Верховный Суд РФ поставил точку в споре между застройщиком и налоговым органом по определению налоговой базы. В своем определении №309-ЭС20-17578 от 22.03.2021 суд указал, что застройщик определяет налоговую базу исходя из итоговой величины финансового результата. При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.

Фото: www.obrazilla.ru

По результатам камеральной налоговой проверки декларации по налогу на прибыль застройщику доначислен налог на прибыль организаций, начислены пени, застройщик привлечен к ответственности по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ (НК РФ) в виде штрафа. Застройщик обратился в суд с заявлением к налоговому органу (инспекция) о признании недействительным решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.11.2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020, застройщику отказано в удовлетворении заявления. Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 10.07.2020 оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Фото: www.3-ndflka.ru

Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что застройщик, привлекая денежные средства участников долевого строительства, в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства жилого комплекса (ЖК) неправомерно определил налоговую базу ЖК в целом — как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством ЖК за налоговый период.

По мнению инспекции, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия (ДДУ) в строительстве — помещению (квартире). При этом средства, полученные по ДДУ, являются источником целевого финансирования. Следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования не включаются в состав расходов.

Фото: www.edsro.center

При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, поскольку недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований

Рассматривая настоящий спор, руководствуясь положениями ст.247, п.1 ст.249, п.14 ст.250, пп.14 п.1 ст.251, ст.252, 270 НК РФ, положениями 214-ФЗ, суды согласились с выводом инспекции.

Застройщик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просил их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ определила, что выводы судов нельзя признать правомерными. Как указал суд, анализ положений налогового законодательства позволяет сделать вывод о том, что для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка).

При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению. В 214-ФЗ отсутствуют положения, определяющие целевой характер использования средств дольщиков с оплатой строительства (возмещением расходов застройщика на строительство) только тех объектов (помещений), которые подлежат передаче конкретным дольщикам.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Новый «сотый» закон упрощает получение налоговых вычетов на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке

ФНС разъяснила применение НДС при выносе сетей

На заметку застройщикам: позиции высших судов по вопросам налогообложения имущественными налогами за 2020 год

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

ФАС обвинила Росреестр в самоуправстве при предоставлении информации из ЕГРН 

Все субъекты РФ переведены на ФГИС ЕГРН

За разглашение сведений из ЕГРН будут штрафовать в размере от 50 тыс. до 600 тыс. руб.

ФНС России опубликовало письмо №СД-4-21/10972@ от 03.08.2021 «Об особенностях применения п. 15 ст. 396 Налогового кодекса РФ при исчислении земельного налога в случае наличия договора о развитии застроенной территории».

Фото: www.s.pfst.net

Как указывает налоговый орган, в соответствии с п. 15 ст. 396 Налогового кодекса РФ (НК РФ) в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами), исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Вместе с тем, при определении даты, с которой следует применять коэффициент для земельных участков, если в отношении последних заключен договор о развитии застроенной территории (РЗТ), Верховный РФ указал на обязательность гармонизации п. 15 ст. 396 НК РФ с правилами (особенностями), установленными законодательством о градостроительной деятельности, определяющими возможность налогоплательщика приступить к началу жилищного строительства и завершить его в соответствующие сроки, исходя из графика поэтапного осуществления такого строительства.

В противном случае применение коэффициента может вместо средства стимулирования жилищного строительства приобрести характер санкции, выражающейся в установлении более обременительных условий налогообложения в отсутствие к тому разумных и объективных оснований, то есть, по существу, к произвольному налогообложению, запрещенному согласно п. 3 ст. 3 НК РФ.

Фото: www.3-ndflka.ru

В данном случае значимым является то обстоятельство, что решение о РЗТ принимается органами местного самоуправления при наличии на этой территории жилых домов, признанных аварийными и подлежащими в связи с этим сносу, либо снос (реконструкция) которых планируется на основании муниципальных адресных программ.

Таким образом, в случае заключения договора о РЗТ сроки осуществления строительства устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом планировки, охватывают собой снос имеющихся объектов и распространяются на новое строительство в границах застроенной территории.

Фото: www.edsro.center

Учитывая вышеизложенное, при исчислении налога за земельные участки, в отношении которых заключен договор о РЗТ, коэффициент применяется не с даты госрегистрации прав на данные участки, а с даты выдачи разрешения на строительство на таких участках.

Фото: www.sun9-37.userapi.com

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: невозможность исполнения муниципальным образованием обязательств по договору РЗТ прекращает встречные обязательства застройщика

Устойчивый застройщик с опытом РЗТ или КОТ получит в аренду более 50 га земли в центре Воронежа для строительства около 400 тыс. кв. м жилья

Верховный Суд о расчете арендной платы по договору РЗТ

Утвержден порядок расчета субсидии при реализации договоров КРТ и РЗТ

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

ФНС разъяснила правила налогообложения в отношении объекта незавершенного строительства

ФНС уточнила критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу

ФНС разъяснила применение НДС при выносе сетей

Правительство РФ поручило Минстрою и ФНС зарегистрировать ППК «Единый заказчик в сфере строительства» до 1 февраля этого года

ФНС: услуги застройщика при продаже нежилого помещения по ДДУ не облагаются НДС

ФНС России: дольщик, не подписавший акт приемки квартиры, имеет право на налоговый вычет