Согласно результатам опроса застройщиков — участников еженедельной онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды»: «Генподрядчик девелопера: сторонний или инхаус», 55% респондентов предпочитают работать с внутренним генподрядчиком (ГП).

 

Результаты опроса участников дискуссии «ЕРЗ-тренды». Источник: ЕРЗ.РФ

  

Как показал опрос, проведенный в ходе дискуссии, сторонних генподрядчиков (ГП) привлекают 18% респондентов, 27% застройщиков выбирают подрядчика в зависимости от проекта.

Подробно о своем опыте работы со сторонними и внутренними ГП, а также причинах смены одной модели генподряда на другую рассказали эксперты вебинара — лидеры строительного рынка России.

        

Фото из архива А. Тонконогова

   

Андрей ТОНКОНОГОВ (на фото), партнер и руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости ТеДо:

— С одной стороны, вопрос о том, каким должен быть ГП — сторонним или своим — простой. Но сегодня время вызовов, и мы хотим обсудить именно с представителями отрасли один из этих вызовов — функции генподряда.

Мы сейчас очень глубоко погружаемся в эту концепцию и обязательно выпустим потом анализ, поделимся итогами и наших исследований, и текущей панели (вебинара ЕРЗ.РФ — Ред.).

Со своей стороны мы пришли к тому, что генподряд в текущее время должен быть очень гибкой функцией. Наша консалтинговая практика может помочь девелоперам найти правильный подход по работе с этой функцией.

 

Фото из архива А. Кубца

 

Алексей КУБЕЦ (на фото), директор проектов строительства Sminex:

— Наша компания проектирует и строит больше 2 млн «квадратов» недвижимости в элитном и премиальном сегменте, что, соответственно, подразумевает щепетильное отношение к продукту. Со временем мы пришли к тому, что у нас появился собственный внутренний ГП, который полностью закрывает данную потребность.

Дело в том, что рынок меняется, клиент становится все более требовательным. Чтобы выдавать то, что мы обещали, и отслеживать все новинки и тенденции, у нас происходит очень большое количество изменений в моменте, и этими изменениями без собственного генподрядчика управлять очень сложно.

Сам рынок сейчас начал перестраиваться, и потребность во внутренних ГП значительно возросла.

 

Фото из архива С. Сагиряна

 

Станислав САГИРЯН (на фото), генеральный директор ГК РКС Девелопмент:

— Мы на рынке 17 лет, и все эти годы реализуем проекты с помощью инжинирингового генподряда. Своих мощностей у нас практически нет, и это наш осознанный выбор. Благодаря этому мы ни разу не опаздывали со сроками ввода в эксплуатацию. И с точки зрения качества, мы с премией продаем, в том числе и потому, что контролируем качество таким образом.

Каким бы прекрасным ни был ГП, завтра у него что-то произойдет на другом объекте, и он развалится, у него начнутся финансовые проблемы, разбежится бригада, рассорятся акционеры, собственники, еще что-то может произойти.

Любая нормальная стройка должна быть подготовлена к тому, что подрядчик меняется. Если это ГП, то очень часто это оборачивается катастрофой, поскольку на нем кран, на нем вся жизнедеятельность, в том числе в юридическом плане: он отвечает за строительную площадку, а ты туда фактически не можешь зайти. То есть ты, собственник, остаешься без права собственности. И у нас такие истории были.

Поэтому мы категорически не используем генподрядный метод. Можно сказать, что мы сами выступаем ГП, строим подрядным методом.

  

Фото из архива В. Ершова

 

Виталий ЕРШОВ (на фото), директор по строительству Setl Group:

— В целом я не сторонник внутреннего генподряда, наша компания уже 30 лет на рынке и прошла этот этап. Опыт первых лет не был гладким, мы столкнулись с некоторыми спорными ситуациями, которые не приводили нас к нужным результатам.

В итоге мы на какое-то время отказались от внутреннего генподряда. Однако ситуация на рынке Санкт-Петербурга заставила нас вернуться к этому опыту, но мы провели серьезную работу по оптимизации процессов.

