывал размер возможных доходов нового застройщика от реализации помещений, с другой — оставил без внимания стоимость расходов последнего на достройку объекта незавершенного строительства, тем самым некорректно определив параметры расчета сальдо.

Кроме того, стоимость оплаченных участниками строительства квартир не подлежала изменению в соответствии с условиями рынка в 2017 году (на момент введения спорного объекта в эксплуатацию), в связи с чем средняя (рыночная) цена продажи квартир могла быть использована только при расчете в отношении свободных жилых помещений, не реализованных участникам строительства.

Несмотря на неполноту и неясность представленного заключения эксперта, суды не выяснили иные существенные для разрешения спора обстоятельства (в том числе сумму затрат общества «Вивальди» для завершения строительства) и не оценили все доказательства в их совокупности.

При таких обстоятельствах вывод судов о наличии (отсутствии) оснований для признания сделки недействительной преждевременен.

Учитывая вышеизложенное, ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Другие публикации по теме:

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков

Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, в пятницу на заседании совета директоров Банка России было принято решение повысить ключевую ставку ЦБ сразу на 200 б. п. — до 18% годовых.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Портал ЕРЗ.РФ попросил топ-менеджеров российских девелоперских компаний прокомментировать этот шаг регулятора и дать прогнозы относительно того, как повышение ключевой ставки ЦБ отразится на рынке жилищного строительства и ипотеки.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по маркетингу и продажам федерального девелопера DOGMA:

— Ставка в 16% уже стала критичной для рыночной ипотеки. Пятничное ожидаемое повышение не окажет значительного влияния на продажи новостроек. Июльское падение продаж на 30% — 40% относительно июня скорректировало рынок, и дальнейшего снижения мы не ожидаем. Более того, конец месяца показывает некоторое оживление на рынке.

Основным драйвером продаж служит и останется «Семейная ипотека». Кроме того, в своих проектах мы предлагаем рассрочку и траншевую ипотеку.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Лидер Групп

Ирина ПЕТРОВА (на фото), руководитель отдела продаж ГК Лидер Групп:

— В целом дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ уже принципиально ничего не меняет. Учитывая, что и сейчас рыночная ставка по ипотеке составляет 18% — 19%, а некоторые банки уже подняли ее до 20% и более, многие желающие взять ипотечный кредит не проходят по уровню доходов.

Сейчас в нашей компании запущена новая программа рассрочки до двух лет. Важно, что теперь она распространяется и на готовое жилье. Также мы начали субсидировать «Семейную ипотеку», что позволило снизить стандартную льготную ставку до 4,5%.

Совместно с банками-партнерами продолжаем развивать траншевую ипотеку, сейчас по некоторым проектам она позволяет ежемесячно платить в первый год пользования кредитом символическую сумму в два рубля.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Дарья ПЛОТНИКОВА (на фото), коммерческий директор группы компаний ГК Монолит:

— Повышение ставки ипотечного кредитования может временно приостановить активность на рынке жилья, однако это не сильно отразится на ценах, и ожидать снижения цен на новостройки не стоит.

Темпы строительства останутся стабильными, поскольку застройщики уже имеют проектное финансирование, а рост спроса в предыдущие годы позволил им выполнить требования банков по наполнению счетов эскроу.

В сложившейся ситуации застройщики предложат более низкие субсидированные ставки на срок до пяти лет с возможностью рефинансирования под актуальные базовые ставки в будущем.

Такой подход будет оптимален для многих клиентов, осознающих перспективы роста цен квадратного метра. Хотя динамика роста цен на первичное жилье по сравнению с предыдущими годами будет более умеренной, цены все равно продолжат расти, но меньшими темпами, чем уровень инфляции.

Юлия АЛАБУЖИНА, коммерческий директор СЗ ГОЛОС ДЕВЕЛОПМЕНТ (входит в Группу Голос)

— Застройщикам просто придется принять повышение ставки ЦБ и с этим жить. Искать новые финансовые инструменты для клиентов, понимая, что эти инструменты будут обходиться застройщику дороже.

В любом случае мы верим, что со временем рынок найдет новое равновесие.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Каждое увеличение ключевой ставки ЦБ ведет к росту ставок по ипотеке, поскольку чаще всего банки устанавливают +1% — 1,5% к ставке ЦБ. А учитывая тот факт, что психологически комфортный порог ипотечной ставки — это около 10% и все, что выше, замедляет темпы продаж, текущие ставки в 19% по классической ипотеке на жилье и так являются заградительными и существенно влияют на продажи недвижимости.

Конечно, в большей степени это скажется на вторичном рынке недвижимости, так как там нет льготных программ. Но и первичный рынок, несмотря на наличие «Семейной ипотеки» с государственным субсидированием, также охладится. По статистике, около 40% сделок проводятся с использованием средств от продажи «вторички». С 1 июля уже произошло снижение спроса на 70%, и очередное повышение снизит и без того слабый спрос на жилье.

На данный момент в самом выигрышном положении находится рынок ИЖС, поскольку на него действуют льготные программы «Сельской» и «Семейной» ипотеки.

Сегодня мы активно взаимодействуем с банками-партнерами и разрабатываем льготные предложения для наших клиентов.

Фото предоставлено пресс-службой  ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Полагаю, возможное повышение «ключа» катастрофически не скажется на рынке, поскольку текущая ставка уже находится на заградительном для большинства потребителей уровне.

Чтобы привыкнуть к новым реалиям, массовому потребителю потребуется время. Поэтому в горизонте двух-трех месяцев спрос на рынке может частично просесть — это касается прежде всего масс-маркета. Поэтому застройщики этого сегмента уже начали перестраивать свою политику продаж под новые реалии: запустили удобные рассрочки, стали самостоятельно субсидировать ставки — от года до трех лет, то есть до окончания срока строительства.

На премиум-сегмент (ту нишу, где работает наша девелоперская компания) повышение «ключа» по-прежнему влияет в меньшей степени.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

Эксперты: в июне, перед окончанием льготной ипотеки, объем выдач вырос на 44%, а за первые две недели июля он сократился на 46,4%

Эксперты ожидают роста ключевой ставки до 17,5% — 20%

Росреестр: 60% сделок со столичными новостройками оформлено в кредит

Эксперты: во II квартале объемы выдач ипотеки в России выросли на 73%

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

ЦБ: возвращения госпрограммы массовой льготной ипотеки на новостройки ожидать не стоит

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

ЦБ: в мае ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 33,9% больше, чем годом ранее (графики)

Росреестр: количество договоров долевого участия с эскроу превзошло результат 2023 года

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ: в I квартале объем поступлений на счета эскроу снизился вдвое