24-го марта состоялся круглый стол, где обсудили ограничения по покупке в собственность недвижимости с участием иностранных лиц недружественных государств.

Модератором круглого стола выступил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Мнением по вопросу поделились заместитель руководителя аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Надежда Орлова и директор по организационному развитию компании Эталон-Инвест (входит в Группу Эталон) Алексей Дыков.

Участниками дискуссии стали более 40 юристов различных девелоперских компаний.

Кирилл Холопик (на фото) отметил актуальность темы для участников рынка жилищного строительства. «К нам поступил запрос из Росреестра с просьбой подготовить перечень вопросов, по которым требуются дополнительные комментарии, — отметил он. — По итогам круглого стола мы сформируем пакет вопросов для получения разъяснений органов власти».

Надежда Орлова (на фото) представила обзор документов нормативно-правовых актов, устанавливающих особенности оборота недвижимого имущества, которые приняты Президентом РФ и Правительством РФ в связи с недружественными и противоречащими международному праву действиями иностранных государств.

В частности, это: 

• Указ Президента РФ №81 от 01.03.2022;

• Указ Президента РФ №95 от 05.03.2022;

• Постановление Правительства РФ №295 от 06.03.2022;

• Распоряжение Правительства РФ №430-р от 05.03.2022.

Фото: www.cdn-9.vedomosti.ru

Алексей Дыков (на фото) рассказал об особенностях применения принятых документов на практике. Так, под иностранными лицами, связанными с недружественными иностранными государствами, понимаются физические и юридические лица, которые имеют в недружественных странах гражданство, место регистрации, место преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или извлечения ими прибыли.

Также к ним относятся лица, независимо от места регистрации или ведения ими хозяйственной деятельности, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц (актуально для юридических лиц).

Фото: www. ipotekaved.ru

Накануне Росреестр дал подробные разъяснения о том, какие именно нерезиденты должны получать разрешение соответствующей правительственной подкомиссии, возглавляемой министром финансов Антоном Силуановым, на проведение учетно-регистрационных действий с недвижимостью на территории РФ.

Фото: www.topmigrant.ru

Участники дискуссии пришли к выводу о том, что особый порядок не распространяется на сделки, в результате которых не возникает право собственности — в частности, найм, аренда. Неясным остается вопрос аренды земельного участка для строительства, где арендатором будет выступать иностранное лицо. Согласно ч. 2 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, арендатор может стать собственником возведенного на этом участке здания.

Фото: www.martbal.ru

Посмотреть запись круглого стола можно в аккаунтах ЕРЗ.РФ в YouTube и VK.

Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO.

Другие публикации по теме:

Росреестр: под ограничения на сделки с недвижимостью в РФ подпадают только юрлица из недружественных стран

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

Пульс жилищной отрасли: обвал или новый виток развития?

Представителям недружественных стран разрешили участвовать в сделках с недвижимостью в России

Судьба нерезидента

Как зарегистрировать сделку с недвижимостью, если в ней участвует лицо из недружественной страны

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: Повысится ли качество услуг при назначении гарантирующих управляющих компаний

«ЕРЗ о ГЛАВНОМ»: Девелоперы поддерживают переход на работу с Росреестром в электронном виде

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: Как эффективнее продавать новостройки 

Росреестр разработал законопроект, пересматривающий критерии объекта недвижимого имущества: по мнению ведомства, недвижимость следует рассматривать как трехмерный контур пространства, имеющий физические или проектируемые в строительной документации границы. У экспертов есть вопросы по этому поводу.

Фото: www.yandex.ru 

Публичное обсуждение документа, предусматривающего внесение поправок в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и размещеного на федеральном портале нормативных правовых актов, продлится до 15 апреля.  

Как сказано в пояснительной записке к документу, он нацелен на совершенствование сложившегося гражданского оборота недвижимости через детальное уточнение самого понятия «объект недвижимого имущества» и правового регулирования «в отношении единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи».

В частности, предлагаемые Росреестром поправки оспаривают обоснованность нынешнего основного критерия объекта недвижимого имущества — его неразрывную связь с землей («невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению»).

