Нефтяные котировки, тянущие вверх рубль, уже не являются главным фактором ценообразования на рынке недвижимости. Сегодня все зависит в первую очередь от ситуации внутри страны, поведения государства и регуляторов финансового рынка.

Фото: www.snip1.ru

На прошлой неделе цена нефти сорта Brent на лондонском бирже ICE превысила отметку в 71 доллар. В последний раз такой уровень цен наблюдался в декабре 2014 года, отмечают «Ведомости». А «Известия» считают, что этот факт обусловлен оптимизмом игроков по поводу стабильного сокращения запасов нефти в США и данными о неожиданном падении нефтедобычи в Штатах по итогам предыдущей недели.

На этом фоне доллар США продолжает сдавать позиции на форексе, дешевея к большинству ключевых валют. Индекс доллара, отражающий курс к 6 валютам стран, с которыми у США максимальный товарооборот, на прошлой неделе упал ниже 90 пунктов впервые за три года. Однако правительство Штатов это, похоже, не особо заботит. Слабый доллар является благом для американской экономики, заявил в среду глава Минфина США Стивен Мнучин. Падение курса «благоприятствует торговле и возможностям» и «совершенно не беспокоит» администрацию, сказал он, выступая в Давосе на Всемирном экономическом форуме.

Фото: www.rg.ru

«Для нас это позитивный момент, потому что дешевый доллар позволяет сегодня нефтяным котировкам держаться на современных низких уровнях — напомним, что нефть находится на рекордных с 2014 года показателях в 70 долларов за один баррель, — считает руководитель направления «Финансы и экономика» Института современного развития Никита Масленников (на фото). — Впрочем, не надо забывать и про то, что такая цена на нефть весьма комфортна и для американской сланцевой индустрии.

По мнению эксперта, никакая внешнеполитическая конъюнктура, связанная с западным давлением на российские президентские выборы, кардинально не повлияет на курс рубля. Главный вопрос здесь все равно заключается в нефти, остающейся весьма загадочной материей, в рамках которой можно сделать очень много предположений.

Фото: www.vistanews.ru

Несмотря на то что с 2015 по 2017 годы коэффициент корреляции между нефтяными ценами и курсом рубля сократился в семь раз, по уже сложившейся традиции повышение цен на нефть тянет вверх курс «деревянного», что, естественно, отражается на потребительских ценах, включая цены на недвижимость. По крайней мере, так было раньше.

Напомним, что с середины 1990-х до середины 2000-х годов цены на недвижимость в долларовом эквиваленте прогнозируемо менялись вслед за стоимостью нефти, реагируя на изменения в течение 3-6 месяцев. Однако после кризиса 2008 года многое изменилось: в период восстановления прямой зависимости уже не было. Например, в 2009 году цены на недвижимость в долларах упали, как и стоимость нефти. На протяжении 2011—2013 годов нефть дорожала: в 2014 году она достигла 100 и более долларов за баррель. Но взаимосвязь стала менее очевидной: стоимость недвижимости в долларах не превысила показатели 2008 года.

«Почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль — медленнее, а в минувшем — наоборот, лежит в причинах кризиса, — считает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото). — Если тот кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, то в следующий раз одновременно сыграли роль обостренная геополитическая обстановка, растущая сырьевая зависимость экономики, а также введение антироссийских санкций». 

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова также утверждает, что сегодня прямой зависимости между ценами на нефть и развитием российского рынка недвижимости нет: кроме стоимости нефти существенное влияние на рынок оказывают также объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара и евро и т.д.

Фото: www.dailymoneyexpert.cdnvideo.ru

«Однако косвенно ценовые показатели нефти и жилья все же связаны, поскольку конъюнктура нефтяного рынка в значительной степени определяет векторы российской экономики, — поясняет Ирина Доброхотова (на фото). — От цен на нефть, в конечном счете, зависят объемы жилищного кредитования и количество денег на руках у граждан, уровень их доходов, темпы инфляции и ряд других факторов. Соответственно, и рынок недвижимости как одна из составляющих экономической системы в той или иной степени реагирует на «нефтяное» воздействие».

Впрочем, как отмечалось выше, нефть уже не является главным фактором ценообразования на рынке недвижимости. Сегодня все зависит в первую очередь от ситуации внутри страны, поведения государства и регуляторов финансового рынка — Банка России и АИЖК. Каким образом будут рефинансироваться ипотечные сделки, какой объем денежных средств будет направлен в эту сферу, как это повлияет на платежеспособный спрос — все это внутренние вопросы, ответы на которые должны прозвучать внутри страны. Важнейшая роль здесь принадлежит государству, которое может прямо или косвенно поддерживать отрасль с помощью дотаций, субсидий, компенсационных выплат и регулировки условий получения согласовательно-разрешительной документации.

При этом надо признать, что, не являясь главным фактором ценообразования на рынке недвижимости, цены на нефть оказывают влияние на макроэкономическую ситуацию в стране и опосредованно на рынок недвижимости как один из секторов национальной экономики, стимулируя потребительский спрос.

В общем и целом это выглядит так: высокие цены на нефть увеличивают приток нефтедолларов в страну, а доход, полученный компаниями-экспортерами, используется для различных нужд, в том числе на инвестиции, выплаты сотрудникам, акционерам и пр. Инвестиции приводят к расширению производства и созданию новых рабочих мест и, как следствие, к появлению платежеспособных потребителей. В конечном итоге приток капитала из нефтегазовой отрасли стимулирует спрос на недвижимость.

Фото: www.alvatrans.ru

Иными словами, прямой зависимости между стоимостью недвижимости и нефти нет, но есть зависимость опосредованная: от того, сколько денег получает российское государство от продажи своего основного экспортного продукта, зависит объем ликвидности в экономике вообще и на рынке недвижимости в частности. А значит, и цена квадратного метра.

И хотя большинство граждан России по-прежнему считают покупку недвижимости самым надежным способом инвестирования средств, за три года доля таких граждан снизилась с 65% до 49%.

Другие публикации по теме:

Почему цена предложения новостроек ближе к сдаче дома не растет, а, наоборот, снижается

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

Минстрой России впервые с 2009 года понизил норматив стоимости 1 кв. м

Цена предложений новостроек начала снижаться после 6 месяцев роста

Максим Орешкин: Жилье в России будет дорожать, а пузыри на рынке недвижимости не возникнут

В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника

«Номинальный» директор избежит субсидиарной ответственности, если укажет лицо, реально управлявшее застройщиком-банкротом. 14 июля закон принят Госдумой РФ во втором чтении.

14 июля Государственная Дума РФ приняла во втором чтении проект закона №1032321-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Согласно принятому решению закон о банкротстве дополнен главой III.2 «Ответственность руководителя должника и иных лиц в деле о банкротстве».

Основные нововведения следующие:

1) дается определение понятию «контролирующее должника лицо». Это лицо, имеющее либо имевшее право давать обязательные для исполнения должником указания или возможность иным образом определять действия должника. Предполагается, что лицо являлось контролирующим должника лицом, в частности, если это лицо было руководителем должника или управляющей организации должника, имело право распоряжаться более 50% акций или долей общества, голосов в общем собрании участников, либо имело право назначать (избирать) руководителя должника.

К контролирующим лицам закон также относит лиц, которые извлекали выгоду из незаконного или недобросовестного поведения руководителей органов юридического лица. Таким образом, отсутствие формальных признаков, юридически связывающих бенефициара и «номинального» директора, больше не является гарантией уклонения бенефициара от ответственности. Более того, закон дает право Арбитражному суду признать лицо контролирующим должника лицом по любым иным основаниям (часть 5 статьи 61.10).

2) контролирующее должника лицо несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника, если полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие его действий и (или) бездействия.

3) лицо, привлеченное к субсидиарной ответственности, полностью или частично освобождается от такой ответственности, если докажет, что при исполнении функций органов управления или учредителя фактически оно не оказывало определяющего влияния на деятельность юридического лица (осуществляло функции номинально), и если благодаря предоставленным этим лицом сведениям установлено лицо, фактически контролировавшее должника.

4) для арбитражных управляющих вводится материальное стимулирование, побуждающее их добиваться результативного привлечения к субсидиарной ответственности контролирующих лиц в виде реального возмещения ущерба кредиторам.

Предполагается, что нормы о субсидиарной ответственности контролирующих лиц помогут сократить масштабы преднамеренных банкротств с предварительным выводом капиталов. До сих пор недобросовестным реальным владельцам застройщиков-банкротов обычно удавалось увеличить собственное имущество и избежать субсидиарной ответственности, используя номинальных учредителей и директоров. Последних суды привлекают к субсидиарной ответственности, но получить с них кредиторы ничего не могут, т.к. выгоду из их незаконного или недобросовестного поведения извлекало иное лицо.