17.07.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №306-ЭС22-27838 по делу, в котором разбиралась ситуация, когда из-за бездействия конкурсного управляющего и неосмотрительности Фонда развития территорий и фонда Саратовской области при банкротстве застройщика дольщик потерял право на получение жилого помещения.

Согласно материалам дела, 25.06.2019 между компанией (застройщиком) и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний «ЖБК-3» (центр) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД). ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии по договору уступки требования от 23.04.2020 центр уступил гр-ну Дегтяреву В. Н. требование к компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на ДДУ. Договор уступки требования зарегистрирован был 24.04.2020.

Суды установили, что Дегтярев В. Н. полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив центру за полученное требование 1 771 440 руб., в силу чего данное требование перешло к нему.

18.03.2021 решением Арбитражного суда Саратовской области застройщик был признан несостоятельным (банкротом). Дегтярев В. Н. направил 23.12.2021 конкурсному управляющему компании заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр застройщика.

Конкурсный управляющий уведомлением от 25.01.2022 отказал во включении данного требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра.

Дегтярев В. Н. 18.02.2022 обратился в арбитражный суд с возражениями на решение конкурсного управляющего.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование Дегтярева В. Н., основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной Росреестром.

Фото: www.polinov.ru

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что требование Дегтярева В. Н., включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Указывая на допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме.

В данных отношениях Фонд развития территорий (ФРТ) и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия дольщикам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Фото: www.edsro.center

Законодательством предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из ДДУ. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.

При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.

На день принятия ФРТ или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН (реестр недвижимости) о заключенных застройщиком ДДУ, с имеющимися у девелоперской компании данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего компании-застройщика.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных ДДУ, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева В. Н., основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

Фото: www.anspb.ru

При этом Фонду развития территорий и фонду Саратовской области при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами — участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность. Они должны были обратиться к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе требование Дегтярева В. Н.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц признан ошибочным.

Фото: www.amgkh.ru

Верховный Суд РФ указал, что наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.

Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а Фонд развития территорий, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Дегтярев В. Н. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2022 по указанному делу.

Другие публикации по теме:

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Такое мнение застройщики выразили на организованной порталом ЕРЗ.РФ конференции Северо-Западного федерального округа «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы». Мероприятие состоялось 27 июня в Санкт-Петербурге. Участники дискуссии обсудили тему комплексного развития территорий и развития умных новостроек.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже) уделил внимание теме строительства в рамках комплексного развития территорий в регионах Северо-Западного федерального округа.

По его словам, в ТОП регионов по объемам строительства в рамках КРТ по инициативе правообладателей входит только Вологодская область (СЗФО). Она располагается на 33 строчке.

Регионов СЗФО в ТОП строительства в рамках КРТ по инициативе власти на сегодня нет.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

«Однако ситуация может измениться в ближайшее время с приходом в Санкт-Петербург застройщиков ГК Страна Девелопмент, ГК Самолет, относящихся к лидерам по строительству в рамках КРТ в Москве. В целом в стране по строительству в рамках КРТ лидируют Тюменская, Московская области, Приморский край, Новосибирская область и Республика Адыгея», — рассказал Холопик.

Подробнее с презентацией руководителя ЕРЗ.РФ можно ознакомиться по ссылке.

О реализации КРТ в Северной столице рассказал начальник управления сопровождения и контроля строительных проектов Комитета по строительству города Санкт-Петербурга Андрей Павлов (на фото). Он отметил, что для КРТ нежилой застройки и незастроенных территорий по инициативе правообладателя в городе на Неве предусмотрено 22 территории общей площадью земельных участков 4,66 тыс. га.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

При этом основные пилотные проекты — это КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей.

«В рамках реализации КРТ незастроенных территорий в Пушкинском районе планируется освоение земельного участка площадью 110 гектаров, на нем предусмотрено строительство объектов малоэтажной жилой застройки порядка 300 тыс. кв. м, двух школ, четырех детсадов, двух поликлиник и других социальных объектов», — привел пример Павлов.

Он также рассказал о подготовке документов для заключения договора в отношении КРТ по инициативе правообладателя территории в 1,2 га в Невском районе, где планируется строительство современного бизнес-центра и благоустройство территории.

