Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №309-ЭС213466 от 13.09.2021 и направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов, поскольку срок действия разрешения на строительство истек и в материалах дела нет доказательств того, что строительство объектов завершено в настоящее время.

Фото: www.pbs.twimg.com

Администрация г. Магнитогорска (Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Обществу об изъятии объектов незавершенного строительства со степенью готовности 25%; объекта незавершенного строительства со степенью готовности 60%, принадлежащих на праве собственности Обществу, путем их продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.06.2020 по делу №А76-11526, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2020 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2020, в удовлетворении требований было отказано.

Фото: www.respectrb.ru

Как установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (ЗУ) от 23.06.2008, согласно которого арендатор принимает в аренду ЗУ для строительства отгрузочной площадки и складов. Договор заключен сроком до 25.12.2008, его условия распространяются на отношения, возникшие с 25.12.2006.

Дополнительным соглашением от 01.07.2009 внесены изменения в договор аренды, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду ЗУ для строительства склада, отгрузочной площадки, контрольно-пропускного пункта. Срок действия договора от 23.06.2008 продлен до 25.12.2010.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

За Обществом 18.11.2011 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 25% и объект незавершенного строительства со степенью готовности 60%, которые располагаются на арендованном ЗУ.

Между Администрацией и Обществом подписано дополнительное соглашение от 26.06.2013 к договору от 23.06.2008, которым стороны продлили срок действия договора аренды до 25.12.2015 и отразили, что на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Фото: www.rosotkat.ru

До истечения срока действия договора от 23.06.2008 Общество обратилось к главе города Магнитогорска с заявлением о заключении договора аренды ЗУ на новый срок (3 года) для завершения возведения объектов незавершенного строительства.

По соглашению от 18.11.2015 договор от 23.06.2008 расторгнут сторонами и заключен договор аренды земельного участка от 18.11.2015 для завершения возведения объектов незавершенного строительства с видом разрешенного использования — для строительства отгрузочной площадки и складов. Срок его действия устанавливается до 23.09.2018.

Ссылаясь на прекращение действия договора от 18.11.2015, который был заключен для завершения возведения объектов незавершенного строительства, Администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Судебные инстанции пришли к выводу о том, что:

• срок заключенного до 01.03.2015 договора от 23.06.2008 не истек, так как стороны расторгли его соглашением от 18.11.2015, и он не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет;

• сдать участок в аренду можно один раз путем заключения нового договора после истечения срока действия первоначального.

Верховный Суд не согласился с ними, указав:

• У собственника объекта, строительство которых не завершено после 01.03.2015, имеется право на однократное заключение договора аренды, для завершения строительства. Если строительство не завершено к моменту окончания срока аренды ЗУ, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов;

Фото: www.amgkh.ru

• поскольку законность договора от 23.06.2015 не оспаривалась, следовательно, сделан неверный вывод о том, что договор от 18.11.2015 мог быть заключен только в случае прекращения первоначального договора.

• выводы судов о том, что Общество не воспользовалось предоставленным ему законом правом на однократное заключение договора аренды для завершения строительства, так как срок действия, прекращенного по соглашению сторон договора от 23.06.2008, не истек, противоречит положениям действующего законодательства. Поэтому право ответчика требовать повторного предоставления ему земельного участка для завершения строительства, неверно;

• доказательств того, что строительство объектов завершено, не представлено.

Учитывая изложенное ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Верховный Суд: обращаться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости можно только после досудебного обжалования

ФНС уточнила критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу

Верховный Суд: изменение генплана не является основанием продления срока аренды земельного участка

Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире

Верховный Суд: госрегистрация прекращения договора аренды не зависит от волеизъявления сторон по договору залога права аренды

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации

Член Совета Федерации Сергей Лисовский внес в Госдуму законопроект № 787700-7, которым предлагается внести изменения в ст. 11 закона 214-ФЗ, в два раза уменьшающие штрафные санкции для застройщиков в рамках их договорных отношений с дольщиками.

Фото: www.metrprice.ru

Речь идет о том, чтобы дополнить ч. 6 вышеуказанной статьи, согласно которой нормы о двойном размере неустойки (штрафа), подлежащей уплате со стороны застройщика в пользу дольщика-потребителя (в случае нарушения девелопером срока передачи объекта недвижимости дольщику или потребителем — сроков возврата денежных средств в связи с расторжением договора ДДУ), не применяются при уступке потребителем своего права требования неустойки юрлицу или ИП.

Предполагается, что цессия дольщиком (уступка требования по обязательствам третьим лицам) в пользу бизнеса должна автоматически возвращать неустойку к ее первоначальному, а не двойному, размеру, поскольку двойной размер — это своеобразная преференция физлицу в рамках законодательства о защите прав потребителя.   

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Иное, как указано в пояснительной записке, «способствует недобросовестному поведению участников долевого строительства и перемещению рынка коллекторских услуг в сферу взаимоотношений застройщика и участников долевого строительства».

По мнению автора законопроекта, зампредседателя Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергея Лисовского (на фото ниже), это повышает финансовые риски застройщика и препятствует реализации строительных проектов, то есть бьет по интересам тех же добросовестных дольщиков и целям нацпроекта «Жилье и городская среда».

Иными словами, предлагается двойной штраф застройщика перед дольщиком в размере, например, 400 тыс. руб. уменьшить до одинарного в 200 тыс. руб. — в том случае, если этот штраф дольщик переуступит (как правило, это происходит за деньги) в пользу юрлица или ИП.

Фото: www.retail-life.ru

Сенатор обосновывает свою инициативу стремлением оградить девелоперский бизнес от граждан и юрлиц, стремящихся вступить в ДДУ не ради приобретения жилья, а с целью подзаработать на судебных тяжбах с застройщиками, выбивая у них штрафные деньги.

«Одно дело, когда дольщики просто хотят получить жилье, и совсем другое дело, когда они специально провоцируют застройщика нарушать те или иные пункты договора, а потом максимально получают с него деньги, — объяснил «Парламентской газетк» свою позицию Сергей Лисовский.

Фото: www.alya-insaat.com

По мнению сенатора, 214-ФЗ в своей нынешней редакции позволяет дольщикам передавать требования по неустойке коллекторским агентствам, которые готовы перенести весь свой наработанный (и далеко не гуманный) опыт по работе с долгами в строительную отрасль. 

Ситуацию, по мнению сенатора также усугубляет новая норма, согласно которой уступка требования о неустойке не подлежит регистрации в Росреестре.

С его позицией категорически не согласны представители адвокатского сообщества, мнение которых приводит «Адвокатская газета».

«На самом деле, автора законопроекта беспокоит то, что дольщик-потребитель обращается за неустойкой в суд общей юрисдикции, где она, как правило, снижается до мизерной суммы, — заметил член адвокатской палаты Москвы Дмитрий Лесняк. — А юрлицо и ИП обратятся в арбитражный суд, где практика снижения неустоек не так радикальна», — пояснил он.

Фото: www.vashadvocat24.ru

Адвокат из Ленинградской области Станислав Изосимов (на фото) полагает, что законопроект противоречит самому понятию цессии в гражданском праве. Ведь если лицо уступает свое право, то последнее переходит новому лицу в полном объеме, невзирая на то, физическое оно или юридическое, напоминает он.

«Если уж законодатель проникся заботой о застройщиках, было бы разумнее ввести единый размер неустойки для любых категорий дольщиков, а не пытаться исказить смысл гражданского законодательства», — резюмирует Станислав Изосимов.

Фото: www.hotdolg.ru

Кроме того, юристы не видят смысла для граждан вступать в ДДУ стоимостью в несколько миллионов рублей ради сомнительной выгоды взыскать по переуступке неустойки третьим лицам несколько сот (или даже десятков) тысяч рублей.   

Впрочем, иной позиции от адвокатского сообщества, которое напрямую заинтересовано в гонорарах своих клиентов из числа т.н. потребительских экстремистов, трудно было ожидать. 

Фото: www.gov.ru

Другие публикации по теме:

Девелоперское сообщество взяло курс на эффективное противодействие потребительскому терроризму

Башкирские депутаты решили бороться с потребительским терроризмом в долевом строительстве

Разрешение на ввод как способ борьбы с потребительским терроризмом в долевом строительстве: разъяснение сметчиков

Совет Федерации одобрил изменения в 214-ФЗ

Потребительским террористам запретят взыскивать штраф с застройщиков

Арбитражный суд: незаконное бездействие госоргана освобождает застройщика от выплаты неустойки

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

Арбитражный суд: уступка прав неустойки возможна только до передачи объекта дольщику

Совет Федерации одобрил законопроект, предусматривающий ужесточение ответственности застройщика

Верховный Суд впервые применил принцип «эстоппель» в отношении застройщика, усилив позиции потребительских террористов

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Суперкомпенсации за просрочку сдачи домов привели к банкротству новосибирского застройщика