21 февраля Верховный Суд рассмотрел спор в отношении гарантийных обязательств застройщика по иску управляющей компании в связи с недостатками многоквартирного дома, возникшими из-за нарушений при строительстве.

Фото: www.amgkh.ru

Ранее портал ЕРЗ.РФ рассказывал про данное дело. Кратко напомним его суть. Истец — управляющая компания трех подмосковных объектов долевого строительства, а именно многоквартирных домов (МКД) — выявил инженерно-технологические недостатки, препятствующие дальнейшей эксплуатации МКД, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов и т.д.

Указанные многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию в 2015 году. Квартиры в МКД приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) у ответчика, являющегося застройщиком.

Фото: www.polinov.ru

В порядке досудебного урегулирования спора истец неоднократно обращался к застройщику с претензиями об устранении недостатков. В ответ застройщик гарантировал выполнение работ в указанные им сроки, однако недостатки устранены не были.

Ссылаясь на отсутствие со стороны застройщика действий по устранению недостатков, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы, значительная часть выявленных недостатков является следствием нарушений действующих СНиП и ГОСТ при строительстве.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2021 в удовлетворении иска было отказано.

Суд исходил из того, что дома введены в эксплуатацию в 2015 году и переданы участникам долевого строительства вместе с оборудованием без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества, что свидетельствует о возникновении дефектов в процессе эксплуатации дома, а не является следствием нарушений при строительстве.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, приняв частичный отказ истца от иска, т.к. застройщик добровольно устранил часть недостатков. Производство по делу в указанной части прекращено, а также частично удовлетворены исковые требования управляющей компании, заявленные в пределах гарантийных сроков. Руководствуясь положениями ст. 7 214-ФЗ, апелляционный суд пришел к следующему выводу.

Вина застройщика в возникновении дефектов при строительстве жилых домов установлена, недостатки выполненных работ обнаружены истцом в пределах определенного законом гарантийного срока; доказательств наличия оснований для освобождения застройщика от ответственности не представлено.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворенных требований и оставил в указанной части в силе решение суда первой инстанции. Выводы апелляционного суда о причине возникновения недостатков вследствие нарушения строительных норм не опровергают выводов суда первой инстанции, поскольку не устанавливают вину застройщика в нарушении данных норм.

Управляющая компания обжаловала данное решение. 21.02.2023 Верховный Суд РФ вынес решение по делу. По мнению ВС РФ, суд первой инстанции и суд округа фактически приняли судебные акты, противоречащие установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

ВС РФ указал, что при разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение Судебной коллеги по экономическим спорам ВС РФ №305-ЭС16-4838 от 25.08.2016 по делу №А40-59571/2015).

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, установленных судебными экспертизами.

Фото: www.architecture-and-design.ru

Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, его нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, ответчиком представлено не было.

При этом наличия недостатков в объектах долевого строительства ответчик в судебном процессе не отрицал, а их перечень не оспаривал.

Неверное распределение судом первой инстанции бремени доказывания, а именно возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности застройщика, необоснованному освобождению застройщика от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора, считают в ВС РФ.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Исходя из изложенного, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не исследовал надлежащим образом обстоятельства выполнения застройщиком работ с недостатками, бремя доказывания причин возникновения недостатков распределено неверно, факт возникновения недостатков вследствие нарушений, допущенных при строительстве, не принят во внимание.

Напротив, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, восполнил (исправил) недостатки, допущенные судом первой инстанции, обеспечив всесторонность, полноту и объективность рассмотрения дела.

В настоящем случае требования управляющей компании, направленные на защиту интересов собственников помещений многоквартирного дома, заявлены в соответствии с 214-ФЗ именно к застройщику как лицу, принявшему на себя обязательство обеспечить соответствие результата выполненных работ требованиям качества. При этом вина застройщика в недостатках (дефектах) долевого строительства подлежит установлению по правилам ч. 7 ст. 7 214-ФЗ.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

По мнению УК, факт нарушения ответчиком обязательств по ДДУ, которое выразилось в выполнении при строительстве работ с несоблюдением требований к качеству, установлен результатами всех судебных экспертиз. Они проведены в соответствии с определенной законом процедурой на основании специальных познаний в области строительства и исходя из совокупности всех имеющихся по делу фактических данных, в связи с чем основания для освобождения застройщика от гарантийных обязательств отсутствовали.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что принятое по настоящему делу постановление суда округа нельзя признать законным и обоснованным ввиду существенного нарушениями судом норм права, в связи с чем указанный судебный акт подлежит отмене.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу оставлено в силе.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Верховный Суд: уведомляя об одобрении ипотеки по заявке, которая не может быть принята, банк нарушает права потребителя

