Госдума на пленарном заседании 10 октября приняла в первом чтении законопроект, согласно которому при банкротстве гражданина единственное жилье, взятое в ипотеку, не будет изыматься в пользу кредиторов.

Документ вносит поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», он инициирован депутатами-единороссами Натальей Костенко, Иваном Демченко и Андреем Дорошенко.

Наталья Костенко пояснила, что поправки разработаны с целью создания дополнительной защиты имущественных и жилищных прав россиян, которые попадут под процедуру личного банкротства.

Согласно законопроекту, суд получит возможность утверждать отдельное мировое соглашение или план реструктуризации долгов между должником и кредитором, требования которого обеспечены жильем, если оно является единственным. Это позволит не продавать такое жилье на торгах при сохранении ипотеки. При этом на другое имущество россиянина это соглашение распространяться не будет.

В пояснительной записке к документу отмечается, что действующее законодательство предусматривает недостаточно эффективные механизмы реабилитационных процедур, которые редко применяются на практике и редко заканчиваются восстановлением платежеспособности должников.

Это приводит к тому, что большинство дел о банкротстве возбуждается по заявлениям кредиторов, и тогда, когда исчерпаны все иные меры по взысканию задолженности и имущество должника реализовано в ходе исполнительного производства. Должники не рассматривают процедуры банкротства как способ решения своих финансовых проблем.

Председатель комитета Госдумы РФ по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов отметил, что законопроект особенно актуален в настоящее время в связи со значительным ростом числа граждан, признанных судом несостоятельными: с начала 2023 года их количество увеличилось до 249,9 тыс. человек (+28,8% по сравнению с прошлым годом).

Депутат подчеркнул социальный характер законопроекта, обеспечивающего права граждан, не ущемляя при этом интересы сторон правоотношений.

«Согласно принятому в первом чтении законопроекту, в ходе процедур банкротства будет выделяться находящееся в залоге ипотечное жилье, если оно единственное для гражданина, и проходить по отдельной процедуре, — уточнил Гаврилов. — Это своеобразная "консервация" статуса жилья позволит сохранить его за гражданином. Для этого гражданину нужно будет заключить мировое соглашение». 

Законопроект предусматривает возможность подачи должником или кредитором в арбитражный суд не только заявления о признании должника банкротом, но и заявления о введении процедуры реструктуризации долгов. Одновременно меняется порядок отбора саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и (или) арбитражных управляющих для проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве. Определяются и предъявляемые к ним требования с учетом разделения должников и саморегулируемых организаций на группы.

Ко второму чтению, по словам члена Комитета Госдумы РФ по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Максима Иванова, законопроект планируют доработать, чтобы не допустить ухудшения положения кредиторов первой и второй очереди, а также финансового управляющего. Кроме того, инициативу планируют ограничить в отношении роскошного жилья.

Авторы законопроекта отмечают в пояснительной записке, что принятие документа будет способствовать сокращению сроков и издержек на проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве, повышению их эффективности и увеличению размера погашения требований кредиторов.

Он также обеспечит защиту интересов должников, испытывающих временные трудности, но имеющих возможность восстановить свою платежеспособность при предоставлении необходимых для этого правовых инструментов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Принят закон, защищающий права покупателя жилья у продавца-банкрота

Верховный Суд разъяснил применение правила исполнительского иммунитета в спорах по долгу, обеспеченному ипотекой

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

На фоне изменения рынка жилья в России с повышением адресности льготных программ первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование, впервые представленное платформами СберИндекс и Домклик, о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Эксперты отметили, что цены на новостройки выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичном рынке жилья существует проблема высоких ставок рыночной ипотеки.

Ограничение доступности госпрограмм способствовало перетеканию части спроса с первичного на готовое жилье. Пока, по оценке специалистов, спрос на «вторичке» остается низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены на готовое жилье во многих регионах.

Комментируя результаты исследования, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается — и на первичном, и на вторичном рынках.

Фото: asros.ru 

«Цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — пояснил аналитик.

По его словам, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен.

Михаил Матовников полагает, что первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу динамики понижения.

Источник: СберИндекс, Домклик

По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на российском рынке новостроек равнялась 169,3 тыс. руб. Лидируют, безусловно, Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Также выше общероссийского уровня цены в Московской области и Республике Татарстан.

Средняя цена предложения (по объявлениям Домклик) зафиксирована на отметке 188,4 тыс. руб. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Лидеры те же: Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.

Аналитики подсчитали, что в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок, причем в обеих столицах порядка 40% — сделки с первичным жильем.

Из регионов с населением более 1 млн человек наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: согласно заключенным в Сбере ипотечным сделкам, 1 кв. м в там стоит 110,6 тыс. руб., 111,3 тыс. руб., 117,2 тыс. руб. и 117,4 тыс. руб. соответственно. В объявлениях в этих регионах цена также минимальна.

Источник: СберИндекс, Домклик

В октябре аналитики отметили колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на «первичке» менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.

При этом, согласно статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость 1 кв. м по стране увеличилась на 0,4%, до 169,3 тыс. руб.

В большинстве регионов-миллионеров прибавление цены оказалось больше: в Омской (+4,2%) и Нижегородской (+3,4%) областях, Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).

Подорожание новостроек эксперты отмечают третий месяц подряд. А в ряде регионов — уже на протяжении более года: в Республике Башкортостан (21 мес.), Волгоградской (19 мес.), Ростовской (16 мес.), Самарской (15 мес.) и Воронежской (13 мес.) областях.

Источник: СберИндекс, Домклик

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.

Разрыв между ценами предложения и сделки растет при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену сделки.

Источник: СберИндекс, Домклик

Разница между ценами предложения и сделки в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что, по мнению аналитиков, говорит о скором снижении цен на первичном рынке.

По их наблюдениям, уровень продаж в 2% и менее от всего объема стройки в месяц приводит к замедлению роста цен, а затем — к их снижению. Уровень ниже 2% держится последние три месяца, что позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшее время начнут снижаться.

Источник: СберИндекс, Домклик

Проанализировав цены на вторичном рынке жилья и сравнив их с ценами новостроек, авторы исследования пришли к выводу, что закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы: наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, при этом цены сделок стабильнее цен предложения.

Источник: СберИндекс, Домклик

Завершение программы «Господдержка 2020» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.

Источник: СберИндекс, Домклик

Эксперты зафиксировали значительное сокращение сделок на вторичном рынке с начала 2024 года. Разрыв между ценами предложения и сделки также минимален.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению, прогнозируют аналитики Сбера.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится