Ряд аналитиков прогнозирует продолжение данной тенденции в среднесрочной перспективе, другие с этим не согласны. 

Фото: www.zab.ru

Росстат опубликовал данные о социально-экономическом положении в РФ за первые шесть месяцев этого года. В разделе «Строительство» зафиксирована в целом положительная динамика по вводу жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 3,7%.

Напомним, что годом ранее за этот период было построено 28 млн кв. м жилья, а к середине текущего года — 29 млн кв. м. Но этот рост обеспечил бум в индивидуальном жилищном строительстве (на 12%), объем которого в нынешнем году достиг 15,3 млн кв. м, замечает газета «Ведомости», в то время как объем ввода многоквартирных домов сократился на целых 17% — до 13,7 млн кв. м.

Фото: www.1-basic.ru

Опрошенные изданием эксперты также объясняют снижение объема ввода индустриального жилья финансовым кризисом 2015 года, когда начинали строиться готовые нынче для заселения новостройки. Тогда обвал рубля и резкий подъем ключевой ставки сделали неподъемными для застройщиков банковские кредиты, а граждане уже не могли активно участвовать в долевом строительстве из-за резкого падения платежеспособного спроса.

Ряд экспертов прогнозирует дальнейшее падение объемов ввода многоэтажек, мотивируя это вступлением в силу новых правил долевого строительства, привязывающих застройщика к банковскому финансированию.

Например, по мнению председателя секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ, члена Экспертного совета Правительства РФ, первого вице-президента МАИФ, вице-президента НАМИКС Валерия Казейкина (на фото), именно поправки в 214-Ф послужили причиной того, что многие застройщики стали переходить в сегмент малоэтажки и ИЖС. 

Так, управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото) замечает, что «небольшие застройщики, составляющие основную массу девелоперов в провинции готовятся переходить на новые правила работы, либо вовсе сворачивают деятельность». С другой стороны, по ее мнению, нет предпосылок для качественного роста спроса, «связанного не с ипотечным бумом, а с повышением доходов».

Фото: www.bryansku.ru

Гендиректор Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) Николай Алексеенко (на фото), напротив, прогнозирует до конца текущего года ввод 75–77 млн кв. м индустриального жилья, связывая это как раз с ужесточением законодательства о долевом строительстве. Многие застройщики стремятся как можно быстрее ввести объекты в эксплуатацию до середины следующего года, когда в полную силу вступят поправки к 214-ФЗ.

Гендиректор Института развития строительной отрасли (ИРСО)  Кирилл Холопик считает, что объемы ввода многоквартирных домов в 2018 году должны соответствовать объемам продаж новостроек застройщиками в 2015—2016 годах. «Логично, если вводится столько метров квадратных многоквартирных домов, сколько два-три года назад было обеспечено финансированием», — поясняет эксперт.

Так, в 2014 году по данным Росреестра было зарегистрировано 740 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) при средней площади продающихся квартир 56 кв. м, отмечает Кирилл Холопик (на фото). Это означает, что по ДДУ было профинансировано строительство 41,5 млн кв. м жилья. Еще 4,5 млн кв. м профинансировано по схемам ЖСК, за счет государственных бюджетов и за счет продаж готового жилья. В результате в 2017 году ввод многоквартирных домов составил те же самые 46 млн. кв. м.

В 2015 и 2016 годах ежегодные продажи по ДДУ упали до 32 млн кв. м (623 тыс. и 635 тыс. ДДУ при средней площади продающихся квартир 50 кв. м). Схема ЖСК, бюджеты и продажи готового жилья обеспечили тогда финансированием уже около 7 млн кв. м в год (существенно выросли продажи готового жилья, т.к. значительный объем квартир не успевал продаваться в период строительства).

«Получается, что ввод многоквартирных домов в 2018 и 2019 годах должен составить примерно по 39 млн кв. м, — аргументирует гендиректор ИРСО и продолжает: — По данным Росстата за первое полугодие 2018 года уже введено 13,7 млн кв. м. Практика последних двух лет показывает, что за полугодие вводится многоквартирных домов примерно 36% от годового объема ввода (36,5% в 2016 году и 35,8% в 2017). Значит, объем годового ввода многоквартирных домов должен составить 38 млн кв. м. Цифра ввода может оказаться выше, если удастся активизировать восстановление строительства проблемных объектов. Тогда можно рассчитывать на ввод более 40 млн кв. м многоквартирных домов», — заключает специалист.