Арбитражный суд: неустойка по этапу «получение положительного заключения госэкспертизы» не подлежит применению 

Застройщики получат право передавать дольщикам досрочно построенные объекты без внесения изменений в ДДУ

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Сделка.рф запустила суперсервис по онлайн-передаче квартир

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым

На столичном рынке жилья предложение квартир и апартаментов в готовых новостройках за год снизилось на 15,2%, подсчитали в компании «Метриум». Меньше всего доля предложения таких вариантов — в Новой Москве.

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

По данным аналитиков, в готовых корпусах 190 новостроек Москвы представлено 7 427 квартир и апартаментов. В общем объеме предложения доля первичного жилья с ключами составляет 10,1%. Сокращение числа квартир и апартаментов за год в готовых новостройках Москвы составило 15,2%, а их доля в суммарной экспозиции снизилась на 1,9 п. п. Кроме того, отмечено снижение на 18,5% числа комплексов с ключами (в августе 2023 года их было 233).

В массовом сегменте доля готового предложения равняется 9,6%, в бизнес-классе — 13,3%, в премиум-классе — 9,7%, в элитном — 20,8%. В Новой Москве доля готового жилья составляет лишь 5,9%.

Эксперты сделали вывод, что широкий выбор вариантов с ключами доступен только желающим купить жилье в готовых новостройках классов «элит» и «делюкс».

Фото: osnova.group

Акционер и управляющий партнер ГК ОСНОВА Олег Колченко (на фото) отметил, что дефицит лотов в готовых комплексах наблюдается практически во всех сегментах первичного рынка. Благодаря этому повышается ликвидность свободных вариантов в готовых корпусах.

«Это прекрасный выбор как для конечных покупателей, которым не придется долго ждать переезда, так и для инвесторов, — подчеркнул топ-менеджер и добавил: — Ведь средняя арендная ставка в столице только за минувший месяц выросла на 12%, а средняя доходность достигла 7,4% годовых».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Как рассказал коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала ЖК Прайм Парк) Дмитрий Голев (на фото), несмотря на рост числа готовых вариантов в премиальных комплексах Москвы на 16,8%, предложение остается дефицитным.

По его словам, почти половина экспозиции квартир и апартаментов с ключами на первичном рынке премиум-класса приходится на три проекта, поэтому выбор у покупателей ограничен.

«С инвестиционной точки зрения разумнее всего покупать готовые квартиры в локациях, где дефицит выражен наиболее отчетливо, — считает девелопер и уточняет: — Например, в Северном округе, где представлено всего 54 таких варианта».

Как подсчитали эксперты, средняя цена готовых новостроек в Москве — 556,1 тыс. руб./кв. м. Это на 14,9% больше средней цены всех комплексов на первичном рынке столицы. Самый доступный вариант с ключами от девелоперов стоит 5,2 млн руб. за 35 кв. м, наиболее дорогой — 1,8 млрд руб. за 752 кв. м.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) поделился статистикой за первые семь месяцев 2024 года. Согласно ей, на рынке готового жилья Москвы зарегистрировано 67 тыс. сделок, что на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Однако статистика договоров купли-продажи учитывает и вторичный рынок, переживающий спад на фоне высоких рыночных ставок и отсутствия инструментов поддержки, — заметил эксперт и добавил: — В свою очередь, интерес к готовым новостройкам от девелоперов, напротив, растет».

Сырцов пояснил, что такие варианты гарантируют скорое заселение, при этом их можно приобрести с помощью семейной либо субсидированной ипотеки, либо воспользовавшись беспроцентной рассрочкой.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доля новостроек в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась на 8,5 п. п.

Эксперты: студии в августе лучше всего продавались в «старой» Москве, четырехкомнатные квартиры — в Подмосковье

Красногорск возглавил рейтинг спутников Москвы по снижению цен на новостройки

Эксперты назвали районы Москвы с заметно подорожавшими новостройками

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

Эксперты: в августе продажи квартир и апартаментов в новостройках Петербургского региона упали на 39%

Эксперты: какое жилье в мире можно купить по цене московской «двушки»

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой 

Эксперты: в августе московские новостройки продолжили дорожать

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два 

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен