21 февраля Верховный Суд рассмотрел спор в отношении гарантийных обязательств застройщика по иску управляющей компании в связи с недостатками многоквартирного дома, возникшими из-за нарушений при строительстве.

Фото: www.amgkh.ru

Ранее портал ЕРЗ.РФ рассказывал про данное дело. Кратко напомним его суть. Истец — управляющая компания трех подмосковных объектов долевого строительства, а именно многоквартирных домов (МКД) — выявил инженерно-технологические недостатки, препятствующие дальнейшей эксплуатации МКД, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов и т.д.

Указанные многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию в 2015 году. Квартиры в МКД приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) у ответчика, являющегося застройщиком.

Фото: www.polinov.ru

В порядке досудебного урегулирования спора истец неоднократно обращался к застройщику с претензиями об устранении недостатков. В ответ застройщик гарантировал выполнение работ в указанные им сроки, однако недостатки устранены не были.

Ссылаясь на отсутствие со стороны застройщика действий по устранению недостатков, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы, значительная часть выявленных недостатков является следствием нарушений действующих СНиП и ГОСТ при строительстве.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2021 в удовлетворении иска было отказано.

Суд исходил из того, что дома введены в эксплуатацию в 2015 году и переданы участникам долевого строительства вместе с оборудованием без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества, что свидетельствует о возникновении дефектов в процессе эксплуатации дома, а не является следствием нарушений при строительстве.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, приняв частичный отказ истца от иска, т.к. застройщик добровольно устранил часть недостатков. Производство по делу в указанной части прекращено, а также частично удовлетворены исковые требования управляющей компании, заявленные в пределах гарантийных сроков. Руководствуясь положениями ст. 7 214-ФЗ, апелляционный суд пришел к следующему выводу.

Вина застройщика в возникновении дефектов при строительстве жилых домов установлена, недостатки выполненных работ обнаружены истцом в пределах определенного законом гарантийного срока; доказательств наличия оснований для освобождения застройщика от ответственности не представлено.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворенных требований и оставил в указанной части в силе решение суда первой инстанции. Выводы апелляционного суда о причине возникновения недостатков вследствие нарушения строительных норм не опровергают выводов суда первой инстанции, поскольку не устанавливают вину застройщика в нарушении данных норм.

Управляющая компания обжаловала данное решение. 21.02.2023 Верховный Суд РФ вынес решение по делу. По мнению ВС РФ, суд первой инстанции и суд округа фактически приняли судебные акты, противоречащие установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

ВС РФ указал, что при разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение Судебной коллеги по экономическим спорам ВС РФ №305-ЭС16-4838 от 25.08.2016 по делу №А40-59571/2015).

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, установленных судебными экспертизами.

Фото: www.architecture-and-design.ru

Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, его нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, ответчиком представлено не было.

При этом наличия недостатков в объектах долевого строительства ответчик в судебном процессе не отрицал, а их перечень не оспаривал.

Неверное распределение судом первой инстанции бремени доказывания, а именно возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности застройщика, необоснованному освобождению застройщика от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора, считают в ВС РФ.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Исходя из изложенного, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не исследовал надлежащим образом обстоятельства выполнения застройщиком работ с недостатками, бремя доказывания причин возникновения недостатков распределено неверно, факт возникновения недостатков вследствие нарушений, допущенных при строительстве, не принят во внимание.

Напротив, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, восполнил (исправил) недостатки, допущенные судом первой инстанции, обеспечив всесторонность, полноту и объективность рассмотрения дела.

