Нефтяные котировки, тянущие вверх рубль, уже не являются главным фактором ценообразования на рынке недвижимости. Сегодня все зависит в первую очередь от ситуации внутри страны, поведения государства и регуляторов финансового рынка.

Фото: www.snip1.ru

На прошлой неделе цена нефти сорта Brent на лондонском бирже ICE превысила отметку в 71 доллар. В последний раз такой уровень цен наблюдался в декабре 2014 года, отмечают «Ведомости». А «Известия» считают, что этот факт обусловлен оптимизмом игроков по поводу стабильного сокращения запасов нефти в США и данными о неожиданном падении нефтедобычи в Штатах по итогам предыдущей недели.

На этом фоне доллар США продолжает сдавать позиции на форексе, дешевея к большинству ключевых валют. Индекс доллара, отражающий курс к 6 валютам стран, с которыми у США максимальный товарооборот, на прошлой неделе упал ниже 90 пунктов впервые за три года. Однако правительство Штатов это, похоже, не особо заботит. Слабый доллар является благом для американской экономики, заявил в среду глава Минфина США Стивен Мнучин. Падение курса «благоприятствует торговле и возможностям» и «совершенно не беспокоит» администрацию, сказал он, выступая в Давосе на Всемирном экономическом форуме.

Фото: www.rg.ru

«Для нас это позитивный момент, потому что дешевый доллар позволяет сегодня нефтяным котировкам держаться на современных низких уровнях — напомним, что нефть находится на рекордных с 2014 года показателях в 70 долларов за один баррель, — считает руководитель направления «Финансы и экономика» Института современного развития Никита Масленников (на фото). — Впрочем, не надо забывать и про то, что такая цена на нефть весьма комфортна и для американской сланцевой индустрии.

По мнению эксперта, никакая внешнеполитическая конъюнктура, связанная с западным давлением на российские президентские выборы, кардинально не повлияет на курс рубля. Главный вопрос здесь все равно заключается в нефти, остающейся весьма загадочной материей, в рамках которой можно сделать очень много предположений.

Фото: www.vistanews.ru

Несмотря на то что с 2015 по 2017 годы коэффициент корреляции между нефтяными ценами и курсом рубля сократился в семь раз, по уже сложившейся традиции повышение цен на нефть тянет вверх курс «деревянного», что, естественно, отражается на потребительских ценах, включая цены на недвижимость. По крайней мере, так было раньше.

Напомним, что с середины 1990-х до середины 2000-х годов цены на недвижимость в долларовом эквиваленте прогнозируемо менялись вслед за стоимостью нефти, реагируя на изменения в течение 3-6 месяцев. Однако после кризиса 2008 года многое изменилось: в период восстановления прямой зависимости уже не было. Например, в 2009 году цены на недвижимость в долларах упали, как и стоимость нефти. На протяжении 2011—2013 годов нефть дорожала: в 2014 году она достигла 100 и более долларов за баррель. Но взаимосвязь стала менее очевидной: стоимость недвижимости в долларах не превысила показатели 2008 года.

«Почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль — медленнее, а в минувшем — наоборот, лежит в причинах кризиса, — считает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото). — Если тот кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, то в следующий раз одновременно сыграли роль обостренная геополитическая обстановка, растущая сырьевая зависимость экономики, а также введение антироссийских санкций». 

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова также утверждает, что сегодня прямой зависимости между ценами на нефть и развитием российского рынка недвижимости нет: кроме стоимости нефти существенное влияние на рынок оказывают также объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара и евро и т.д.

Фото: www.dailymoneyexpert.cdnvideo.ru

«Однако косвенно ценовые показатели нефти и жилья все же связаны, поскольку конъюнктура нефтяного рынка в значительной степени определяет векторы российской экономики, — поясняет Ирина Доброхотова (на фото). — От цен на нефть, в конечном счете, зависят объемы жилищного кредитования и количество денег на руках у граждан, уровень их доходов, темпы инфляции и ряд других факторов. Соответственно, и рынок недвижимости как одна из составляющих экономической системы в той или иной степени реагирует на «нефтяное» воздействие».

Впрочем, как отмечалось выше, нефть уже не является главным фактором ценообразования на рынке недвижимости. Сегодня все зависит в первую очередь от ситуации внутри страны, поведения государства и регуляторов финансового рынка — Банка России и АИЖК. Каким образом будут рефинансироваться ипотечные сделки, какой объем денежных средств будет направлен в эту сферу, как это повлияет на платежеспособный спрос — все это внутренние вопросы, ответы на которые должны прозвучать внутри страны. Важнейшая роль здесь принадлежит государству, которое может прямо или косвенно поддерживать отрасль с помощью дотаций, субсидий, компенсационных выплат и регулировки условий получения согласовательно-разрешительной документации.

При этом надо признать, что, не являясь главным фактором ценообразования на рынке недвижимости, цены на нефть оказывают влияние на макроэкономическую ситуацию в стране и опосредованно на рынок недвижимости как один из секторов национальной экономики, стимулируя потребительский спрос.

