19 июля 2017 г. Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил второй обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Предыдущий аналогичный обзор был выпущен Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г.

В обзоре рассмотрены две темы:

• заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве;
• ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве.

Практически все рассматриваемые спорные решения определены в пользу участников долевого строительства. Причем суд особо подчеркивает, что за любое формальное отклонение от установленных правил застройщик должен нести ответственность. При этом в отношении участника долевого строительства такой подход неприменим. При оценке формальных действий граждан следует руководствоваться дополнительно принципом добросовестности и разумности участников гражданского оборота, установленным пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, Верховный суд определил, что застройщик не имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при несоблюдении дольщиком обязанности по уплате цены договора, если дольщик, пусть позже установленного срока, но цену договора уплатил.

Однако действия застройщика, который установил срок передачи квартиры в привязке к сроку ввода дома в эксплуатацию (6 месяцев), но при этом сдал дом досрочно по отношению в установленному в договоре сроку ввода, суд считает правильным оценивать исключительно по формальными признакам наличия разницы между фактическими сроками ввода дома и передачи квартиры. Также и в другом случае, когда дольщик выразил согласие с новым сроком передачи квартиры в соглашении об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, а не в самом договоре. Верховный суд определил, что письменное волеизъявление дольщика в соглашении об уступке не есть соглашение с переносом срока, установленного в договоре. Про добросовестность и разумность в данных случаях Верховный суд не вспоминает.

Обращает внимание, что в значительном числе примеров судебных споров, приведенных в обзоре, стороной дела выступали различные общества по защите прав потребителей, а не участники долевого строительства. Это подтверждает широкое распространение потребительского терроризма против застройщиков, о котором мы подробно рассказывали ранее. 

Согласно подписанному Президентом России Владимиром Путиным Федеральному закону от 26 июля 2017 года №212-ФЗ теперь счетам эскроу посвящен отдельный параграф Гражданского кодекса РФ. 

Фото: www.ruinformer.com

Все статьи, определяющие правовое регулирование счетов эскроу, собраны в §3 Главы 45, который так и именуется «Счет эскроу». К важным изменениям можно отнести то, что теперь договор счета эскроу может заключаться только между двумя сторонами, а не тремя. Кроме того, введен запрет на арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара.

Правовое регулирование счетов экскроу получило существенное развитие за счет того, что Гражданский кодекс дополнен Главой 47.1 «Условное депонирование (эскроу)», нормы которой распространяются на отношения по договору счета эскроу. В частности, можно обратить на следующие важные особенности договора условного депонирования.

Договор условного депонирования заключается между депонентом и эскроу-агентом. Он предусматривает передачу эскроу-агенту на депонирование имущества в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару) при возникновении указанных в договоре оснований. Объектом договора условного депонирования могут быть любые движимые вещи (например, наличные деньги, ценные бумаги, документы), безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги.

Договор условного депонирования подлежит нотариальному удостоверению. За исключением случая, если объектом этого договора являются безналичные денежные средства или бездокументарные ценные бумаги.

Кодекс определяет, что возникновение оснований для передачи имущества бенефициару должно быть доказано подтверждающими документами. При этом общим правилом устанавливается обязанность эскроу-агента воздержаться от передачи имущества при наличии разумных оснований полагать, что представленные документы являются недостоверными.

Напомним, что с 1 июля 2017 года вступили в силу положения закона о долевом строительстве, регламентирующие порядок взаимодействия застройщика и дольщика при использовании счетов эскроу.  

Федеральный закон №212-ФЗ вступает в законную силу с 1 июня 2018 года.

Другие публикации по теме:

Банк России увеличил до 21 число банков, имеющих право открывать эскроу-счета для расчетов по ДДУ

Cчета эскроу для расчетов по ДДУ могут открывать 3 банка из 56, соответствующих установленным требованиям

В Российской Федерации 56 банков, которые имеют право открывать счета эскроу для дольщиков