На вопросы портала ЕРЗ отвечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ.

— Владислав Игоревич, Президент России поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. Что бы застройщики хотели получить от этого вида финансирования строительства?

— Давайте вспомним, какие основные задачи решал закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

Первое. Вовлечение денежных средств граждан в жилищное строительство на начальной стадии проектов в связи с дорогим и не всегда доступным банковским кредитованием.

Второе. Создание условий для приобретения гражданами и инвесторами квадратных метров на начальной стадии строительства со значительным дисконтом.

Третье. Увеличение объемов строительства и повышение обеспеченности граждан доступным и комфортным жильем.

Четвертое. Регламентирование продажи квадратных метров на стадии строительства. Любой проект строительства многоквартирного жилого дома, как правило, занимает около двух лет, а ситуация на рынке очень часто кардинально меняется, поэтому и застройщики, и покупатели были заинтересованы в этом механизме.

Поручение Президента России о переходе на проектное финансирование не всеми трактуется одинаково. Одни понимают это как строительство исключительно за кредитные денежные средства банков, другие — как применение мировой практики в плане комбинированного использования в строительстве как банковского кредитования, так и продажи строящихся квадратных метров с применением счетов эскроу.

— Кстати, о счетах эскроу. Какие меры, с Вашей точки зрения, могут стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— До сих пор банковский сектор не представил понятных, прозрачных и доступных предложений относительно проектного финансирования с применением эскроу-счетов.

— Это значит, что пока полностью отказаться от привлечения средств граждан не получится?

— Мне представляется маловероятным, что ставки по кредитам и стоимость банковского обслуживания не позволят полностью отказаться от привлечения средств граждан и юридических лиц на начальной стадии строительства без значительного сокращения объема строительства.

Фото: www. allwomanday.ru

— Какой подход в этой ситуации представляется Вам самым оптимальным?

— Наиболее реальным и привлекательным выглядит комбинированный подход с применением банковского кредитования и использованием средств дольщиков через счета эскроу. Однако, по моим оценкам, даже комбинированный подход будет жизнеспособен лишь при некоторых ослаблениях требований к застройщикам и возможностью поэтапного использования ими денежных средств со счетов эскроу.

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Основным плюсом проектного финансирования будет устранение с рынка некачественных игроков. Минусом — сокращение объемов строительства и увеличение его себестоимости.         

— Чего в этой связи сегодня больше всего опасается сообщество девелоперов?

— Опасение вызывает сохранение ситуации в том виде, в котором она есть на данный момент, Так, для сохранения текущих темпов строительства застройщикам необходимо будет привлечь дополнительно не менее 200 млрд руб. собственных средств, что сопоставимо со объемами, которые в настоящее время находятся в обороте самих застройщиков.

Застройщики будут вынуждены привлекать недостающие средства на платной основе, но это возможно далеко не везде. Поэтому наиболее предсказуемый дальнейший сценарий будет таким. В Москве и Санкт-Петербурге необходимые собственные деньги застройщики худо-бедно найдут, а вот в регионах девелоперам придется сократить объемы строительства, пропорционально имеющимся у них собственным средствам.

— Чем все это в итоге может обернуться?

— Дополнительные расходы застройщиков неизбежно приведут к удорожанию себестоимости строительства ориентировочно на 6%, что, в конечном счете, приведет к росту стоимости квартир. В результате рынок может недосчитаться жилой недвижимости в объеме порядка 0,84 трлн руб., следствием чего могут стать существенные бюджетные потери и кризис на рынке труда.

Необходимо учитывать и существующий отрицательный тренд на рынке многоэтажного строительства. Так, по материалам Госсовета в 2015 году введено чуть более 50 млн кв. м многоэтажного жилья. В 2016 году, по данным АИЖК введено уже 48,2 млн кв. м многоэтажного жилья, а за первые 8 месяцев 2017 года — 39,7 млн кв. м против 42,8 млн кв. м за аналогичный период прошлого года. Как видим, тенденция явно негативная.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

 — Это весьма непросто вопрос. Дело в том, что до момента реализации проектного финансирования и привлечения денежных средств на счета эскроу затраты застройщиков в разных регионах значительно отличаются: где-то это может быть в пределах 10%, а где-то доходить и до 30% от общей стоимости строительства.

Что касается банка, предоставляющего кредитную линию, то для подтверждения серьезности намерений застройщика ему достаточно 10—15%. Замораживание дополнительных 10% собственных средств на счете застройщика, по моему мнению, обернется крайне негативными последствиями.

— Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— Я думаю, что заемные средства, полученные от материнской компании с условием возврата после завершения строительства объекта, — это вполне разумный рыночный механизм.

— Еще один тонкий момент связан с вопросом справедливости оценки. Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств, и чтобы при этом все было по-настоящему прозрачно и честно? Например, у тех же банков и страховых компаний собственный капитал по нормативам обычно в порядке. Но позже, когда дело доходит до банкротства и ЦБ принимает управление той или иной финансовой организацией в свои руки, выясняется, что собственный капитал у многих банков — дутый, «бумажный», неликвидный, фиктивный. Таких примеров множество. А какова в этом плане ситуация у застройщиков?

— На эти грабли наши законодатели наступают в течение десятилетий, пытаясь регламентировать разнообразные сферы предпринимательской деятельности — например, в производстве и обороте алкогольной продукции и т.д. и т.п.

— Вопрос о степени доступности денег. Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Поскольку строительство относится к сфере деятельности с высокими рисками, то реальные процентные ставки сегодня начинаются от 14—15% и выше.

Фото: www.nikatv.ru

— Готовы ли банки реально контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Вы согласны с этим?

— Если существующие тенденции будут сохраняться, то достаточное количество специалистов, требуемых в банковской сфере для проведения контроля расходования застройщиками предоставляемых банками средств, может перейти в финансовые учреждения из строительной отрасли — в связи с ее сокращением.

— Как говорится, нет худа без добра… План мероприятий по замене долевого строительства альтернативными механизмами должен быть утвержден к 15 декабря 2017 года. Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Интересный опыт накоплен в Германии. О нем порталу ЕРЗ рассказал Андрей Кирсанов (MR Group). Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем? Что Вы знаете об опыте других стран?

— В Великобритании, Франции, Германии, США и многих других странах действует законодательство, позволяющее осуществлять продажи на ранних стадиях строительства, а инвесторам — обеспечить приобретение строящейся недвижимости с дисконтом. Например, упомянутая Вами германская система позволяет застройщику поэтапно использовать полученные от покупателей денежные средства на начальных стадиях строительства.

— Владислав Игоревич, большое спасибо за содержательные, глубокие ответы на заданные вопросы. Успехов Вашему клубу и всем столичным застройщикам!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев