19 июля 2017 г. Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил второй обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Предыдущий аналогичный обзор был выпущен Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г.

В обзоре рассмотрены две темы:

• заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве;
• ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве.

Практически все рассматриваемые спорные решения определены в пользу участников долевого строительства. Причем суд особо подчеркивает, что за любое формальное отклонение от установленных правил застройщик должен нести ответственность. При этом в отношении участника долевого строительства такой подход неприменим. При оценке формальных действий граждан следует руководствоваться дополнительно принципом добросовестности и разумности участников гражданского оборота, установленным пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, Верховный суд определил, что застройщик не имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при несоблюдении дольщиком обязанности по уплате цены договора, если дольщик, пусть позже установленного срока, но цену договора уплатил.

Однако действия застройщика, который установил срок передачи квартиры в привязке к сроку ввода дома в эксплуатацию (6 месяцев), но при этом сдал дом досрочно по отношению в установленному в договоре сроку ввода, суд считает правильным оценивать исключительно по формальными признакам наличия разницы между фактическими сроками ввода дома и передачи квартиры. Также и в другом случае, когда дольщик выразил согласие с новым сроком передачи квартиры в соглашении об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, а не в самом договоре. Верховный суд определил, что письменное волеизъявление дольщика в соглашении об уступке не есть соглашение с переносом срока, установленного в договоре. Про добросовестность и разумность в данных случаях Верховный суд не вспоминает.

Обращает внимание, что в значительном числе примеров судебных споров, приведенных в обзоре, стороной дела выступали различные общества по защите прав потребителей, а не участники долевого строительства. Это подтверждает широкое распространение потребительского терроризма против застройщиков, о котором мы подробно рассказывали ранее. 

Получилось, что при ставке 20% и сроке кредита 30 лет переплата по ипотеке в России достигает 500% от суммы кредита, а при сроке 10 лет она составляет более 130%, подсчитали для РИА Недвижимости специалисты.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита в России уже несколько лет растет. Если в 2016 году при покупке квартиры в новостройке он составлял 15,7 года, то в 2023-м — уже 25,6 года.

По словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой (на фото ниже), средний срок кредитов на готовое жилье в России, оформленных в 2024 году, равняется 24,4 года, а на новостройки — 26,8 года.

В Москве эти сроки больше: 25 и 28 лет соответственно. Реальные ипотечные ставки, без учета ставок по льготным программам, находятся в диапазоне 19% — 21%.

Фото: q.etagi.com

По словам эксперта, покупка квартиры за 10 млн руб. с первым взносом в 5 млн руб. и кредитом в 5 млн руб. под 20% на 30 лет приведет к переплате в 25 млн руб.

«Правда, нужно учитывать, что мы говорим о переплате не от всей стоимости квартиры, а от суммы кредита, и если покупка идет с большим первым взносом, эти цифры уменьшаются — если первый взнос, например, будет 50%, то переплата уменьшится вдвое», — пояснила Решетникова.

Однако при досрочном погашении кредита с увеличением ежемесячного платежа на 20% срок кредита сократится до девяти лет, а переплата уменьшится на 19,2 млн руб. и составит 5,8 млн руб., добавила она.

Фото: vbr.ru

Директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса «Выберу.ру» Анна Романенко (на фото) полагает, что это мало кому доступно. Она привела пример оформления ипотеки в Москве на 25 лет, при котором заемщику, по ее словам, «и так придется выплачивать от 130 тыс. руб. в месяц при приобретении однокомнатной квартиры на вторичном рынке и от 230 тыс. руб. при покупке трехкомнатной квартиры».

Поскольку цена новостроек примерно в полтора раза выше, то и ежемесячный платеж соответственно увеличится.

Романенко сравнила размер сегодняшних переплат по ипотечным кредитам с тем же показателем до марта 2022 года: два года назад заемщики в среднем переплачивали в два раза меньше.

«При этом по льготным программам переплата будет примерно в полтора раза меньше, — уточнила эксперт и добавила: — Но далеко не все подпадают под критерии этих программ и смогут уложиться в лимит».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

Эксперты подсчитали, сколько нужно платить по «Семейной ипотеке» в 2024 году

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Застройщики: решение ЦБ о повышении ключевой ставки было ожидаемым

Эксперт: качественно проработанные проекты будут ликвидными в любой экономической ситуации

Эксперты: в июне, перед окончанием льготной ипотеки, объем выдач вырос на 44%, а за первые две недели июля он сократился на 46,4%

Эксперт спрогнозировал формирование спроса на жилье в перспективе 1,5 лет

Эксперты: средняя скидка на вторичное жилье в июне составила 6,2%

Эксперты: дорогая ипотека привела к снижению спроса на готовое жилье в Москве

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок