Вторичный рынок столицы растет за счет нераспроданных застройщиками квартир
Одним из векторов развития сегмента готового жилья в Москве стал выход на рынок предложения от застройщиков. Из-за высоких издержек девелоперы стараются как можно быстрее продать площади в уже введенных в эксплуатацию домах. «Коммерсант» выяснил, кому выгодна их покупка.
Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори
Продажи на вторичном рынке идут лучше, чем ожидалось в условиях высокой стоимости кредитования, подтвердили опрошенные изданием специалисты.
По данным Росреестра, в январе — марте в столице заключено 33,9 тыс. договоров купли-продажи и мены, и за год этот показатель прибавил 12,5%.
Свою лепту в развитие сегмента вносят в том числе застройщики, все чаще продающие жилье в уже сданных объектах, отметил коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров (на фото ниже).
Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость
Второй возможной причиной увеличения продаж он назвал постепенную адаптацию к ключевой ставке ЦБ. Покупатели больше не готовы ждать, поэтому берут ипотеку по очень высокой стоимости, рассчитывая в перспективе на рефинансирование.
Управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов (на фото ниже) уточнил, что реализацию готовых квартир девелоперы начинают обычно по ценам завершения продаж, и это на 35% — 40% выше стоимости строящегося жилья.
Фото: stenoy.group
И здесь, по его словам, есть риски для инвесторов. Можно ориентироваться на среднерыночные значения, но предугадать реальную цифру на этапе покупки очень сложно.
К тому же после завершения продаж в готовом комплексе остаются наименее востребованные варианты.
По информации партнера Est-a-Tet Владимира Моребиса (на фото ниже), по итогам I квартала в Москве после сдачи домов в эксплуатацию нераспроданными оказались в среднем 11% квартир.
Фото предоставлено пресс-службой Est-a-Tet
Стремясь быстрее реализовать накопившееся готовое предложение, застройщики применяют меры стимулирования продаж.
Сначала получить рассрочки покупатели могли на полгода — год, а сегодня — на пять лет. Недавно один из крупнейших игроков запустил программу сроком на десять лет.
Кроме того, напомнил риэлтор, на готовые квартиры от застройщиков распространяется «Семейная ипотека», в то время как на квартиры от частников — нет.
Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника
Речь может идти и о покупке жилья у застройщика для его ремонта и перепродажи.
Владимир Моребис привел пример ЖК Ново-Никольское в Новой Москве, где квартира площадью 72 кв. м без отделки продается за 8,2 млн руб., а цена лотов с «флиппинговым ремонтом» начинается от 10,4 млн руб.
По расчетам аналитиков Метриум, в сданных домах столицы девелоперами на сегодняшний день выставлено на продажу 8,7 тыс. квартир. (общий объем экспозиции на вторичном рынке составляет примерно 25 тыс.)
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Но многие лоты, по словам управляющего директора Метриум Руслана Сырцова (на фото), малоликвидны, вариантов с оптимальным соотношением цены и качества мало.
При этом он подтвердил, что на рынке активизировались флипперы, которые не всегда делают ставку на жилье в плохом состоянии, а также инвесторы-рантье, рассчитывающие на рост арендных ставок.
По мнению управляющего партнера Penny Lane Realty Андрея Садо (на фото ниже), формирование значительных нераспроданных фондов готового жилья трудно назвать благом для застройщиков.
Фото из архива А. Садо
После сдачи дома в эксплуатацию завершается период льготного периода проектного финансирования. Девелопер получает средства со счетов эскроу, а банк лишается обеспечения.
«Поэтому перед завершением строительства компании стремятся предоставить повышенные скидки, чтобы не платить на остаток долга по кредитной линии большие суммы по процентам», — пояснил Андрей Садо.
Плюс к этому, эксперты напоминают, что нераспроданные квартиры требуют от девелоперов расходов на содержание и обслуживание, их необходимо поставить на баланс и начать платить налоги от стоимости. Да и сами такие продажи, в отличие от договоров участия в долевом строительстве, облагаются НДС.
Фото: beldevelopment.ru
Если говорить о будущем, то, по прогнозам гендиректора БЭЛ Девелопмент Елены Комиссаровой (на фото), предложение готового жилья от застройщиков будет сокращаться вслед за общим снижением девелоперской активности.
В итоге в 2026—2027 годах, прогнозирует специалист, на вторичном рынке может даже сформироваться определенный дефицит.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Разница в цене «квадрата» новостроек и «вторички» в России составляет 52%
Лидеры Москвы по снижению цен на вторичку — Хамовники, Замоскворечье и Метрогородок
Как девелоперам избежать затоваривания, не снижая цен: мнения экспертов
Цены на вторичное жилье в стране не растут, а скорее падают
В нынешнем году спрос на вторичное жилье уходит из Новой Москвы в Подмосковье
Самая доступная «вторичка» Москвы находится в районах Восточный, Бирюлево Западное и Капотня
Рассрочки перебрались на вторичный рынок, и рисков здесь не меньше, чем на первичном
«Свежая вторичка» не сильно отстает по стоимости от новостроек
В феврале цена 1 кв. м в новостройках снизилась на 1%, а на вторичном рынке увеличилась на 0,8%
Рынок вторичной недвижимости держат продажи за «живые» деньги