В общем и целом это выглядит так: высокие цены на нефть увеличивают приток нефтедолларов в страну, а доход, полученный компаниями-экспортерами, используется для различных нужд, в том числе на инвестиции, выплаты сотрудникам, акционерам и пр. Инвестиции приводят к расширению производства и созданию новых рабочих мест и, как следствие, к появлению платежеспособных потребителей. В конечном итоге приток капитала из нефтегазовой отрасли стимулирует спрос на недвижимость.

Фото: www.alvatrans.ru

Иными словами, прямой зависимости между стоимостью недвижимости и нефти нет, но есть зависимость опосредованная: от того, сколько денег получает российское государство от продажи своего основного экспортного продукта, зависит объем ликвидности в экономике вообще и на рынке недвижимости в частности. А значит, и цена квадратного метра.

И хотя большинство граждан России по-прежнему считают покупку недвижимости самым надежным способом инвестирования средств, за три года доля таких граждан снизилась с 65% до 49%.

Другие публикации по теме:

Почему цена предложения новостроек ближе к сдаче дома не растет, а, наоборот, снижается

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

Минстрой России впервые с 2009 года понизил норматив стоимости 1 кв. м

Цена предложений новостроек начала снижаться после 6 месяцев роста

Максим Орешкин: Жилье в России будет дорожать, а пузыри на рынке недвижимости не возникнут

В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника

Сборник статей издан Клубом инвесторов Москвы. В нем автор обобщил уникальные и типичные отраслевые практики последних лет, дал свои рекомендации по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства, управлению недвижимостью, а также привел примеры воплощения в российской действительности знаменитых законов Мэрфи. 

Труд в объеме около 200 страниц носит название «Девелопмент недвижимости: долевое строительство и другие вопросы» и охватывает все актуальные аспекты реформирования отрасли в 2018—2019 гг.

В работу видного представителя девелоперского сообщества и отраслевой науки, вошли подробные аналитические выкладки. С тезисным изложением ряда из них заместитель генерального директора компании MR Group (18-е место в ТОП застройщиков РФ, 6-е место по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото) не раз выступал на площадке портала ЕРЗ.

Например, ученый и практик в одном лице, полагает, что поправки в законодательство о долевом строительстве (214-ФЗ), вводящие нормы проектного финансирования и расчета с застройщиком через эскроу-счета для защиты дольщиков, не совсем отвечают интересам последних. Почему? Потому что дольщики чаще всего страдают не от «долёвки», а от сомнительных способов приобретения жилья — с помощью жилищных сертификатов или вступления в ЖСК, напоминает Андрей Кирсанов.

Поэтому вместо радикальной ликвидации долевого строительства было бы целесообразней ввести категорию специализированных застройщиков, которые смогли бы использовать средства дольщиков на определенные цели, считает автор книги.

В то же время он признает, что плюсом проектного финансирования (в российском варианте) является наличие одного профессионального кредитора в лице банка.

Фото: www.infokanal55.ru

А вот минусом, по его мнению, является большая вероятность высоких кредитных ставок и недопуск застройщика к деньгам на счетах эскроу в процессе возведения объекта, а также более жесткая, чем раньше, подконтрольность застройщика региональным надзорным органам и сковывающая его оперативную деятельность подотчетность банку-кредитору. 

Условием для безболезненного перехода к проектному финансированию, считает Кирсанов, могло бы стать снижение кредитных ставок до уровня рентабельности при прежней схеме долевого финансирования.

Другая рекомендация ученого законодателю — установить в отрасли долгосрочные правила, чтобы застройщики могли спокойно создавать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на протяжении нескольких лет (особенно если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территорий).

Также Андрей Кирсанов в своей книге доказывает, что не следует при оценке способности застройщика к эффективному жилищному строительству делать акцент на размерах собственных средств застройщика.

«Ни уставный капитал, ни собственные средства застройщика не обеспечивают защиту прав дольщиков, они лишь свидетельствуют о намерениях лиц, создавших юридическое лицо для осуществления инвестиционно-строительной деятельности», — подчеркивает эксперт. 

Помимо этого в сборнике ученого-девелопера нашел отражение анализ зарубежного опыта финансирования жилищного строительства. В частности, Кирсанов предлагает использовать опыт Германии, предусматривающий возможность поэтапного расходования застройщиком денежных средств дольщиков, размещенных в банке.

Что касается структуры книги, то она включает разделы, посвященные законодательству о долевом строительстве, российской правоприменительной практике комплексного освоения территорий (КОТ), возведения социальных объектов, государственной регистрации недвижимости, противодействия самострою и приватизации различных категорий объектов недвижимости.

Особую оригинальность и некий шарм работе придает ее последний раздел, адресованный читателям, не лишенным чувства юмора и философского отношения к жизни. Раздел называется «Юридическая мэрфология» и посвящен краткому описанию отечественных юридических практик, в которых находят проявление знаменитые законы Мэрфи. Они, как известно, сводятся к шутливому принципу «все, что может пойти не так, в итоге и пойдет не так» (англ. вар.: аnything that can go wrong will go wrong).

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии