Вернувшийся недавно к работе после перенесенного заболевания коронавирусом глава Минстроя дал интервью порталу Стопкоронавирус.рф. В нем министр рассказал о том, как отрасль жилищного строительства адаптируется к негативным тенденциям в отечественной экономике, вызванными распространением коронавирусной инфекции и мерами противодействия ей со стороны государства.  

Фото: www.rg.ru

О спаде объемов ввода жилья

«До ситуации с пандемией национальный проект «Жилье и городская среда» развивался планово, а программа переселения граждан из аварийного жилья даже опережающими темпами, что позволило сформировать задел на будущее», — отметил в интервью Владимир Якушев (на фото).

Фото: www.stopcoronavirus.rf

По его словам, первый квартал текущего года, несмотря на пандемию, был отмечен хорошей динамикой по вводу жилья.

«Но по состоянию на 1 мая введено 18,6 млн. кв. метров, это на 5% ниже показателя 2019 года — тревожный для всех нас звонок», — признал министр.

Фото: www.chernovik.net

При этом Якушев отметил, что отрицательная динамика легко прогнозировалась Минстроем, поскольку после введения в конце марта режима самоизоляции в 44-х из 85-ти субъектов РФ стали действовать ограничения на строительные работы, а в двух регионах, Москве и Московской области, строительство было полностью остановлено практически на месяц. 

Фото: www.gubtrk.ru

О возможной корректировке показателей нацпроектов

«Мы ежедневно мониторим ситуацию, точечно определяем с регионами дальнейшие шаги по реализации программы жилищного строительства, по формированию комфортной городской среды, расселению аварийного жилья», — проинформировал глава Минстроя.

По его мнению, нацпроекты, в том числе «Жилье и городская среда», — это среднесрочные проекты, поэтому в конечном итоге ситуация с пандемией никак не должна отразиться на них.

«Но все будет зависеть от того, как изменится экономика после кризиса. Возможно, встанет вопрос о коррекции целей и задач в рамках нацпроектов», — сказал Якушев, не исключив, таким образом, более драматичного развития экономической ситуации в стране.

Фото: www.in-news.ru

О льготной ипотеке и субсидировании ставок по кредитам для отрасли

Чиновник напомнил, что эффективно противодействовать кризису в отрасли позволяет реализация мер, инициированных в конце апреля Президентом России Владимиром Путиным.

Например, в рамках льготной ипотеки под 6,5% годовых и менее (с госсубсидированием ставок ИЖК банкам), по словам министра, получено 85 тыс. заявок от граждан, а одобрено из них уже 80%.

Как информировал портал ЕРЗ.РФ, благодаря этой мере со сроком действия до 1 ноября текущего года, планируется поддержать возведение порядка 13,5 млн кв. м жилья.

Фото: www.news.sarbc.ru

«Другая значимая программа — госсубсидирование ставок на получение кредитов под 5,5% для компаний строительной отрасли, — упомянул Якушев. — На эти цели выделено 12,5 млрд руб. Сбор заявок по этой программе начнется в ближайшее время», — сообщил он.

Он также проинформировал сообщил, что в рамках третьей меры из федерального бюджета уже выделены ассигнования в размере 30 млрд руб.

Эти средства, как и задумывалось ранее, будут предоставлены Фонду защиты дольщиков, который направит их на достройку сотен незавершенных многоквартирных домов и обеспечит таким образом жильем как минимум 10 тыс. российских граждан.

Фото: www.tsargrad.tv

О спросе на жилье

«Как и предполагалось, при продлении самоизоляции спрос существенно снизился, — отметил глава Минстроя. — На это значительно повлиял тот фактор, что не все участники рынка быстро перешли в онлайн», — пояснил он. 

Якушев также обратил внимание на то, что интерес к покупке жилья снизился в разных регионах неравномерно.

«Например, в Москве объем продаж во второй половине апреля уменьшился в два раза — с 45—50 тыс. кв. м в неделю до 20—25 тыс. кв. м. А в Новосибирской области продажи снизились всего на 10% — на 1 тыс. кв. м в неделю», — подчеркнул министр.

