6 июля 2021 года Верховный Суд (ВС) вынес определение по делу №22-КГ21-3-К5, указав, что ДДУ могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Согласно материалам дела, гр-н Ж. обратился в суд с иском к ООО «СпецСтройКубань» (Застройщик) о признании пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения цены, морального ущерба, штрафа.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия — Алания от 27.12.2019 исковые требования гр-на Ж. удовлетворены частично.

Суд признал недействительным пункт2 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 22.10.2015 №К/В/527, взыскал с общества в пользу гр-на Ж денежные средства в качестве соразмерного снижения цены в размере 106 773 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 тыс. руб., штраф в размере 53 886,50 руб.

Фото: www.respectrb.ru

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия — Алания от 18.06.2020, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21.10.2020, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования гр-на Ж. оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила жалобу гр-н Ж., отменив апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам и определение судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда как незаконные.

Верховный суд установил, что в 2015 году между застройщиком и гр-н Ж. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №К/В/527, согласно которому впоследствии квартира перешла в собственность гр-на.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составляет 3 203 710 руб. из расчета стоимости 1 кв. м общей проектной площади квартиры — 49 432,34 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Фото: www.amgkh.ru

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, указанной в пункте 1.1.2 договора, перерасчет цены договора, указанной в пункте 4.1 договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится.

Квартира передана гр-ну в 2016 году по акту приема-передачи. В соответствии с пунктом 2 указанного акта стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве.

В мае 2019 года гр-н Ж. направил в адрес застройщика претензию, в которой просил возвратить ему денежные средства в размере 106 773 руб. в связи с несоответствием фактической площади его квартиры площади, указанной в договоре. Данная претензия обществом «СпецСтройКубань» оставлена без исполнения.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора. Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры, дополнительных соглашений между истцом и ответчиком с учетом уточнения фактической площади квартиры не заключалось. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС полагает, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Как указал ВС, 214-ФЗ предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь является существенным условием договора.

Фото: www.siapress.ru

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Учитывая нормы гражданского законодательства и 214-ФЗ, ВС сделал вывод о том, что стороны вправе предусмотреть в договоре условие о твердой цене объекта договора — жилого помещения — с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Фото: www.i-diplomys.com

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей, чем предусмотрено договором, площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора №К/В/527 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судебными инстанциями.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в ДДУ не требуется

Непредусмотренный градрегламентом ВРИ земельного участка — не основание для отказа в согласовании местоположения его границ

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

На фоне повышения ключевой ставки и увеличения первоначального взноса по ипотеке на рынке новостроек Москвы наблюдается повышенный спрос. К такому выводу пришли аналитики компании Метриум при подведении итогов года на столичном рынке новостроек бизнес-класса.

Фото: © Алёшина Оксана / Фотобанк Лори

Эксперты подсчитали, что объем предложения вырос на 5,8%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 433,7 тыс. руб. (+5,8% за год, +0,7% за квартал).

По данным Метриум, по итогам 2023 года 130 проектов бизнес-класса находилось в реализации на рынке новостроек Москвы в старых границах. На конец декабря суммарный объем предложения насчитывал около 19,8 тыс. лотов (из которых 16,5 тыс. — это квартиры, а 3,3 тыс. — апартаменты).

Количество лотов в экспозиции за год увеличилось на 5,8%, а за полгода сократилось на 4,3%.

Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество квартир

Источник: Метриум

В 17 проектах стартовали продажи (13 жилых комплексов и 4 комплекса апартаментов).

К концу 2023 года эксперты отметили, что доля предложения по округам изменилась.

На первом месте по-прежнему ЮАО (22,4%, +1,3 п. п.). ЗАО — на втором (15,2%, -3,9 п. п. за год), СЗАО поднялся на третью строку рейтинга (14,2%, +1,2 п. п.). Значительные изменения доли предложения отмечены в САО (+4,1 п. п.) и ЮВАО (-4,1 п. п.).

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по округам г. Москвы, количество лотов

Источник: Метриум

Что касается стадии строительной готовности, то, по данным Метриум, доля новостроек на начальном этапе строительства снизилась на 9,8 п. п. и составила 19,2%.

Анализ показал прирост доли готовых предложений (15,7%, +5,2 п. п.) и предложений на стадии отделки (23,7%, +6,4 п. п.). Ну а самое большое количество предложений по традиции зафиксировано на стадии монтажа этажей (41,4%, -1,7 п. п.).

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Аналитики отметили сокращение доли предложений студий (14,3%, -1,3 п. п.), хотя в декабре 2022 года именно этот формат продемонстрировал значительный прирост (+4 п. п. к декабрю 2021).

В 2023 году увеличилась доля предложений вариантов с одной (32,7%, +2,2 п. п.) и двумя (34,4%, +1,3 п. п.) спальнями. Тем не менее продолжается рост доли компактных лотов в предложении бизнес-класса: сокращение средней площади лота за год составило 1,4 кв. м — с 61,8 кв. м до 60,4 кв. м.

