В 2022 году Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) вынес два решения, которые помогут девелоперам защитить своих интересы при выборе дополнительных видов использования земельных участков и начисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Фото: www.amgkh.ru

Первое определение №305-ЭС22-18408 от 20.12.2022 по делу №А40-197947/2021, в котором рассматривался спор между департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ/арендодатель) и ООО «РН-Трейд» (Общество/Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка (ЗУ).

Согласно материалам дела, между ДГИ и Обществом заключен договор аренды, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок для строительства открытого многоэтажного гаража-стоянки.

По условиям данного договора аренды, за нарушение сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в два раза — за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию.

Фото: www.varshhouse.ru

Ссылаясь на то, что в срок, установленный для завершения строительства, гараж-стоянка Обществом не построена, арендодатель произвел расчет арендной платы с учетом повышенного тарифа.

Судами трех инстанций требования ДГИ удовлетворены со ссылкой на то, что условия договора (в том числе в части увеличения) были согласованы сторонами, данная мера направлена на стимулирование застройщика, не является санкцией за нарушение условий договора, направлена на стимулирование застройщика и не может расцениваться в качестве неустойки.

Верховный Суд РФ отменил данные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поскольку размер арендной платы является нормативно установленным, он не может быть изменен соглашением сторон — таков главный довод высшей судебной инстанции страны.

Фото: www.zakonovest.ru

Во втором деле ВС РФ разбирался в споре между ДГИ и АО «ПИК-Индустрия» (Арендатор). ДГИ на основании обследования земельного участка проведённого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы доначислил арендную плату Арендатору, так как земельный участок использовался не по целевому назначению.

ВС РФ определением №305-ЭС21-19336 по делу А40-285960/2019, разъяснил, что указание в договоре аренды ЗУ, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках, утвержденных градостроительным регламентом видов.

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, ЗУ, занятого этим объектом. При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено, глворится в определении Верховного Суда.

Фото: www.ki-news.ru

В нем также указано, что:

• при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им ЗУ на праве аренды, правового режима ЗУ необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах;

• арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25 % площади всех капитальных объектов;

• такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости ЗУ и арендной платы за него.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд: собственники не обязаны направлять исполнителю коммунальной услуги свидетельство о поверке

Предусмотренное ч. 1 ст. 13.19.3 КоАП РФ административное правонарушение включено в главу 13 Кодекса, поэтому срок давности привлечения к административной ответственности считается по общим правилам ст. 4.5 КоАП РФ и составляет два месяца со дня совершения административного правонарушения, отметил суд высшей инстанции.

Фото: www.old.refportal.com

Согласно материалам дела, ООО «СЗ «Тяжпрессмаш» осуществляет строительство объекта, представляющего собой комплекс многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями и надземно-подземным паркингом. Строительство комплекса, расположенного в 205-м квартале г. Рязани, осуществляется с привлечением средств дольщиков.

 В ходе мониторинга информации, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), должностным лицом министерства строительного комплекса Рязанской области (далее министерство) сделан вывод о том, что в нарушение п. 11.2 ч. 1 ст. 21 214-ФЗ застройщиком ООО «СЗ «Тяжпрессмаш» в указанной системе не размещена информация о количестве заключенных договоров за июль 2019 года, которая в соответствии с ч. 4.1 ст. 19 214-ФЗ (в редакции 151-ФЗ от 27.06.2019) подлежала размещению не позднее 10.08.2019.

Фото: www.promdevelop.ru

Приказом ООО «СЗ «Тяжпрессмаш» ответственным лицом по вопросам опубликования и размещения информации, предусмотренной законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, назначена главный бухгалтер.

Постановлением министерства от 18.02.2020 г. №143-дс, оставленным без изменения решением судьи Московского районного суда г. Рязани от 17.02.2020, главный бухгалтер ООО «СЗ «Тяжпрессмаш» Демкова Ю. В. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 13.19.3 КоАП РФ, и подвергнута административному наказанию в виде административного штрафа в размере 15 тыс. руб.

Фото: www.vsedlyastroiki.ru

Решением судьи Рязанского областного суда от 21.05.2020, оставленным без изменения постановлением судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03.08.2020, постановление министерства и решение судьи районного суда отменены, производство по делу об административном правонарушении прекращено на основании п. 6 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ в связи с истечением срока давности привлечения к административной ответственности.

Принимая данное решение, судья областного суда исходил из того, что главному бухгалтеру ООО «СЗ «Тяжпрессмаш» Демковой Ю. В. вменено административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 13.19.3 КоАП РФ, срок давности привлечения к административной ответственности за совершение которого составляет два месяца, начал исчисляться с 12.08.2019, и с учетом положений ст. 4.8 КоАП РФ истек 12.10.2019, дело рассмотрено 18.02.2020 за пределами указанного срока.

Фото: www.versia.ru

Судья Верховного Суда РФ согласился с судебными актами, принятыми судьей областного суда и судьей кассационного суда, указав, что предусмотренное ч. 1 ст. 13.19.3 КоАП РФ административное правонарушение включено в главу 13 Кодекса «Административные правонарушения в области связи и информации». Срок давности привлечения лица к административной ответственности за правонарушения в области связи и информации по общим правилам ст. 4.5 КоАП РФ составляет два месяца со дня совершения административного правонарушения.

Фото: www.edsro.center

Разрешая вопрос об административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности с нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), повлекшее нарушение прав потребителей, компетентные субъекты обязаны обеспечить применение ч. 3 ст. 14.1 КоАП РФ соблюдение общего (трехмесячного) срока давности привлечения к административной ответственности, что само по себе не может препятствовать наложению на них в надлежащем порядке административного наказания за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 или ч. 2 ст. 14.4 данного кодекса, в течение специального (годичного) срока давности, установленного применительно к нарушениям законодательства РФ о защите прав потребителей.

Данная позиция изложена в постановлении Конституционного Суда РФ от 15.01.2019 г. №3-П и в полной мере применима к делу об административном правонарушении, предусмотренном ч.1 ст.13.19.3 КоАП РФ.

Фото: www.cashcirculation.ru  

Другие публикации по теме:

Ирек Файзуллин: В ЕИСЖС необходимо вести учет также частных и иных домов, возводимых вне долевого строительства

Как изменится порядок размещения информации в ЕИСЖС

Госстройнадзор будет получать банковскую информацию о застройщике через ЕИСЖС

Банк России будет регулярно получать сведения из ЕИСЖС

Александр Плутник: В ЕИЖС зарегистрированы 4,3 тыс. застройщиков, которые возводят 14,5 тыс. домов с привлечением средств дольщиков

Как изменится форма проектной декларации

Изменена форма проектной декларации, заполняемой застройщиком в ЕИСЖС

Правила размещения застройщиками проектной документации в ЕИСЖС детализированы

Изменена форма проектной декларации, заполняемой застройщиком в ЕИСЖС