В настоящем случае требования управляющей компании, направленные на защиту интересов собственников помещений многоквартирного дома, заявлены в соответствии с 214-ФЗ именно к застройщику как лицу, принявшему на себя обязательство обеспечить соответствие результата выполненных работ требованиям качества. При этом вина застройщика в недостатках (дефектах) долевого строительства подлежит установлению по правилам ч. 7 ст. 7 214-ФЗ.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

По мнению УК, факт нарушения ответчиком обязательств по ДДУ, которое выразилось в выполнении при строительстве работ с несоблюдением требований к качеству, установлен результатами всех судебных экспертиз. Они проведены в соответствии с определенной законом процедурой на основании специальных познаний в области строительства и исходя из совокупности всех имеющихся по делу фактических данных, в связи с чем основания для освобождения застройщика от гарантийных обязательств отсутствовали.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что принятое по настоящему делу постановление суда округа нельзя признать законным и обоснованным ввиду существенного нарушениями судом норм права, в связи с чем указанный судебный акт подлежит отмене.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу оставлено в силе.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Верховный Суд: уведомляя об одобрении ипотеки по заявке, которая не может быть принята, банк нарушает права потребителя

Арбитражный суд: неустойка по этапу «получение положительного заключения госэкспертизы» не подлежит применению 

Застройщики получат право передавать дольщикам досрочно построенные объекты без внесения изменений в ДДУ

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Сделка.рф запустила суперсервис по онлайн-передаче квартир

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым

31 июля, учитывая высокий спрос на IT-ипотеку, Правительство РФ приняло решение о выделении дополнительных ассигнований на эту госпрограмму, изменив ряд ее условий. СМИ публикуют мнения и ожидания экспертов, связанные с этими изменениями.

Фото ©Elnur/Фотобанк Лори

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, с августа текущего года предельная ставка составит до 6% годовых (она может быть дополнительно снижена за счет банковских и региональных программ), а максимальная сумма кредита на льготных условиях — до 9 млн руб.

Запущенная по инициативе Президента РФ в 2022 году программа позволила выдать IT-специалистам более 75 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 700 млрд руб.

Главным изменением в программе стало исключение из нее Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, увеличен минимальный порог по заработной плате для специалистов, желающих получить данную льготу.

Российские власти сделали все возможное для того, чтобы продлить выдачу льготной ипотеки для IT-специалистов, заявил Глава Минцифры Максут Шадаев (на фото ниже).

Фото: Минцифры РФ

По его словам, решение о продлении далось нелегко: всерьез стоял вопрос о полной заморозке программы, однако благодаря Правительству РФ она не была закрыта даже ценой исключения из нее Москвы и Санкт-Петербурга.

«Ведь для того, чтобы обслуживать уже выданные ипотеки < > нужны колоссальные средства — 180 млрд руб. только до 2030 года. Это расходы бюджета — то есть средств налогоплательщиков — подчеркнул министр и добавил: — Только развивайтесь, делайте и внедряйте новые продукты и решения».

1 августа Минцифры РФ опубликовало разъяснения по наиболее часто задаваемым вопросам, подчеркнув, что новые условия не распространяются на уже выданные кредиты. Но если, например, кому-то предодобрили ипотеку на старых условиях, а договор еще не заключен, — заявку пересмотрят уже по новым условиям.

Фото © Самохвалов Артем /Фотобанк Лори

Кроме того, ведомство опровергло информацию о невозможности увольнения IT-специалистов из компаний без досрочного погашения IT-ипотеки. «Переходить в другие IT-компании на протяжении всего срока ипотеки можно неограниченное количество раз. Главное, чтобы они были аккредитованными и получали налоговые льготы», — говорится в сообщении.

При увольнении из одной организации и переходе в другую льготная ставка сохраняется в течение шести месяцев, но следует учитывать, что работать нужно в аккредитованных компаниях в течение всего действия ипотечного договора.

И еще: в случае смены работы на IT-компанию в Москве или Санкт-Петербурге льготная ставка не сохранится.

Как отмечает «Коммерсант», банки готовятся к снижению числа обращений за льготной IT-ипотекой из-за исключения из программы двух столиц, но планируют сосредоточиться на тех городах и регионах, где спрос на нее растет: Нижнем Новгороде, Новосибирске, Татарстане и Тюмени.

Фото: government.ru

В аппарате профильного вице-премьера Дмитрия Григоренко (на фото) уточнили, что уже сейчас в столицах невозможно оформить IT-ипотеку, «так как ранее выданные лимиты исчерпаны». К слову, в Московской и Ленинградской областях программа продолжит действовать.

