Первый вице-премьер Виталий Мутко, курирующий в Правительстве РФ строительство жилья, обратился в Минстрой и ДОМ.РФ с просьбой учесть мнение экспертов, критически относящихся к переходу отрасли на проектное финансирование.

Фото: www.rsport.ru

Информирующий об этом «Коммерсант» поясняет, что речь идет о предостережениях со стороны экспертного центра (ЭЦ) бизнес-омбудсмена Бориса Титова (на фото ниже) и Института экономики роста (ИЭР).

Фото: www.gazeta.ru

Да и сам Борис Титов, как ранее сообщал портал ЕРЗ, обращался в сентябре к вице-премьеру с просьбой притормозить реализацию обновленного в июле 214-ФЗ.

Последняя редакция закона, как известно, предполагает ужесточение контроля застройщиков, перевод их на банковское кредитование (проектное финансирование) с обязательным использованием с 1 июля 2019 года счетов-эскроу теми девелоперами, кто привлекает средства дольщиков.

Фото: www.gisfactory.com

Экспертов ЭЦ и ИЭР беспокоит неготовность российской банковской системы к возложенным на нее функциям. По мнению аналитиков, в нынешних экономических условиях возможность финансировать крупные проекты есть только у семи-восьми банков из нескольких сотен.  

В целом, анализируя переходную ситуацию в сфере жилищного строительства, обусловленную изменениями отраслевого законодательства, эксперты в горизонте до 2024 года сделали следующие прогнозы:  

• неотлаженность механизма работы с эскроу-счетами приведет к нарушению графика строительных работ и, как следствие, к увеличению числа обманутых дольщиков с нынешних 151 тыс. до уровня от 327 тыс. до 491 тыс. человек к 2024 году;

• потенциальные затраты на завершение проблемных объектов к 2024 году вырастут с 131 млрд руб. до уровня от 882 млрд руб. до 1,3 трлн руб.;

• за счет использования эскроу-счетов; cебестоимость строительства увеличится на 10% (до 60,8 тыс. руб. за 1 кв. м);

• стоимость продажи жилья в новостройках в 2019 году вырастет на 8—10%, что автоматически приведет к падению спроса на 20—30%;

• низкая покупательская активность станет причиной падения объема жилищного строительства с 78,6 млн кв. м в 2017 году до 56—64 млн кв. м в 2024 году.

Фото: www.promdevelop.ru

Эти прогнозы и принял во внимание Виталий Мутко, обратившийся в Минстрой и ДОМ.РФ с просьбой учесть мнение экспертов. Между тем, как ранее информировал портал ЕРЗ, Правительство и Госдума рассматривают планы дополнительной редакции 214-ФЗ в сторону смягчения ряда требований для застройщиков.

В частности, обсуждаются вопрос допуска девелопера к деньгам дольщиков, размещенных на счетах-эскроу, еще в процессе строительства объекта. Также периодически возникает речь и о возможном сдвиге обязательного введения эскроу счетов позже 1 июля 2019 года.

Впрочем, в пресс-службе вице-премьера Виталия Мутко изданию пояснили, что окончательные предложения по изменениям в законодательство будут сформулированы в ноябре.

Важно принять во внимание и то обстоятельство, что ряд застройщиков уже перевели некоторые свои проекты на схему проектного финансирования, а около 40% всех российских девелоперов по данным портала ЕРЗ в настоящее время ведут переговоры с уполномоченными банками на предмет такого перевода.  

Фото: www.bagra.ru

Другие публикации по теме:     

С 1 июля Сбербанк открыл около 100 счетов эскроу физическим лицам

Роман Лябихов (ГК Атлант): Многие из успешных девелоперов уже научились эффективно работать даже в условиях ограниченного спроса

Александр Плутник: Банковское кредитование жилищного строительства должно быть увеличено в десять раз

К работе с застройщиками допустят региональные банки

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж

Проектное финансирование пришло на Средний Урал

Система банковской оценки рисков застройщиков будет изменена

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Дмитрий Артюхов: Необходимо принять ряд поправок в законодательство о долевом строительстве

Виталий Мутко: Барьеры на пути ликвидации долгостроя необходимо устранить

Бизнес-сообщество считает, что банковский контроль девелоперов сегодня препятствует достройке проблемных долгостроев

Почему лизинг квартир не заменит ипотеку, цены на первичном рынке снижаться не будут, а кредит на жилье лучше, чем на покупку iPhone, рассказал в интервью «Российской газете» руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Про цены

В домах, которые должны вводиться в 2025 — 2026 годах, цены точно падать не будут, убежден эксперт. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сегодня.

«Иначе люди почувствуют себя обманутыми и начнут откладывать покупку, — пояснил Михаил Гольдберг и добавил: — Кроме того, есть банковские ограничения — нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане».

Но с другой стороны, по его словам, цены и не будут сильно расти. В реальном выражении жилье уже дешевеет (дорожает медленнее инфляции), таким образом его доступность повышается.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Про ИЖС

За январь — сентябрь введено в эксплуатацию около 81 млн кв. м жилья, это примерно на 2% больше, чем за тот же период 2023-го. При этом ввод многоквартирных домов снизился на 19% — рост произошел за счет индивидуального жилищного строительства.

«По нашим опросам, 70% людей хотят жить в своем доме, — сообщил Михаил Гольдберг и уточнил: — Правда, потом оказывается, что он должен быть в 30 минутах от работы, рядом с детским садом и всей инфраструктурой».

С другой стороны, люди часто представляют себе сегмент ИЖС как дальнюю дачу, куда надо ехать на электричке. Реальность — где-то посередине.

«Есть немало городов, где большой процент жилфонда приходится на частный сектор. ИЖС будет развиваться именно там и в ближайших пригородах. Плюс Московская и Ленинградская области», — считает эксперт.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Этому поможет и растущая транспортная связанность внутри агломераций: появляются метро, комфортные электропоезда. «Скажем, из Малаховки можно за час доехать до центра Москвы. А раньше это занимало 2 — 2,5 часа», — отметил глава Аналитического центра ДОМ.РФ.

Кроме того, напомнил он, недавно был принят Федеральный закон об использовании в ИЖС счетов эскроу, что станет еще одним драйвером роста.

В мегаполисах потенциал для развития ИЖС — промзоны, которые практически не используются. В Москве эти резервы активно раскрывают, но во многих городах они почти не тронуты.

«Наверное, не везде есть смысл возводить на таких территориях башни-многоэтажки. Можно дать участки и под малоэтажное строительство», — полагает Михаил Гольдберг. В идеале, по его мнению, плотность населения должна падать от центра к окраинам.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Про счета эскроу

Говоря о проектном финансировании, эксперт отметил большой социальный эффект от введения счетов эскроу. Новых обманутых дольщиков, как это было раньше, не появляется, и нет урона для репутации кредитных организаций.

Про ипотеку

Главный аналитик госкорпорации не видит проблемы в уровне ипотечного кредитования. Сегодня, по данным ДОМ.РФ, жилищные займы выплачивают порядка 9 млн домохозяйств, или около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатель выше.

Примерно половина задолженности по кредитам приходится на ипотеку, и эта доля также может быть больше. В здоровой банковской системе она доходит до 70%.

Ипотека — это обеспеченный кредит, у которого есть залог. Процент просроченной задолженности по ней сегодня в РФ составляет всего 0,7%, а по потребительским займам — 7% — 8%.

«Соответственно, и для банка, и для регулятора лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не (условно) на покупку iPhone», — подчеркнул Михаил Гольдберг.

Фото: imnhub.ru

Про альтернативы ипотеки

При перечислении других способов приобретения жилья эксперт назвал «хорошим вариантом» организацию строительно-сберегательных касс, но подчеркнул, что этот механизм действует только на стабильном рынке. В России в нынешних экономических условиях он может привести к появлению «обманутых вкладчиков».

Неплохими инструментами являются жилищные кооперативы, накопительные жилищные вклады, а вот лизинг квартир, как показывает мировая практика, не стал успешной альтернативой ипотеки.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

Про аренду

ДОМ.РФ с 2016 года работает по нескольким направлениям аренды жилья: коммерческой, корпоративной, льготной для отдельных категорий граждан и студенческой.

Сейчас в портфеле госкорпорации 74 проекта в 19 регионах РФ. Например, в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» строится более 10 тыс. квартир.

«Чтобы "цивилизованное" арендное жилье стало массовым, нужно привлекать частных инвесторов. Для этого необходимо сформировать условия, чтобы длинные инвестиции стали привлекательными», — пояснил Михаил Гольдберг.

В первую очередь это будет зависеть от объема денежных средств, управляемых пенсионными фондами, страховыми компаниями, индивидуальными инвестиционными счетами нового типа, закон о которых скоро должен быть принят.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Прогноз

Ближайший год, по прогнозу эксперта, будет очень непростым, продажи жилья начнут падать. Но система устойчива, а у застройщиков сформирована «подушка безопасности» за счет высокого уровня распроданности жилья по текущим проектам.

«Надеюсь, что с 2026 года ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, как и инфляция, после чего придет "новый ренессанс", — заявил Михаил Гольдберг (на фото) и резюмировал: — Денег на вкладах накоплено достаточно, и первый претендент, куда они придут — это, конечно, рынок жилья».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки не растут, но и падать им некуда

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — сентябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — сентябрь 2024 года вырос на 1,8% (графики)

В России установят целевые показатели доли строительства ИЖС с эскроу

Эксперты: доходы населения пока успевают за ростом ипотечных платежей

Госдума: система строительных сберегательных касс исключает появление обманутых дольщиков

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

Эксперты: ИЖС с подрядом и эскроу — важный шаг в сторону развития цивилизованного рынка

ДОМ.РФ: в 2023 году на Дальнем Востоке было начато строительство 327 домов на 54 тыс. квартир общей площадью около 2,7 млн кв. м