Если объект начинает «спотыкаться» по вине генподрядчика, в компании есть абсолютно прозрачная методика доказательной базы, которая безболезненно и «бесшовно» удаляет такого подрядчика.

 

Фото из архива Д. Бражниченко

 

Денис БРАЖНИЧЕНКО (на фото), президент ГК Лендекс:

— Мы всегда придерживались парадигмы, в соответствии с которой выбираем подрядчика внешнего, работающего в базовом регионе. Но, на наш взгляд, у нас сейчас есть симбиоз: мы организовали собственного ГП. Ведь какие цели стоят перед внешним или собственным ГП? В первую очередь это максимальная оптимизация затрат. Сейчас цены на материалы, работы, услуги растут.

Даже работая по объекту с внешним ГП, мы все равно ввели систему тендеров. У нас есть закупочный отдел, мы рассматриваем предложения и ГП, и внешних подрядчиков, собираем лучшее и, соответственно, «заводим» их потом под ГП. Понятно, приоритет отдается ГП в случае, если у него есть собственные ресурсы.

Внедрение собственной тендерной службы позволило сократить затраты. Например, на закупку арматуры — на 2,8 млн руб. в месяц, или на 13% по данной закупке.

 

Фото из архива Э. Халимуллина

 

Эдуард ХАЛИМУЛЛИН (на фото), операционный директор строительного комплекса АО УК Унистрой:

В качестве преимуществ внешнего ГП назову:

• знание рынка субподрядных компаний в регионе и быстрое привлечение на объект;

• двойной контроль качества;

• возможность быстрого выхода в новый регион за счет привлечения внешних ГП, в том числе постоянных;

• высокую экспертность и знание требований компании;

• меньшую численность сотрудников в структуре компании, меньшую нагрузку на ФОТ и возможность избежать сокращений при уменьшении объемов строительства;

• наличие собственного штата рабочих (например, каменщиков);

• устранение гарантийных заявок независимо от статуса субподрядчика (действующее юрлицо или нет).

К минусам внешнего генподрядчика я бы отнес:

• сложность в изменениях и внедрении новых решений;

• ограниченный рынок внешних ГП: при одновременном запуске большого количества объектов ощущается нехватка действующих ГП;

• долгий процесс подписания договора ГП;

• долгий процесс замены ГП в случае, если не выдерживаются сроки и уровень качества строительства;

• при банкротстве / прекращении сотрудничества с ГП гарантийные заявки ложатся на техзаказчика;

• затраты на сметную прибыль и фонд оплаты труда внешнего ГП.

 

Фото: rgud.ru

 

Гасан АРХУЛАЕВ (на фото), председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов:

— Привлечение внешнего генподрядчика в современных российских реалиях — не самый лучший выбор, это в первую очередь вопрос экономики, вопрос квалифицированного управления ресурсами и финансами в довольно динамично меняющейся обстановке.

Мой собственный опыт позволяет точно сказать, что изменения в составе подрядчиков, на площадке, замены по видам работ — это всегда потери и затраты, и временные, и финансовые.

Состав рабочей документации меняется, смета меняется. И это каждый раз диалог с генподрядчиком. Диалог, можно сказать, «кровавый». На мой взгляд, вся история с генподрядом весьма своеобразная, это в значительной степени досталось нам из нашего славного советского прошлого, в котором все основные объемы и заказы были государственными. История, когда большинство проектов были государственные и, разумеется, государство должно было контролировать свои расходы, сметы и т. д. Вот по этой укоренившейся привычке у нас инвестор (заказчик), имея свою армию технических специалистов нанимает аналогичную армию с практически тем же специалитетом, а те сразу закладывают свои затраты, оплату своих фондов, механизмов и т. д.

Я имел удовольствие получить опыт инжинирингового подхода, так называемого Construction Management, когда мы привлекали только конкретные компетенции, а не какую-то систему и структуру. То есть не отдавали деньги в распоряжение другим компаниям, а свои ресурсы — тем структурам, которые нам впоследствии пытались доказать, почему цена возросла, какие виды работ возникли неожиданно и какие причины заставили генподрядчика сорвать сроки строительства.