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по типу комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

Больше всего объектов бизнес-класса предлагается без отделки (66,3%, +1,4 п. п. за год). Варианты с предчистовой отделкой составляют 20,6% рынка (-3,7 п. п.). 13,1% предложений (+2,3 п. п.) — с готовой отделкой.

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Эксперты Метриум подсчитали, что к концу 2023 года средневзвешенная цена 1 кв. м в этом классе жилья (включая квартиры и апартаменты) составила 433,7 тыс. руб., прибавив 5,8% за год и 0,7% за квартал.

Самая дорогая недвижимость по-прежнему отмечена в ЦАО (508,9 тыс. руб. за 1 кв. м, +15,5% за год, +6,5% за квартал), где реализуется 11 проектов бизнес-класса.

Средневзвешенная цена предложения в новостройках бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные предложения бизнес-класса в декабре 2023 года находятся в ЖК Метрополия — квартира-студия площадью 24,5 кв. м за 5,7 млн руб.; ЖК N’ice Loft — студия-апартамент 17,3 кв. м за 5,9 млн руб.; ЖК Измайловский парк — студия-апартамент 18,8 кв. м за 6,7 млн руб.

В 2023 году зафиксирован значительный рост сделок ДДУ на рынке бизнес-класса (25,4 тыс., +84% к 2022 году). Из них 22,8 тыс. сделок заключено на квартиры, 2,6 тыс. — на апартаменты.

За декабрь прошедшего года зарегистрировано 3 тыс. сделок ДДУ, это немногим меньше, чем в сентябре (3,3 тыс. сделок), но больше показателей октября и ноября. Эксперты объясняют такую статистику фактором сезонности, а также информацией о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке с 1 января.

Количество сделок по ДДУ в новостройках бизнес-класса по годам, количество лотов

Источник: Метриум

В IV квартале 2023 года доля ДДУ с использованием ипотеки в бизнес-классе составила 73%, в декабре 2023 года — 76%.

Напомним, что средняя ставка по стандартной ипотеке в декабре достигла 16,2%, по льготной — 8%.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум

Максимальное количество сделок (24%, +1 п. п. за год) в этом сегменте столичного жилья пришлось на ЮАО. В САО было зарегистрировано 15% сделок (+9 п. п. к 2022-му).

Несколько снизился спрос в ЗАО (11%, -9 п. п. за год) и СЗАО (14%, -6 п. п. за год). Аналитики заметили в 2023-м более сбалансированную структуру спроса между округами по сравнению с 2022-м.

Распределение сделок по ДДУ в 2023 году
на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам

Источник: Метриум

Подводя итоги года, аналитики выделили ряд тенденций:

• рост объема предложения (+5,8%) несмотря на снижение числа стартовавших в 2023 году проектов (17) по сравнению с 2022-м (29);

• сокращение средней площади экспозиции за год на 2,2%;

• сокращение доли апартаментов в структуре предложения в IV квартале: с 22% в III квартале до 16% (-6 п. п.);

• рекордное повышение спроса и доли ипотеки в сентябре 2023 года (76%), декабрь повторил этот показатель. При этом средняя ставка по стандартной ипотеке достигла 16,2%;

• сокращение среднего метража ДДУ до 51,3 кв. м (57 кв. м. в 2022 году), что на 15% ниже средней площади экспозиции (60,4 кв. м) в декабре 2023 года. Таким образом, к 2023 году средний метраж ДДУ сократился на 10%.

Фото предоставлено компанией Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) ожидает охлаждения спроса на рынке недвижимости в первой половине 2024 года после изменения условий по ипотечному кредитованию.

«В 2024 году уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ, рассрочек и индивидуальных условий по продажам между продавцом и покупателем без участия кредитных организаций, а также от покупательской способности в сложившихся рыночных условиях», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперт: в начале января интерес к покупке новостроек в России вырос на 60%

Московский регион: последний месяц ажиотажного ипотечного года

Эксперты прогнозируют снижение цен на недвижимость, но считают, что трендом станут ИЖС и аренда

Эксперты: снижение цен на московские новостройки за год отмечено только в сегменте премиум

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперт назвал города с самым высоким ростом цен на квартиры в 2023 году

Эксперты назвали районы столицы с самым высоким спросом на новостройки в 2023 году

С 2020 года более 60% проданных в Москве новостроек предполагали отделку от застройщика

Эксперты: 2024-й станет годом борьбы за покупателя

Эксперты: в следующем году значительная доля спроса на новостройки может перейти на рынок аренды жилья

Эксперты: с января 1 кв. м в массовых новостройках Москвы подорожал на 22,5%

Эксперты: в 2023 году подмосковные новостройки избежали ажиотажного спроса

Рынок недвижимости — 2023: главное

Эксперты назвали города, обогнавшие Москву по росту цен на жилье