ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек
Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.
Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.
При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.
Фото: Банк России
Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:
— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.
В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.
Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.
Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.
Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ
Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:
— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.
При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.
Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.
Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.
Фото предоставлено пресс-службой А101
Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:
— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.
Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.
Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.
Фото: ГК Единство
Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:
— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.
Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.
Фото из архива О. Сидоренко
Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:
— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.
Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.
Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.
Фото: rosfinsovet.ru
Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:
— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.
Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.
Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.
Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте»проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
В 2022 году положительное заключение экспертизы получило на 23% меньше МКД, чем годом ранее (графики)
В 2022 году положительное заключение экспертизы проектной документации получило 2192 объекта от 1220 застройщиков.
* мониторинг ведется с октября 2019 года
По сравнению с 2021 годом количество объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации, уменьшилось на 22,5%.
Больше всего объектов за год получило положительные заключения экспертизы в Челябинской области (111 объектов), Приморском крае (93 объекта) и в Республике Татарстан (87 объектов).
Регион
Количество заключений
Челябинская область
111
Приморский край
93
Республика Татарстан
87
Новосибирская область
85
Свердловская область
74
Тюменская область
74
г. Москва
69
Московская область
59
Удмуртская Республика
59
Калининградская область
54
Краснодарский край
52
Воронежская область
49
Ставропольский край
48
Красноярский край
47
Ростовская область
46
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра
45
Республика Саха (Якутия)
44
Волгоградская область
43
Республика Крым
43
Республика Башкортостан
42
Кемеровская область
38
Чувашская Республика — Чувашия
35
г. Санкт-Петербург
34
Пермский край
33
Саратовская область
32
Калужская область
31
Республика Марий Эл
30
Архангельская область
29
Ямало-Ненецкий автономный округ
29
Ульяновская область
28
Самарская область
26
Брянская область
25
Алтайский край
23
Белгородская область
23
Ивановская область
23
Амурская область
21
Оренбургская область
21
Республика Хакасия
21
Вологодская область
20
Кировская область
20
Смоленская область
20
Тульская область
20
Липецкая область
19
Сахалинская область
19
Курганская область
18
Нижегородская область
18
Хабаровский край
18
Владимирская область
17
Омская область
16
Ленинградская область
15
Новгородская область
15
Ярославская область
15
Забайкальский край
14
Костромская область
14
Пензенская область
14
Тамбовская область
14
Иркутская область
13
Республика Мордовия
13
Астраханская область
11
Орловская область
11
Республика Дагестан
11
Республика Северная Осетия — Алания
11
Рязанская область
11
Псковская область
10
Республика Карелия
10
Курская область
9
Томская область
6
Республика Калмыкия
5
Республика Коми
5
Тверская область
5
Кабардино-Балкарская Республика
4
Карачаево-Черкесская Республика
4
Республика Бурятия
4
Республика Ингушетия
3
Чеченская Республика
3
г. Севастополь
3
Камчатский край
2
Республика Алтай
2
Еврейская автономная область
1
Мурманская область
1
Ненецкий автономный округ
1
Республика Адыгея (Адыгея)
1
Итого
2192
Среди идентифицированных застройщиков (групп компаний) больше всего положительных заключений экспертизы проектной документации получили СЗ ДАР (на 28 объектов), а также Специализированный застройщик Привилегия Партнерс-3 и ПИК (по 22 объекта).
Полные данные о выданных в отношении многоквартирных домов положительных заключениях экспертизы проектной документации в привязке к конкретным населенным пунктам содержатся в Реестре перспективных проектов. Для получения доступа к РПП необходимо оформить заявку по ссылке.