И нет мучительных споров, по какой системе закрывать генподрядный договор.

 

 

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

 

 

Выпуск «ЕРЗ-тренды» 6 февраля будет посвящен итогам продаж новостроек в январе. Регистрация доступна по ссылке.

 

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 6 февраля в 10.00 — «Продажи новостроек: итоги января»

ЕРЗ-тренды: законодательству о КРТ недостает нормативов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры

«ЕРЗ-тренды» 23 января в 10.00: разбираем новеллы законодательства о КРТ

ЕРЗ-тренды: в 2025 году системных рисков для застройщиков нет

«ЕРЗ-тренды» 16 января в 10.00: итоги декабря и 2024 года на рынке новостроек от лучших аналитиков России

ЕРЗ-тренды: поправки в 214-ФЗ защитят застройщиков, но могут породить новые судебные споры

ЕРЗ-тренды о новеллах 214-ФЗ: запись онлайн-дискуссии 

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

О том, как строительная отрасль восстанавливается после кризиса, что происходит с доступностью жилья и будут ли предложены дополнительные меры поддержки застройщиков, в интервью ТАСС на Восточном экономическом форуме рассказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин. 

   

Фото: www.prufy.ru

  

О рынке ипотеки

«Президент России Владимир Путин поставил перед нами задачу — достичь прироста ипотечного портфеля на 2,5 трлн руб. в этом году, — рассказал замглавы Минстроя. — Что касается льготной ипотеки, после снижения ставки до 7% мы действительно видим рост выдачи. В июле россияне взяли порядка 19,5 тыс. ипотечных кредитов — это увеличение к июню на 55%. Эффект мы видим еще и благодаря тому, что стало возможным сочетать льготную ипотеку с другими программами, которые предлагают банки и застройщики, и тем самым увеличивать сумму кредита».

По его словам, институт развития ДОМ.РФ полагает, что при дальнейшей динамике выполнить поручение Президента реально. «В первую очередь мы надеемся, что будет дальнейшее снижение ключевой ставки», — отметил Никита Стасишин (на фото), добавив: — Выдача льготной ипотеки растет, однако это только часть в общем объеме выдачи. Предметно будем рассматривать необходимость введения дополнительных мер в сентябре».

  

Фото: www.minstroyrf.gov.ru

  

О ценах на новостройки

Сегодня уже нет такого роста цены, который был в пандемию, констатировал федеральный чиновник, связав это с увеличением объема предложения на рынке недвижимости.

«Если посмотреть данные Росстата, то за второй квартал стоимость жилья увеличилась всего на 6,5% по отношению к первому кварталу, — уточнил Стасишин. — С учетом нынешней инфляции можно говорить, что темпы роста цен на жилье снижаются, и это сказывается на доступности. Она увеличивается за счет всех тех мер поддержки, которые существуют, в том числе за счет льготной ипотеки».

  

Фото: www.tsargrad.tv

  

О вводе жилья

По проектным декларациям с привлечением средств граждан сегодня строится порядка 100 млн кв. м многоквартирного жилья.

«Эти объемы сопоставимы с докризисными, и даже есть динамика, — с удовлетворением отметил Никита Стасишин. — Градостроительный потенциал для строительства жилья в России составляет порядка 242 млн кв. м. В настоящее время выданы разрешения на строительство 150 млн кв. м — это означает, что застройщики купили землю и перевели ее под многоквартирное жилищное строительство», — пояснил федеральный чиновник.

  

Фото: www.aizo-67.ru

  

После небольшого весенне-летнего проседания сейчас наблюдается положительная динамика по запуску новых площадок, фиксируется прирост по выдаче разрешений, заметил замминистра.

«По данным регионов, за семь месяцев 2022 года выдано порядка 4 тыс. новых разрешений на строительство 26,5 млн кв. м жилья, — проинформировал он, уточнив: — Это рост на 18% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом важно, чтобы застройщики понимали, что в перспективе трех — пяти лет у них будет сформирован хороший спрос. А для этого льготные программы должны действовать минимум на этот период времени», — подчеркнул Стасишин.