Фото: www.fidexpo.ru

«Ключевое определение недвижимости — прочная связь с землей — имеет тот недостаток, что подтвердить эту связь документами не всегда можно», — аргументируют свою позицию авторы законопроекта.

Они также видят нелогические нестыковки действующего законодательства в том, что некоторые сооружения (признаваемые им недвижимостью) могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба их назначению (например, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы и др.), а ряд помещений (в частности, квартиры) не имеют непосредственной связи с землей.

Фото: www.pro-dachnikov.com

Кроме того, одни прочно связанные с землей объекты имеют самостоятельную хозяйственную ценность (например, здание завода), а другие могут считаться лишь улучшениями земельного участка (дорожки, заборы, временные, вспомогательные строения и т.п., не требующие получения разрешения на строительство), отмечают разработчики документа.

Фото: www.youtube.com

Ссылаясь на зарубежную правоприменительную практику (гражданское законодательство Великобритании, Швеции, Новой Зеландии, Австралии и других стран) они видят рациональным такой подход, при котором в качестве недвижимой вещи «рассматривается трехмерный контур пространства, имеющий физические или проектируемые в строительной документации границы».

Исходя из этого, в рамках данного законопроекта предлагается считать недвижимостью земельные участки, участки недр, а также расположенные ‎на земле или под ее поверхностью и созданные в результате строительства здания и сооружения, а также здания, сооружения, единые недвижимые комплексы, образованные в результате преобразования других зданий и сооружений.

Фото: www.cefmfg.com

Но когда объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью (забор, например), предлагается считать его движимым имуществом.

По мнению авторов поправок, за вспомогательными постройками следует закрепить статус «улучшений земельного участка или иных объектов недвижимости (например, жилого дома)», а также исключить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), такие объекты, как пляж, грунтовая дорога, плодовый сад и т.п.

Фото: www.en.ppt-online.org

Законопроект также предлагает под едиными недвижимыми комплексами (ЕНК) понимать не связанные технологически между собой в пространстве сооружения, а совокупность объектов недвижимости, время о времени меняющихся и находящихся в собственности одного или нескольких лиц и на одном участке (сама земля в состав ЕНК).   

Упорядочить способы возникновения (исчезновения) объектов недвижимости предлагается следующим образом:

• создание объекта при строительстве;

• образование, изменение объекта при реконструкции, перепланировке, капитальном ремонте путем его раздела, объединения, выдела;

• полная ликвидация объекта при сносе, гибели последнего.

Фото: www.valdvor.ru

Опрошенные «Коммерсантом» эксперты дали неоднозначную оценку поправкам в ГК РФ, предлагаемым авторами законопроекта.

Так, советник практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ Антон Алексеев (на фото) не исключает, что в случае принятия такого закона у государства появится возможность для увеличения налогооблагаемой базу при исчислении налога на недвижимость.

Фото: www.online.statut.ru

А руководителя направления практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner Russia Максима Попова (на фото) смущает, что законопроектом исключается основной признак зданий и сооружений (их прочная связь с землей), вместо чего предлагается определение движимого имущества.

«Что же тогда дополнительно определяет недвижимость?» — задается вопросом эксперт.

Фото: www.aizo-67.ru

Ведущий юрист практики недвижимости Crowe CRS Евгений Кравченко, напротив, видит в документе (в случае его принятия в качестве закона) надежную правовую базу для определения объекта недвижимости.

Он исходит из следующих критериев, имелись ли разрешения на строительство до строительства объекта и вводился ли он в эксплуатацию после.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

С 1 марта работы по установлению границ населенных пунктов и ЗОУИТ необходимо лицензировать

Изменения в сфере земли и недвижимости за IV квартал 2021 года

Как избежать нарушений земельного законодательства

Сроки установления ЗОУИТ продлены

Росреестр разработал новую форму технического плана

2022-й: ИЖС на сельхозземлях и аварийные дома в ЕГРН