19 июля 2017 г. Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил второй обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Предыдущий аналогичный обзор был выпущен Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г.

В обзоре рассмотрены две темы:

• заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве;
• ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве.

Практически все рассматриваемые спорные решения определены в пользу участников долевого строительства. Причем суд особо подчеркивает, что за любое формальное отклонение от установленных правил застройщик должен нести ответственность. При этом в отношении участника долевого строительства такой подход неприменим. При оценке формальных действий граждан следует руководствоваться дополнительно принципом добросовестности и разумности участников гражданского оборота, установленным пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, Верховный суд определил, что застройщик не имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при несоблюдении дольщиком обязанности по уплате цены договора, если дольщик, пусть позже установленного срока, но цену договора уплатил.

Однако действия застройщика, который установил срок передачи квартиры в привязке к сроку ввода дома в эксплуатацию (6 месяцев), но при этом сдал дом досрочно по отношению в установленному в договоре сроку ввода, суд считает правильным оценивать исключительно по формальными признакам наличия разницы между фактическими сроками ввода дома и передачи квартиры. Также и в другом случае, когда дольщик выразил согласие с новым сроком передачи квартиры в соглашении об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, а не в самом договоре. Верховный суд определил, что письменное волеизъявление дольщика в соглашении об уступке не есть соглашение с переносом срока, установленного в договоре. Про добросовестность и разумность в данных случаях Верховный суд не вспоминает.

Обращает внимание, что в значительном числе примеров судебных споров, приведенных в обзоре, стороной дела выступали различные общества по защите прав потребителей, а не участники долевого строительства. Это подтверждает широкое распространение потребительского терроризма против застройщиков, о котором мы подробно рассказывали ранее. 

Такая возможность появилась после изменения позиции Росреестра по вопросу законности регистрации ДДУ в строительстве ЖЦ «Интурист» после нескольких проигранных ведомством судов.

Как рассказал нашему порталу руководитель компании, депутат Воронежской областной Думы Сергей Гончаров (на фото), строительство жилого центра «Интурист» — первого в Воронеже комплекса домов с малогабаритными квартирами-студиями площадью от 16 м² и стоимостью от 500 тыс. руб. — возобновится. Возведение комплекса было приостановлено в октябре 2015 года на ранней стадии из-за того, что Росреестр считал незаконным привлечение застройщиком ГК «Развитие» (№293 в ТОП по РФ) средств дольщиков для строительства подобного жилья.

Позиция истцов строилась на том, что хотя жилье в «Интуристе» формально является общежитием, а значит, по федеральному законодательству относится к спецжилфонду, никакие нормы не запрещают участие дольщиков в его строительстве.

«Мы натолкнулись на некую правовую коллизию, — пояснил Сергей Гончаров. — С точки зрения градостроительного законодательства частные общежития строить можно, а вот, по мнению Росреестра, общежития должны быть обязательно построены государством. В связи с этим я сейчас готовлю законодательную инициативу, которую собираюсь вынести на федеральный уровень через нашу областную Думу. Ее главный смысл — необходимость привести в порядок соответствующую норму Жилищного кодекса, чтобы там было четко сказано, можно ли коммерческому застройщику строить частные общежития — или это прерогатива исключительно государства».

Сейчас, как считает Сергей Гончаров, этот вопрос находится в некоем правовом вакууме: «одни юристы, трактуя закон, говорят, что строить можно, другие — что нет».

И хотя разрешение на строительство у компании было, что, по словам руководителя ГК «Развитие», всегда вселяло в строителей уверенность в своей правоте, эту правовую коллизию застройщикам пришлось «разруливать» в течение полутора-двух лет. В итоге несколько судебных решений в пользу потенциальных соинвесторов ГК «Развитие» заставили-таки Росреестр изменить свою позицию. Положительное решение было вынесено, как пояснили в ведомстве, «с учетом проводимой в управлении работы по снижению количества решений о приостановлении и отказе в …регистрации прав».

Впрочем, даже если бы Росреестр продолжал упорствовать, отказывая в регистрации ДДУ, комплекс все равно был бы достроен — за счет собственных средств компании, заверил нас Сергей Гончаров, просто сроки его ввода растянулись бы по времени. Из-за упомянутой правовой коллизии в последние годы застройщик производил работы на собственные оборотные средства. Однако теперь никаких препятствий к привлечению средств дольщиков нет, и скорость строительство двух 19-этажных зданий на ул. Ростовской может заметно возрасти.

«Сейчас по первой очереди мы находимся на уровне 4-го этажа, по второй — на уровне 2-го этажа, — рассказал порталу ЕРЗ Сергей Гончаров. — Желающие войти в долевое строительство у нас есть, и мы рассчитываем завершить объект в течение полутора — максимум двух лет».

Сам проект подразумевает столь востребованное после кризиса малогабаритное жилье. В ГК «Развитие» полагают, что в жилом центре «Интурист» оно одно из самых дешевых и доступных в России: начальная цена 16-метровой малогабаритной студии — от 500 тыс. руб.

«Проект изначально был ориентирован на то, чтобы молодые мамы могли вложить свой материнский капитал в реальное жилье, — пояснил нам руководитель компании. — У многих сегодня просто нет возможности добавлять к материнскому капиталу еще какую-то сумму. А здесь они могут приобрести небольшую квартиру для себя, детей или родственников, и в последующем, например, сдавать ее в аренду. По крайней мере, целевое использование материнского капитала в данном случае обеспечено».

В компании уверены, что тем гражданам, у которых нет больших накоплений, но есть огромное желание приобрести своим детям или внукам, пусть маленький, но все-таки свой угол, надо помогать.

«Часто они приходят к нам, просят рассрочку, скидку, отсрочку и т.д., из этого всего и формируется их вклад в недвижимое имущество, — отмечает строитель-депутат Сергей Гончаров. — Мы считаем, что с этими категориями граждан надо работать, и мы нацелены на это».

«Если бы в пору моего студенчества у меня была собственная квартира, пусть даже 16-метровая, я был бы просто счастлив!», — признался нам глава девелоперской компании.