Фото: www.edsro.center

О господдержке строительства как локомотива экономики

По словам Якушева, Президент Владимир Путин поставил задачу даже в условиях пандемии сохранить за строительной отраслью статус локомотива, драйвера экономики.

И именно с таким стратегическим видением был связан целый пакет мер поддержки отрасли со стороны государства, пояснил министр.

Фото: www.pbs.twimg

Он напомнил, что начиная со второй половины марта Президентом поэтапно вводились этим меры. Среди них:

• особые подходы к применению финансовых санкций в рамках законодательства о долевом строительстве за срывы сроков исполнения обязательств застройщиками при строительстве жилья в 2020 году;

• введение временного моратория на взыскание средств по исполнительным производствам, связанным с ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком;

• введение временного запрета на включение многоквартирных домов (МКД) в реестр проблемных объектов.

«Мы рассчитываем, что такие меры поддержки строительной отрасли позволят привлечь в ближайшие шесть месяцев 300—350 млрд руб. — выразил надежду чиновник. — Эти деньги будут направлены на строительство жилья, а значит, помогут достроить квартиры для миллионов россиян», — подчеркнул он.

Фото предоставлено компанией Брусника

О системообразующих застройщиках

«По результатам проведенного анализа строительного сектора в перечень системообразующих включены 54 группы компаний, соответствующие следующим отраслевым критериям: объем строительства жилых и нежилых зданий не менее 400 тыс. кв. м, выручка по группе компаний от строительства инженерных сооружений за 2019 год — не менее 10 млрд руб.», — сообщил Якушев.

По его словам, сегодня 43 девелоперские организации отвечают критериям по текущему объему строительства жилых и нежилых зданий, а 11 организаций — по показателям выручки.

При этом совокупный объем возводимого системообразующими застройщиками жилья составляет, по словам Якушева, 53,5 млн кв. м. Это более половины от всего жилья, возводимого сегодня на территории РФ.

Фото: www.newsfactory.su

 О соблюдении режима санитарной безопасности на стройках

«В период пандемии коронавируса власти регионов должны – и ради защиты наших людей, и для поддержки непрерывного режима работы предприятий — обеспечить профилактические мероприятия, направленные на безопасность труда и защиту здоровья граждан, работающих в строительной отрасли», — заявил министр.

Он пояснил, что и Минстрой совместно с региональными властями ведет мониторинг как финансового состояния компаний, строящих жилье с привлечением средств дольщиков, так и соблюдения этими организациями требований санитарной безопасности в условиях пандемии.

«Думаю, что все эти меры, реализуемые как на федеральном, так и на региональном уровнях, позволят нам в сложившихся сложных условиях защитить и отрасль, и тех, кто в ней работает», — резюмировал министр строительства и ЖКХ.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации на тему:

Росстат: Ввод жилья в апреле 2020 года упал на треть (графики)

Определен порядок ведения реестра системообразующих компаний

Программа льготной ипотеки позволит поддержать возведение порядка 13,5 млн кв. м рынка жилья

Эксперты: падения спроса на жилье и остановки ряда строек избежать не удастся

Никита Стасишин: Сделаем все, чтобы объемы ввода жилья в этом году были не меньшими, чем в прошлом

«Занятых в каждом проекте разделить на бригады!»

Правительство готовит меры адаптации нацпроекта «Жилье и городская среда» к усложнившейся экономической ситуации

О правовых нюансах реализации проектов комплексного развития территорий в интервью порталу ЕРЗ.РФ рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

— Алмаз Наземетдинович, насколько известно, совместно с Минстроем России Вы проводите образовательные семинары на эту тему и не так давно выиграли дело в Верховном Суде. Расскажите, пожалуйста, о своей деятельности в сфере комплексного развития территорий (КРТ).

— Я руководитель юридического агентства, и наша основная специализация — градостроительные вопросы.

В прошлом году мы успешно работали над 11 проектами комплексного развития территорий (КРТ) в Москве. Кроме того, по одной-две площадки КРТ у нас было в семи регионах. В рамках своей деятельности мы защищали права правообладателей земельных участков (ЗУ), сопровождали проекты застройщиков и предоставляли консультации региональным властям.