Фото: www.ok.ru

Другие публикации по теме:

Ввод многоквартирных домов застройщиками РФ в июне уменьшился на 25,7% (графики)

Владимир Якушев рассказал о структуре нацпроекта «Жилье и городская среда»

Ввод жилья в России в январе-июне вырос на 3,7% (графики)

«Метриум»: Объем предложения массовых новостроек Москвы за год сократился на треть

Сенаторы призывают пересмотреть требование к застройщику в части минимального объема построенного жилья

Обновлен ТОП по вводу жилья в 2018 году: в лидерах ПИК, СУ-155, ВКБ-Новостройки

Максимальные объемы ввода жилья за январь-май показали Московская область, Ленинградская область и Краснодарский край

Ввод многоквартирных домов застройщиками в мае упал почти на 40% (графики)

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Вернуться к поэтапному раскрытию счетов эскроу для застройщиков предложил председатель Комитета по жилищному строительству Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Алексей Сорокин, сообщил Интерфакс.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Напомним, что с 1 июля 2019 года в РФ действуют новые правила фондирования жилищных проектов, предполагающие проектное финансирование (привлечение застройщиками банковских кредитов) и отложенный расчет с дольщиками через счета эскроу, куда аккумулируются средства граждан и с которыми обязаны работать российские застройщики. То есть до окончания работ строительные компании не могут пользоваться этими деньгами, застройщиков кредитуют банки.

В начале ноября глава Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг сообщал о стабилизации продаж строящегося жилья на уровне 2 млн кв. м в месяц после отмены с июля 2024 года льготной ипотеки. При этом проектное финансирование (ПФ) не замедляется, а со средней ставкой 8% покрытие выборки остается высоким.

«Размер средств на счетах эскроу составляет сейчас 7 трлн руб. Накопление несколько замедлилось, но это связано с тем, что раскрытий много. Только за последний квартал раскрыто счетов эскроу на 1 трлн руб.», — проинформировал Михаил Гольдберг (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Между тем председатель Комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин считает, что если проекты компании реализуются исключительно с привлечением средств на счетах эскроу, то объем замороженных оборотных средств очень большой. Поэтому даже далеко не все крупные строительные компании могут позволить себе в условиях высокой ставки ЦБ иметь такие крупные собственные средства (не менее 15% оборота) на период всего срока строительства.

«Одним из дополнительных механизмов для привлечения средств дольщиков может стать поэтапное раскрытие счетов эскроу, — предложил эксперт на заседании комиссии Общественного совета при Минстрое России.

Он пояснил, что возврат к поэтапному раскрытию даст возможность строительным компаниям пополнять оборотные средства. По мнению Алексея Сорокина (на фото ниже), раскрытие счетов эскроу возможно осуществлять в два этапа: на стадии «коробки» и после сдачи проекта.

Фото: nostroy.ru

Кроме этого, прозвучало предложение о смягчении требований к собственному участию застройщика — с уровня более 15% до уровня свыше 10% под капитал проекта. При оценке залогового имущества застройщика, полагает эксперт, нужно установить для банков-кредиторов максимальный размер дисконта и максимальное значение комиссии в связи с предоставлением ПФ.

Предложенные Алексеем Сорокиным меры, по его мнению, помогут обеспечить рост жилищного строительства. «Во втором полугодии 2024 года объем портфеля проектного финансирования будет определяться скоростью замедления строительства уже начатых и запуска новых проектов, а также темпов роста себестоимости», — прогнозирует специалист.

Он напомнил, что за квартал ставка по портфелю ПФ практически не изменилась (6,9%), но с учетом ожидаемого снижения уровня покрытия стоимость финансирования несколько увеличится в ближайшем будущем.

«Годовые темпы роста портфеля, начиная с третьего квартала 2024 года, могут составить 7% — 12%. Дальше динамика будет также связана с изменением ключевой ставки, адаптацией отрасли, условиями годных программ и объемами финансирования новых проектов», — пояснил представитель НОСТРОЙ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

ДОМ.РФ: в октябре застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м — на 14% больше, чем месяцем ранее

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

ЦБ в октябре оставил без изменений перечень банков, имеющих право работать с застройщиками по счетам эскроу (список)

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперты: в 44 российских регионах жилищное строительство стопроцентно финансируется через счета эскроу

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эскроу в ИЖС: плюсы, риски и мнения экспертов

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два