  

  

О мерах поддержки отрасли

Журналисты ТАСС спросили его, принято ли уже решение о том, когда будет снят мораторий на банкротство застройщиков, на включение домов в реестр проблемных объектов (ЕРПО), и ожидается в связи с этим рост количества долгостроев и обманутых дольщиков. Никита Стасишин ответил, что Минстрой предлагает отменить мораторий на включение в ЕРПО, а все остальные моратории пока продолжают действовать.

  

    

«Проект с соответствующими изменениями мы внесли в правительство, нам все его согласовали, — сообщил замглавы Минстроя, уточнив. — Думаю, что в сентябре он будет принят. Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работают механизмы эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков», — пояснил он.

«Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — подчеркнул Никита Стасишин.

  

Фото: www.bn.ru

  

По его словам, все 35 млрд руб., выделенные по программе льготного кредитования застройщиков по ставке 15%, запущенной в марте 2022 года, были выбраны.

Формула программы позволяла субсидировать ставку меньше 15%, рассказал он. «В результате эта программа оказалась одной из самых эффективных антикризисных мер, так как мы поддержали строительство более 20,5 млн кв. м жилья в 52 регионах России, — отметил Стасишин. — Застройщики получили льготные кредиты, их финансовые модели не были пересмотрены, это дало им возможность как запускать новые проекты, так и без увеличения стоимости квадратного метра для населения реализовывать текущие стройки», — заключил он.

  

Фото: www.edsro.center

  

О законодательных инициативах Минстроя

Основной такой инициативой чиновник назвал регулировку базового 214-ФЗ о долевом строительстве «в части того, чтобы люди четко понимали свои права при приемке квартир в новостройках и понимали гарантийные обязательства».

«Четко урегулируем споры при сдаче жилья, тем самым сильнее защитим людей, — пояснил Стасишин. — И в то же время, так как это будет понятно отрегулировано, мы не дадим возможности для проявления "потребительского терроризма" со стороны юридических компаний, которые взыскивают с застройщиков колоссальные суммы штрафов в своих интересах, а не в интересах граждан. В итоге это приводит к тому, что девелоперы просто не начинают новые проекты».

  

Фото: www.anspb.ru

  

По его словам, речь идет об антикризисной мере, которую теперь предлагается сделать бессрочной. «Соответствующее постановление правительства было принято в марте 2022 года, — напомнил заместитель министра. — Мы посмотрели его правоприменение — действительно стало проще и понятнее людям принимать квартиры. Сейчас мы это отрегулируем в законе. Рассчитываем, что он будет принят Госдумой в осеннюю сессию», — сообщил он.

Еще одна законодательная инициатива Минстроя, по его словам, связана с тем, «чтобы была возможность покупать квартиру на этапе строительства в ипотеку с меблировкой». Это даст возможность гражданам экономить порядка 30% на покупке мебели, уточнил Стасишин.

  

Фото: www.samolet.ru

  

«Сейчас только важно правильно прописать в законе предмет залога, это же отделимое имущество, но мы над этим работаем, — уточнил он, добавив: — Планируем, что закон также будет принят в осеннюю сессию».

Помимо этого Минстрой намерен «еще более эффективно откорректировать комплексное развитие территории в регионах, а также нюансы индивидуального жилищного строительства, в том числе с учетом последних поручений Президента России по итогам заседания президиума Госсовета», сообщил замминистра.

  

Фото: www.omskrielt.com

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Отрасль готова превзойти прошлогодний исторический рекорд по вводу жилья

Никита Стасишин: Объем ввода жилья за пять месяцев на 46% превысил прошлогодний показатель

Росстат: за год новостройки в России подорожали в среднем на 31%, а стройматериалы — на 14%

Росстат: ввод жилья в России в I полугодии 2022 года вырос на 44% (графики)

Марат Хуснуллин: В I квартале в России выдано на 22% больше разрешений на строительство, чем годом ранее

Никита Стасишин: Найдутся деньги и на строительство недвижимости, и на возведение инфраструктуры для нее