Верховный Суд 12.10.2021 вынес Определение № 5-КГ21-106-К2 по делу о признании неисполненным обязательства по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности составить акт несоответствия объекта долевого строительства обязательным требованиям, не чинить препятствий в проведении строительно-технического исследования (экспертизы) данного объекта, передать по передаточному акту объект долевого строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Граждане (Истцы) обратились в суд с названным иском, указав в его обоснование, что 14.11.2014 заключили договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного жилого дома (МКД). Застройщик (Ответчик) выполнил строительство квартиры с недостатками, которые истцы просили устранить, что осуществлено застройщиком лишь частично.

27.06.2019 Застройщику вручена претензия с указанием перечня неустранённых недостатков с требованием составить соответствующий акт, а также с отказом от подписания передаточного акта до устранения недостатков и с предложением провести независимую строительную экспертизу квартиры, однако претензия оставлена без удовлетворения.

Фото: www.respectrb.ru

13.08.2019 Истцами от Застройщика получен односторонний акт приёма-передачи объекта долевого строительства от 31.07.2019, что явилось поводом для обращения в суд с иском.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.01.2021 решение Пресненского районного суда г. Москвы от 10.12.2019 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.07.2020, отказавшим в удовлетворении исковых требований, оставлены без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм права. При этом отмечено, что участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Фото: www.siapress.ru

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Нормы 218-ФЗ не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Фото: www.i-diplomys.com

Из приведённых норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также его предупреждения о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Фото: www.uhelp.pro

Как указывали Истцы, их отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации.

Между тем суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора; они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права.

Фото: www.amgkh.ru

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире

Верховный Суд разъяснил срок действия ипотеки

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд установил ошибки судов, которые не изъяли у арендатора городской земли недостроенные объекты

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Верховный Суд: обращаться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости можно только после досудебного обжалования

Верховный Суд: изменение генплана не является основанием продления срока аренды земельного участка

Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире

Верховный Суд: госрегистрация прекращения договора аренды не зависит от волеизъявления сторон по договору залога права аренды

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации

Разъяснения, касающиеся уплаты цены договора участия в долевом строительстве (ДДУ), Минстрой России обнародовал в письме №37298-НС/07 от 04.07.2024.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает безналичный порядок уплаты цены ДДУ после государственной регистрации такого соглашения.

Однако в документе нет требований к условиям и порядку уплаты цены ДДУ, заключаемого после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до постановки такого объекта на государственный кадастровый учет.

В связи с этим Минстрой поясняет, что условия соответствующего договора в части, не урегулированной 214-ФЗ, определяются сторонами соглашения с учетом положений Гражданского кодекса (ГК РФ).

Также ведомство напоминает, что ч. 6 ст. 13 закона 214-ФЗ устанавливает условия привлечения девелопером средств участников долевого строительства для возведения объекта на земельном участке, который передан в залог банку для обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на создание такого объекта недвижимости.

Правила этой статьи не применяются при заключении ДДУ с использованием счетов эскроу, говорится в письме.  

При этом 214-ФЗ не предусматривает возникновения залога в силу закона в пользу застройщика применительно к отношениям, основанным на ДДУ, отмечает Минстрой.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Росреестр: в Москве зафиксировано три рекордных показателя ДДУ с эскроу

ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ

Минстрой рекомендует информировать граждан об особенностях уступки прав требований по ДДУ

Росреестр упростит требования к электронной форме ДДУ

Как ограничат ответственность застройщиков за неисполнение условий ДДУ

Росреестр опубликовал статистику по ДДУ за I квартал 2024 года

Росреестр: в 2023 году в Москве зафиксировано рекордное число ДДУ с использованием счетов эскроу