Верховный Суд восстановил право дольщика на получение квартиры, указав на ошибки конкурсного управляющего
17.07.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №306-ЭС22-27838 по делу, в котором разбиралась ситуация, когда из-за бездействия конкурсного управляющего и неосмотрительности Фонда развития территорий и фонда Саратовской области при банкротстве застройщика дольщик потерял право на получение жилого помещения.
Согласно материалам дела, 25.06.2019 между компанией (застройщиком) и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний «ЖБК-3» (центр) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД). ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке.
Впоследствии по договору уступки требования от 23.04.2020 центр уступил гр-ну Дегтяреву В. Н. требование к компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на ДДУ. Договор уступки требования зарегистрирован был 24.04.2020.
Суды установили, что Дегтярев В. Н. полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив центру за полученное требование 1 771 440 руб., в силу чего данное требование перешло к нему.
18.03.2021 решением Арбитражного суда Саратовской области застройщик был признан несостоятельным (банкротом). Дегтярев В. Н. направил 23.12.2021 конкурсному управляющему компании заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр застройщика.
Конкурсный управляющий уведомлением от 25.01.2022 отказал во включении данного требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра.
Дегтярев В. Н. 18.02.2022 обратился в арбитражный суд с возражениями на решение конкурсного управляющего.
Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование Дегтярева В. Н., основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной Росреестром.
Фото: www.polinov.ru
Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что требование Дегтярева В. Н., включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.
Указывая на допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме.
В данных отношениях Фонд развития территорий (ФРТ) и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия дольщикам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.
Фото: www.edsro.center
Законодательством предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из ДДУ. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.
При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.
На день принятия ФРТ или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН (реестр недвижимости) о заключенных застройщиком ДДУ, с имеющимися у девелоперской компании данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.
Фото: www.exchange.1maysk.ru
Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего компании-застройщика.
Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных ДДУ, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).
В рассматриваемом случае на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева В. Н., основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.
Фото: www.anspb.ru
При этом Фонду развития территорий и фонду Саратовской области при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами — участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность. Они должны были обратиться к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе требование Дегтярева В. Н.
Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц признан ошибочным.
Фото: www.amgkh.ru
Верховный Суд РФ указал, что наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.
Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а Фонд развития территорий, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.
Дегтярев В. Н. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2022 по указанному делу.
В октябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 5,5% больше МКД, чем годом ранее (графики)
В октябре 2024 года на рынок выведено 590 объектов от 244 застройщиков. Это 94,5 тыс. квартир совокупной площадью 4,71 млн м².
По сравнению с октябрем 2023 года количество выведенных на рынок новых объектов увеличилось на 5,5%, а относительно сентября оно выросло на 23%.
С начала года на рынок выведено 4 953 объекта (на 20,7% больше, чем за аналогичный период 2023 года), или 820,3 тыс. квартир совокупной площадью 40,25 млн м².
В среднем с начала 2024 года на рынок ежедневно выводилось 2 690 квартир как и в 2023 году. При сохранении таких же темпов всего за год на рынок будет выведено 985 тыс. квартир.
Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с октябрем 2023 года уменьшилась на 9,5%.
Больше всего объектов за месяц выведено в Новосибирской области (102 объекта), Краснодарском крае (63 объекта) и Московской области (27 объектов). По площади новых объектов лидируют Москва (0,62 млн м²), Красноярский край (0,36 млн м²) и Краснодарский край (0,35 млн м²).
Регион
Домов
Квартир
Площадь, м²
Москва
20
11 357
618 479
Красноярский край
17
6 691
355 582
Краснодарский край
63
8 266
350 893
Московская область
27
8 033
337 388
Республика Башкортостан
14
5 037
238 864
Тюменская область
15
4 743
230 350
Ленинградская область
13
4 615
209 068
Республика Дагестан
16
2 950
156 032
Свердловская область
11
2 901
145 276
Республика Татарстан
21
2 730
134 981
Пензенская область
5
2 172
104 977
Республика Крым
11
1 853
100 591
Воронежская область
6
1 930
89 043
Республика Бурятия
11
1 525
86 773
Новосибирская область
102
1 787
86 620
Нижегородская область
12
1 464
74 686
Челябинская область
16
1 426
72 806
Приморский край
13
1 384
65 111
Пермский край
4
1 319
64 825
Курганская область
7
1 248
61 126
Курская область
3
1 106
58 462
Ростовская область
8
1 093
58 052
Чувашская Республика
7
986
56 712
Смоленская область
8
854
50 681
Калининградская область
8
779
42 774
Кировская область
5
722
41 326
Донецкая Народная Республика
7
881
40 877
Чеченская Республика
4
681
38 648
Астраханская область
4
728
37 250
Самарская область
4
659
35 703
Ханты-Мансийский АО — Югра
4
556
33 051
Тульская область
2
510
32 894
Архангельская область
4
661
32 447
Ивановская область
7
450
31 152
Иркутская область
5
564
31 014
Кемеровская область
3
599
28 642
Республика Северная Осетия — Алания
6
457
28 171
Республика Саха (Якутия)
3
720
27 950
Томская область
3
513
26 112
Хабаровский край
1
413
25 227
Тамбовская область
4
583
25 214
Республика Карелия
3
519
25 206
Республика Марий Эл
4
388
24 099
Оренбургская область
26
521
23 998
Омская область
1
364
21 801
Волгоградская область
3
470
21 335
Камчатский край
2
285
19 797
Владимирская область
1
333
18 466
Мурманская область
1
310
15 019
Забайкальский край
1
290
13 862
Орловская область
2
230
13 251
Удмуртская Республика
1
265
12 495
Псковская область
2
281
12 382
Рязанская область
1
250
12 272
Брянская область
1
290
11 826
Ставропольский край
4
224
11 340
Санкт-Петербург
1
181
11 170
Республика Мордовия
2
180
10 612
Калужская область
1
132
8 551
Ярославская область
2
150
8 477
Ульяновская область
1
189
8 444
Республика Коми
1
84
5 979
Карачаево-Черкесская Республика
1
96
5 437
Севастополь
1
72
4 359
Белгородская область
1
78
4 187
Саратовская область
1
55
3 818
Липецкая область
1
76
3 732
Алтайский край
1
78
3 305
Вологодская область
16
51
3 106
Республика Тыва
1
40
1 470
Амурская область
1
20
1 044
Чукотский АО
1
12
243
Итого
590
94 460
4 706 913
Среди идентифицированных застройщиков (групп компаний) больше всего новых объектов на рынок вывели СЗ КМС (42 объекта), СЗ Верное решение (31 объект) и СЗ Капитал Строй (26 объектов). По площади новых объектов лидируют DOGMA (255,61 тыс. м²), ГК Гранель (135,03 тыс. м²) и ГСК Арбан (129,53 тыс. м²).
ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в октябре 2024 года