«С учетом продления программы до 2030 года приобрести жилье по льготной ставке смогут не менее 82 тыс. региональных специалистов», — уточнил Дмитрий Григоренко. По мнению правительственного чиновника, важно, чтобы развитие цифровой индустрии происходило по всей России равномерно.

Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков (на фото ниже) считает, что исключение Москвы и Санкт-Петербурга из программы на работе банков отразится только на уменьшении количества новых кредитов. Он напомнил, что льготная IT-ипотека и ранее занимала не очень значительную долю в общем объеме предоставляемых в России ипотечных ссуд.

Фото: Ассоциация банков России

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото ниже) согласен с тем, что исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга отразится на объемах выдач.

«У нас около 49% выданных кредитов приходилось на Москву и около 10% — на Санкт-Петербург», — уточнил эксперт и добавил, что банки теперь «пересмотрят географию и сосредоточатся на реализации программы в регионах».

Фото: asros.ru

Гендиректор Zecurion (разработчик систем защиты конфиденциальной информации) Алексей Раевский признал, что есть проблема оттока специалистов из регионов, и такая мера для его уменьшения разумна, ведь, по его словам, «темпы развития IT-отрасли в Москве и Санкт-Петербурге значительно отличаются от ситуации в других городах».

А вот директор по персоналу Angara Security Валентина Ерохина видит в отмене льготы в двух определенных городах при ее сохранении в других ограничение прав IT-специалистов в зависимости от места проживания.

«Если мы говорим о льготах для IT-специалистов по всей России, то они должны быть доступны всем без исключения», — считает она. 

Фото: fa.ru

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото) уверен в сохранении популярности IT-ипотеки. По его мнению, процентная ставка на фоне текущих ипотечных ставок выросла несущественно.

«При этом снижение общей суммы кредитования с 18 млн руб. до 9 млн руб. может стать более серьезной проблемой с учетом стоимости новостроек и первого взноса по ипотеке», — заметил эксперт.

Фото: erzrf.ru

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) полагает, что программа, как и любая ипотека со ставкой 6%, поддержит спрос на новостройки в текущих условиях.

Он также считает, что доля IT-ипотеки в регионах превысит 5% в общем объеме продаж на рынке новостроек.

Главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко (на фото ниже) не ожидает отрицательного влияния на спрос по IT-ипотеке изменения в один процентный пункт при нынешних рыночных ставках по ипотеке.

Фото: rusipoteka.ru

«Те, кто раньше не хотел брать IT-ипотеку, теперь ее возьмут, чтобы хотя бы зафиксировать вынужденное финансирование при нынешних ставках по депозитам: чтобы брать с него деньги и платить за ипотеку, — заявил эксперт и добавил: — Грубая схема, но все нынешние перекосы к этому и приводят».

Руководитель по работе с физическими лицами компании «AMsec24» Максим Колядов также разделяет мнение о том, что ужесточение требований по программе вряд ли снизит интерес к IT-ипотеке.

«В России наблюдается быстрый рост строительства новых жилых комплексов, что поддерживает спрос на жилье, поскольку жилищный вопрос остается одним из основных. Ужесточение требований вряд ли существенно снизит интерес к IT-ипотеке», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Продлена программа поддержки жилищного кредитования семей с детьми

Эксперты: переход на фиксированные выплаты может обернуться введением плавающих ставок по льготной ипотеке

Эксперты: ставки по рыночной ипотеке уже являются заградительными

Правительство продлило IT-ипотеку до 2030 года, изменив ряд ее условий

Валентина Матвиенко: Нужно сохранить льготную ипотеку, но сделать ее более «прицельной»

В Правительстве обсуждают варианты корректировки IT-ипотеки, в частности снижение максимальной суммы кредита по данной программеВыделит ли Минфин новые лимиты на IT-ипотеку: мнение экспертов

Эксперты: элитным жильем в Москве заинтересовались сотрудники IT-компаний и иногородние инвесторы

Льготная IT-ипотека может быть продлена, но за пределами Москвы и Санкт-Петербурга

Эксперты: чтобы стать ипотечным заемщиком, лучше быть IT-специалистом или предпринимателем