Также мы провели три крупных семинара по КРТ с участием Минстроя России. Каждый раз нам удавалось собрать более 50 участников, среди которых были представители крупных застройщиков, правообладатели недвижимости в Москве и региональные власти.

За последние полгода я выступил c докладами на тему КРТ на нескольких площадках: в Общественной палате Москвы и России, в экспертном совете Фонда развития территорий и в «Деловой России».

25 сентября этого года наше агентство выиграло дело о том, в каком суде следует рассматривать дела об оспаривании решений о КРТ в Москве. Административная коллегия Верховного Суда РФ поддержала нашу жалобу и признала, что решение о КРТ — это нормативный правовой акт, поэтому такие дела должны рассматриваться в качестве первой инстанции Мосгорсудом, а не Арбитражным судом г. Москвы.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Этот вердикт суда высшей инстанции имеет значительные последствия. Теперь решение о КРТ можно оспорить на любом этапе реализации проекта, что открывает новые возможности для защиты прав и интересов заинтересованных лиц. В ближайшее время Верховный Суд РФ рассмотрит еще одно наше дело, связанное с КРТ.

— Как Вы относитесь к такому сложному механизму редевелопмента, как КРТ? Многие считают, что это похоже на передел собственности. А что думаете Вы?

— Я считаю, что КРТ — это замечательно. Это мощный инструмент для нашей экономики, который позволяет мобилизовать внутренние ресурсы. В условиях, когда многие финансовые потоки ограничены, КРТ дает возможность, несмотря на все трудности, вкладывать средства в развитие своей страны.

Комплексное развитие незастроенных государственных территорий, включая кварталы и микрорайоны с транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой, безусловно, полезно для всех. То же самое касается комплексного развития застроенных территорий. Однако я считаю, что вопрос изъятия частной собственности требует детального обсуждения.

В пользу создания института КРТ свидетельствуют два ключевых фактора. Во-первых, города растут, что в наше время влечет увеличение этажности в центральных районах и перенос производственных мощностей за пределы города. Это подчеркивает необходимость редевелопмента.

Второй и, пожалуй, наиболее значимый фактор — это последствия приватизации в нашей стране. Она привела к настолько сильному дроблению земельных участков, что собрать их в единый актив для редевелопмента в условиях свободного рынка становится практически невозможно.

В этом случае КРТ может стать решением проблемы. Изъятие застроенной территории у различных собственников позволяет объединить участки с изломанными границами и создать единый комплекс для застройки.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

— В чем Вы видите главную цель КРТ? Вы согласны с тем, что комплексное развитие придает городским кварталам и микрорайонам правильные формы, как, например, в Барселоне или в американских мегаполисах, с их прямыми улицами и авеню?

— К сожалению, в законодательстве до сих пор не сформулированы в явном виде цели и принципы градостроительного планирования. Однако в контексте КРТ были озвучены такие важные цели, как устойчивое развитие, улучшение инфраструктуры, привлечение внебюджетного финансирования.

И все же главной целью, согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), является формирование комфортной городской среды.

При этом нигде в законе до сих пор не расшифровано, что под такой конституционной ценностью, как благоприятная окружающая среда, понимается и комфортная городская среда. В своем Определении от 06.10.2015 №2317-О Конституционный Суд РФ указывал, что решения, принимаемые органами публичной власти в градостроительной сфере, призваны обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах.

Еще одна проблема — это практически полное отсутствие в документах территориального планирования элементов планировочной структуры.

— Вы хотите сказать, что даже при реализации проектов КРТ не удается добиться правильной формы городской планировки?

— Важно подчеркнуть, в законе определено, что территории комплексного развития могут включать в себя не только замкнутые кварталы, но и, например, перекрестки (крайние участки к перекресткам).

В той же Москве активно реализуются проекты КРТ нежилой застройки на территориях, где раньше находились производственные предприятия. Эти территории имеют относительно четкие границы: так называемый ржавый пояс вокруг Третьего транспортного кольца с ответвлениями до МКАД. Однако и в этом случае не всегда удается сформировать территории комплексного развития правильно.