Кроме того, по его словам, осуществляется предпроектная проработка территории в целях заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей в Кировском районе: там планируется строительство объектов жилого назначения с обеспечением всей необходимой социальной инфраструктурой.

Заместитель директора по связям с общественностью Группы Аквилон Георгий Гудим-Левкович (на фото) поделился опытом реализации проектов в рамках КРТ в Архангельской области.

Фото: из личного архива Г. Гудим-Левковича

По его словам, главная особенность КРТ в Архангельске заключается в освоении территорий с большим количеством аварийного и ветхого деревянного жилфонда. Всего в Архангельске сформировано 17 зон КРТ общей площадью около 40 гектаров и потенциалом в 600 тыс. кв. м нового жилья. Сейчас на этих территориях расположено 176 подлежащих расселению ветхих домов.

«Одна из важнейших функций КРТ и главное обременение для застройщиков — это расселение жителей из таких домов и предоставление им нового жилья или компенсаций, — подчеркнул Гудим-Левкович и добавил: — При этом в аукционах по КРТ могут участвовать организации, не имеющие необходимого запаса прочности и финансового обеспечения, что порождает социальное напряжение у жителей, попавших под КРТ, когда им предлагают несоответствующую компенсацию за жилье, из которого их выселяют».

Он напомнил, что это впоследствии приводит к судебным разбирательствам и недоверию граждан к механизму расселения и застройщикам.

В качестве решения этой проблемы Гудим-Левкович предложил совершенствование законодательства о КРТ: включение в него механизма, ограничивающего участие в торгах на КРТ недобросовестных застройщиков или организаций, не имеющих возможностей для реализации прав жильцов при расселении из аварийного жилья.

Фото: t.me/mkhusnullin

Заместитель генерального директора ФСК ГОТИКА (г. Красноярск) Андрей Тихонов рассказал об опыте регулирования местным законодательством внешнего вида города при реализации КРТ и соблюдения прав жильцов при расселении.

«Каждый город вправе самостоятельно разработать критерии для КРТ жилой застройки так, что под нее могут попадать и те дома, что не признаны аварийными, — подчеркнул он и привел пример: — Так, в Красноярске это дома старше 1960-х годов постройки и дома с печным отоплением. Так же и с архитектурным обликом — урегулируйте тот, что будет на месте подлежащих сносу домов».

По его мнению, размер выплаты жильцам аварийных домов может варьироваться от региона к региону.

«Существующие механизмы оценки могут как увеличить, так и уменьшить выплату в 10 раз, — предупредил он. — На опыте нашей компании при расселении в Красноярске идет увеличение размера выплаты в три раза. Это зависит от позиции региона, оценщиков, судов. Завышение цен приводит к тому, что желающих участвовать в КРТ застройщиков становится все меньше».

Фото: vk.com

Идею о дополнительном нормативном установлении гарантий жилищных прав на уровне региона поддержала и главный специалист по развитию функции земельного банка компании Брусника (г. Екатеринбург) Алена Мурзина (на фото).

«У регионов есть полномочия по принятию нормативных актов, устанавливающих дополнительные гарантии жилищных прав для переселяемых граждан, — напомнила она. — Хотелось бы больше активности от властей, потому что текущий норматив, когда мы оцениваем жилые помещения на дату принятия решения о КРТ, не соответствует гарантиям соблюдения прав жильцов. Оценка на момент принятия решения о КРТ и на момент расселения сильно разнится».

Также Мурзина отметила, что следует установить дополнительные требования к участникам торгов по КРТ, поскольку успех реализации таких проектов напрямую зависит от надежности застройщика.

Фото: из личного архива В. Егорова

Заместитель руководителя департамента развития ГК ТОЧНО Виктор Егоров (на фото) рассказал о требованиях к реализации механизма КРТ, установленных властями Краснодара.

«В Краснодаре застройщик обязан сначала получить заключение на социальный объект и только после этого на МКД. Просто выдача разрешения на строительство МКД не предусмотрена без утвержденной документации по планировке территории или без заключенного договора о КРТ, — рассказал он. — На территории края в основном реализуются договоры КРТ по инициативе правообладателя, поскольку земли много и правообладатель обращается за развитием своей территории».

В качестве примера он привел реализацию проекта ЖК Родные просторы, когда ГК ТОЧНО сначала заключила договор на строительство социальных объектов. Объем строительства составил 500 тыс. кв. м, а два детсада, школа и ландшафтный парк были построены еще до заключения договора о КРТ.

«От точечной застройки мы ушли еще в 2018 году. Сейчас мы заходим в КРТ, потому что это ведет к повышению уровня качества жизни, способствует продажам, — отметил Егоров и добавил: — Без минимального набора социальных атрибутов, требуемых программой уже невозможно представить ни один жилой район».

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Директор по продажам компании «Философт» Роман Чащин (на фото) рассказал о существующих решениях для умного дома и том, как они будут развиваться в ближайшем будущем. По его словам, число умных домов в России в 2022 году достигло 4,5 млн, а уровень проникновения в домохозяйства составил 7,6%. «Уже сейчас цифровые застройщики имеют больший авторитет в глазах покупателей», — отметил Чащин.

Ваграм Папоян, руководитель направления продаж ООО Юникорн (ТМ Ujin) уделил внимание вопросам создания интеллектуальных зданий. Он рассказал о тренде, заключающемся в интеграции различных услуг и сервисов умного дома на единой платформе, увеличивающемся спросе на повышение доступности технологий умного дома и их персонализацию.

Менеджер по работе с ключевыми клиентами Циан Шынар Мухамбетова рассказала об изменениях на рынке новостроек и новых возможностях для девелоперов.

Руководитель центра продаж по строительным организациям ВОЛМА Михаил Степанов сообщил о комплексных технических решениях компании для возведения внутренних перегородок. Он акцентировал внимание на особенностях различных видов пазогребневых перегородочных плит.

СЕО РПА «Компас» Михаил Бутенко презентовал услуги компании по анализу рынка в реальном времени, которая охватывает ценовой ландшафт, данные в реальном времени, прогноз изменений, а также маркетинг.

Директор консалтингового центра Петербургская Недвижимость (Холдинг Setl Group) Ольга Трошева уделила внимание потребительским трендам Петербургской агломерации. Она отметила активный спрос на недвижимость. Основные тенденции спроса Северной столицы, по ее словам, заключаются в том, что 70% покупателей предпочитают квартиры с отделкой, 50% — уезжают за КАД, а 20% — выбирают мало- и среднеэтажные ЖК.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

На мероприятии наградили призеров, победителей и финалистов градостроительного конкурса ТОП ЖК–2024, а также лидеров по вводу жилья в регионах СЗФО в 2023 году.

Кроме того, ряд застройщиков получили благодарности ЕРЗ.РФ за распространение лучших практик жилищного строительства.

Презентации спикеров конференции, а также фотоотчет мероприятия доступны по ссылке.

Накануне конференции состоялся Петербургский ЕРЗ-урбан-тур «Эволюция жилого продукта на примере объектов Санкт-Петербурга». Его участники посетили лучшие строящиеся и недавно возведенные жилые комплексы Северной столицы: ЖК Юнтолово от застройщика Главстрой Санкт-Петербург, ЖК Аквилон Zalive от Группы Аквилон, ЖК ЦДС Черная Речка от девелопера Группа ЦДС, ЖК Grand View от Холдинга Setl Group.

Генеральный партнер ТОП ЖК: Ujin.

Партнеры ТОП ЖК: Циан, строительные алюминиевые системы ALUMARK.

Информационный партнер: портал МИР КВАРТИР.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

27 июня в Санкт-Петербурге состоится конференция Северо-Западного федерального округа «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы»

ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на серию летних урбан-туров по новостройкам России

23 мая в Тюмени состоится 60-я конференция «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы»

21 мая в Екатеринбурге состоится конференция Уральского федерального округа «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы»

Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на урбан-туры в Екатеринбург

Приглашаем застройщиков на конференцию и урбан-тур в Краснодар 26—27 марта

Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на урбан-туры по новостройкам Москвы в рамках РСН–2024

Приглашаем застройщиков на урбан-туры по новостройкам в регионах

В начале сентября в Уфе пройдут урбан-тур и конференция для региональных застройщиков от ЕРЗ.РФ

Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на урбан-тур и конференцию в Тюмень

26—27 июля в Хабаровске состоятся конференция и урбан-тур ЕРЗ.РФ