Верховный Суд РФ поставил точку в споре между застройщиком и налоговым органом по определению налоговой базы. В своем определении №309-ЭС20-17578 от 22.03.2021 суд указал, что застройщик определяет налоговую базу исходя из итоговой величины финансового результата. При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.

Фото: www.obrazilla.ru

По результатам камеральной налоговой проверки декларации по налогу на прибыль застройщику доначислен налог на прибыль организаций, начислены пени, застройщик привлечен к ответственности по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ (НК РФ) в виде штрафа. Застройщик обратился в суд с заявлением к налоговому органу (инспекция) о признании недействительным решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.11.2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020, застройщику отказано в удовлетворении заявления. Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 10.07.2020 оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Фото: www.3-ndflka.ru

Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что застройщик, привлекая денежные средства участников долевого строительства, в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства жилого комплекса (ЖК) неправомерно определил налоговую базу ЖК в целом — как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством ЖК за налоговый период.

По мнению инспекции, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия (ДДУ) в строительстве — помещению (квартире). При этом средства, полученные по ДДУ, являются источником целевого финансирования. Следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования не включаются в состав расходов.

Фото: www.edsro.center

При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, поскольку недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований

Рассматривая настоящий спор, руководствуясь положениями ст.247, п.1 ст.249, п.14 ст.250, пп.14 п.1 ст.251, ст.252, 270 НК РФ, положениями 214-ФЗ, суды согласились с выводом инспекции.

Застройщик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просил их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ определила, что выводы судов нельзя признать правомерными. Как указал суд, анализ положений налогового законодательства позволяет сделать вывод о том, что для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка).

При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению. В 214-ФЗ отсутствуют положения, определяющие целевой характер использования средств дольщиков с оплатой строительства (возмещением расходов застройщика на строительство) только тех объектов (помещений), которые подлежат передаче конкретным дольщикам.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Новый «сотый» закон упрощает получение налоговых вычетов на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке

ФНС разъяснила применение НДС при выносе сетей

На заметку застройщикам: позиции высших судов по вопросам налогообложения имущественными налогами за 2020 год

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

ФАС обвинила Росреестр в самоуправстве при предоставлении информации из ЕГРН 

Все субъекты РФ переведены на ФГИС ЕГРН

За разглашение сведений из ЕГРН будут штрафовать в размере от 50 тыс. до 600 тыс. руб.

Об этом в рамках Международного финансового конгресса Банка России заявил во вторник заместитель генерального директора госкорпорации, председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

По его оценке, реформа рынка долевого строительства, стартовавшая де юре 1 июля 2019 года, позитивно повлияла на отрасль.

С тех пор на счетах эскроу в банках уже аккумулировано почти 2 трлн руб., а застройщики получают кредиты по комфортным ставкам в размере 3–4%, граждане получили гарантии сохранности своих средств, вложенных в жилье, перечислил главы Банка ДОМ.РФ преимущества новой схемы финансирования долевого строительства.

Фото: www.restate.ru

Такой же эффект, по мнению Артема Федорко (на фото), будет иметь перенос проектного финансирования с эскроу-счетами в сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на который приходится половина всего вводимого жилья в стране, но всего лишь 2% ипотечных сделок.

«Законопроект, который отрегулирует ИЖС, в том числе в части применения счетов эскроу, уже подготовлен, во второй половине года документ будет вынесен на публичное обсуждение», — сообщил Федорко участникам Международного финансового конгресса Банка России.

Фото: www.minstroyrf.gov.ru

Кроме того, напомнил он, госкорпорация ДОМ.РФ недавно запустила конкурс стандартных проектов ИЖС, чтобы у граждан была возможность выбора качественных домов для различных климатических условий, а банкам было проще оценивать такого рода залоги.

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, в апреле этого года Правительством РФ была утверждена дорожная карта по развитию ИЖС. Cогласно ей, планируется до конца текущего года обеспечить:  

• законодательное внедрение в практику профильных механизмов доступной ипотеки и cхемы финансирования с использованием эскроу-счетов для сектора частного домостроения;

• создание реестра типовых проектов частных домов (в том числе из деревянных конструкций);

• формирование нормативной базы, облегчающей возведение объектов ИЖС и инфраструктуры для них.

Фото: www.domostroydon.ru

Что касается применения эскроу в ИЖС, то на днях о такой практике объявил Сбербанк — он провел пилотную сделку по кредитованию строительства коттеджного поселка от застройщика «ИНПК Инвестмент» в Ростовской области.

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, этот кредитный договор на сумму в 289 млн руб. включает условия использования счетов эскроу и их раскрытия после перехода прав собственности покупателю на построенный объект — коттедж или таунхаус в границах указанного поселка.

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Сбербанк впервые применил механизм проектного финансирования для объектов ИЖС

Прием заявок на Всероссийский открытый конкурс типовых проектов ИЖС стартует в конце июня

Виталий Мутко: Закон, регулирующий ИЖС, должен вступить в силу до конца года

Повышение ключевой ставки, развитие ИЖС, наращивание объемов ввода жилья — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Правительство утвердило дорожную карту развития в России ИЖС