Оказалось, что проще всего изымать склады и другие невысокие промышленные здания под будущее многоэтажное жилье по цене недвижимости. Но совершенно невозможно привлечь внебюджетное финансирование, если речь идет о действующем успешном производстве, даже если оно малоэтажное. С переселением действующих производств из черты города надо работать по отдельным программам.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Кроме того, конфигурация границ территории КРТ вокруг сохраняемых заводов также не является оптимальным решением. Проблема заключается в том, что Верховный суд РФ допустил наложение санитарно-защитных зон на территории КРТ.

В результате чего, как это случилось в деле Кунцевского хлебозавода №22 (дело ВС РФ №А40-101706/2021), площадь застройки в уже расторгованном проекте КРТ неожиданно уменьшается, что значительно влияет на экономику всего проекта.

Решение тут лежит в более глубокой проработке градостроительного потенциала именно юристами. Но пока, к сожалению, мы наблюдаем, что у застройщиков сложной темой зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и другими нюансами градостроительного потенциала занимаются какие угодно отделы, но не юристы. Да и профильных юристов практически на рынке практически не встретишь.  

— При этом все риски в КРТ — это риски застройщика?

— Верно. За всеми этими проблемами, связанными со сроками и качеством документов от органов власти, а также с интересами правообладателей и инвесторов, стоят застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов КРТ.

Судебная практика уже научилась справляться с обычными рисками. Застройщикам продлевают сроки по договорам КРТ и даже разрешают отклоняться от параметров строительства, указанных в конкурсной документации. Однако появились новые риски.

Все чаще можно наблюдать, как территории комплексного развития захватывают участки, которые уже были подготовлены для жилищного строительства. При этом КРТ, инициированный самими правообладателями, практически не осуществляется, на что также обращает внимание на страницах вашего издания заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов.

В сложившейся ситуации Москва предложила новый способ реализации КРТ. Застройщики могут стать участниками городских операторов. Такой формат позволяет правообладателям-застройщикам с меньшими рисками брать на себя ответственность за развитие не только своего участка, но и прилегающей территории.

Некоторые считают, что этот подход может обходить правила торгов. Однако мы уверены, что ни на одном этапе реализации проекта закон не нарушается. Мы активно работаем с регионами по продвижению такого формата.

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

— В завершение давайте обсудим, какие изменения ожидают нас в ближайшее время. В частности, обяжут ли операторов КРТ инвестировать в строительство инфраструктуры на территории КРТ? Возможно, Вы отметите и другие интересные тенденции.

— На вашем сайте уже появлялась информация о проекте нового Федерального закона, подготовленного Министерством строительства и ЖКХ РФ. В этом документе определены ключевые направления развития института КРТ в ближайшие год-два.

Я бы выделил несколько основных моментов:

● передача в залог прав по договорам о КРТ;

● внесение изменений в ранее принятое решение о КРТ, в том числе в связи с установлением ЗОУИТ;

● обязанность органов власти, принявших решение о КРТ, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН;

● выдача разрешения на строительство на территории КРТ до образования ЗУ (для земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности).

Алмаз Кучембаев. Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Однако ключевым изменением я бы назвал то, что теперь территории КРТ можно будет формировать исключительно вокруг индивидуальных жилых домов. Если законопроект, конечно, будет принят в таком виде. Сегодня индивидуальные дома включают в качестве «довеска» к многоквартирным.

В целом нормотворческая деятельность Правительства РФ направлена на удовлетворение конкретных запросов участников правоотношений. Она отличается высокой степенью проработки и юридической грамотностью. Однако новые нормы обязательно проходят проверку в судебной практике.

В связи с этим стоит отметить, что Верховный Суд уже создал пять прецедентов, вносящих существенные изменения в действующее законодательство.

Мы осознаем сложность и значимость института КРТ и стремимся активно делиться своими достижениями.

— Алмаз Наземетдинович, спасибо за интересный разговор. Надеемся, что он продолжится на портале ЕРЗ.РФ.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Особенности создания объектов социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов 

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят